전·월세 계약부터 전입신고 · 확정일자까지

전·월세 계약 절차부터 전입신고·확정일자까지, 놓치면 손해 보는 필수 체크리스트

 

전·월세를 구할 때 가장 중요한 것은 내 권리를 지키는 절차를 제대로 밟는 것입니다. 많은 분들이 계약만 잘 체결하면 끝이라고 생각하시지만, 실제로는 전입신고와 확정일자까지 챙겨야 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 오늘은 전·월세 계약 과정부터 전입신고·확정일자 절차까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.

 

1. 예산과 조건 먼저 정하기

집을 구하기 전에 가장 먼저 할 일은 내가 감당할 수 있는 보증금과 월세 수준을 정하는 것입니다. 무리한 금액으로 계약을 진행하면 추후 재정적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

• 월소득에서 고정지출을 제외한 여유 자금을 계산
• 보증금 대출 가능성 및 상환 능력 확인
• 교통, 직장, 학교, 생활편의시설 등 생활조건 우선순위 정리

이 단계에서 명확히 기준을 잡아두면 이후 매물 선택이 훨씬 수월해집니다.

 

 

2. 매물 탐색 및 현장 방문

요즘은 네이버 부동산, 직방, 다방 등 온라인 플랫폼을 통해 시세와 매물을 손쉽게 확인할 수 있습니다. 하지만 화면 속 사진과 실제 상태가 다를 수 있으므로 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

 

• 벽지, 바닥, 창호 상태 확인
• 채광, 소음, 통풍 점검
• 주변 상권과 치안 파악

현장에서 꼼꼼히 체크하면 계약 후 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

 

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3. 계약 전 필수 서류 확인

전·월세 계약은 단순히 집주인과 합의하는 것에 그치지 않습니다. 반드시 법적 권리를 지킬 수 있는 서류 확인 절차가 필요합니다.

• 등기사항전부증명서: 소유자가 맞는지, 근저당 등 권리관계 확인
• 건축물대장/토지대장: 실제 구조, 용도, 면적과 일치 여부 확인
• 임대인 신분 확인: 위임장이 필요한 상황인지 검토

이 서류들을 꼼꼼히 검토하지 않으면, 보증금을 떼이거나 불법건축물 문제에 휘말릴 수 있습니다.

 

4. 계약 체결 시 주의사항

계약서를 작성할 때는 다음과 같은 항목들을 반드시 포함해야 합니다.

• 보증금과 월세, 계약 기간
• 관리비 내역 (포함/불포함 항목)
• 입주일과 잔금 지급일
• 특약 사항 (반려동물, 수리 책임, 중도해지 등)

모든 조건은 말로만 합의하지 말고, 반드시 계약서에 기재해야 나중에 법적 효력이 생깁니다.

 

 

5. 잔금 지급과 입주

계약금을 지급한 후, 정해진 날에 잔금을 지불하면 열쇠를 받고 입주할 수 있습니다. 이때 집 상태를 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 나중에 원상복구 문제나 하자 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.

 

 

6. 전입신고

입주가 끝났다면 가장 먼저 해야 할 것은 전입신고입니다. 전입신고는 거주 사실을 관할 행정기관에 알리는 절차로, 보증금을 지킬 수 있는 대항력을 부여합니다.

• 신고 기한: 입주 후 14일 이내
• 방법: 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청 가능
• 미신고 시: 과태료(5만 원 이하) 부과 가능

전입신고를 하면 임차인이 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

 

7. 확정일자 받기

전입신고만으로는 부족합니다. 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서에 공적인 날짜 도장을 찍어 법적으로 증명하는 절차로, 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

 

• 신청 장소: 주민센터, 인터넷등기소
• 필요 서류: 임대차계약서 원본
• 수수료: 약 600원

 

확정일자가 있으면 주택이 경매에 넘어가더라도 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

8. 전월세 신고제

2021년 6월부터는 전·월세 계약 시 임대차 신고제가 시행되었습니다. 일정 금액 이상 계약은 반드시 관할 행정기관에 신고해야 합니다.

• 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과
• 기한: 계약 체결일부터 30일 이내
• 미신고 시: 최대 100만 원 이하 과태료

이는 임차인의 권리를 보장하고 임대차 시장의 투명성을 높이기 위한 제도이므로 반드시 챙기셔야 합니다.

 

 

9. 전입신고와 확정일자를 함께 해야 하는 이유

• 전입신고만 하면 대항력이 생겨 거주 권리를 보호받을 수 있습니다.
• 확정일자까지 받으면 경매 등 상황에서 보증금 회수 우선순위가 보장됩니다.

 

즉, 둘 다 해야만 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 만약 전입신고는 했지만 확정일자가 없다면, 후순위 채권자보다 변제 순위가 밀려 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

 

10. 마무리

전·월세 계약은 단순한 집 선택이 아니라 내 재산을 지키는 법적 절차입니다. 계약서를 쓰는 것에서 끝내지 말고, 전입신고와 확정일자까지 반드시 챙기셔야 합니다. 이 과정을 충실히 지켜야만 혹시 모를 분쟁이나 위험 상황에서 보증금을 온전히 보호받을 수 있습니다.

 

 

체크리스트 요약

• 예산 및 조건 정리하기
• 매물 탐색 및 현장 방문하기
• 필수 서류 확인하기
• 계약 조건 꼼꼼히 기재하기
• 잔금 지급 및 입주
• 전입신고(14일 이내)
• 확정일자 받기
• 임대차 신고제 신고