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전월세 상한제 5% 계산법 전월세 상한제 5% 계산법전월세 상한제는 집주인이 세를 올릴 때 5%를 못 넘게 막아 둔 규칙이에요. 주택임대차보호법 제7조 제2항이 근거고, 조문에는 5%가 아니라 20분의 1이라고 적혀 있어요.5%는 약정한 차임이나 보증금에 곱해요. 시세도, 주변 실거래가도 아니에요. 게다가 직전 인상 뒤 1년이 지나야 다시 청구할 수 있어요.1. 5%는 무엇에 곱하는 숫자인가제7조 제1항은 조세·공과금이 늘거나 경제사정이 바뀌어 지금 액수가 맞지 않게 됐을 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정해요. 제2항이 그 증액 청구에 상한을 씌워요.기준은 현재 계약서에 적힌 금액이에요. 옆집이 얼마를 받든, 시세가 얼마나 뛰었든 계산에 들어가지 않아요.현재 조건인상 한도인상 뒤 금액보증금 2억원1,000만원2억 1,.. 2026. 10. 20.
계약갱신청구권 총정리 — 행사와 거절 계약갱신청구권 총정리 — 행사와 거절전셋집에서 2년을 채우면 한 번 더 눌러앉을 권리가 생겨요. 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 계약갱신요구권이에요. 세입자가 요구하면 집주인은 법에 적힌 사유가 아닌 한 거절하지 못해요.요구는 1회만 가능하고, 늘어나는 기간은 2년이에요. 거절할 수 있는 사유는 제6조의3 제1항이 9가지로 못 박아 뒀어요.1. 말하는 시기 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지아무 때나 통보해도 되는 건 아니에요. 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간을 그대로 가져와요. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요.만기가 2026년 12월 31일이라면 2026년 7월 1일부터 10월 31일 사이에 말해야 해요. 이 구간을 놓치면 권리 자체가 사라져요.기간을 안 적었거나 2년보.. 2026. 10. 19.
깡통전세 판별법 — 전세가율 계산 깡통전세 판별법 — 전세가율 계산깡통전세는 법에 있는 용어가 아니에요. 집을 팔거나 경매로 넘겨도 보증금을 다 돌려받기 어려운 상태를 가리키는 말로 쓰여요. 정의가 법에 없으니 공식 기준선도 없어요.전세가율은 보증금을 시세로 나눈 값이에요. 그런데 이 숫자 하나로는 부족해요. 진짜로 세야 하는 건 내 보증금보다 앞에 선 돈이고, 그건 등기부와 확정일자부여기관에서 확인해요.1. 전세가율은 이렇게 계산한다전세가율(%) = 전세보증금 ÷ 주택 시세 × 100시세 4억원짜리 집에 보증금이 2억 6천만원이면 전세가율은 65%예요. 계산 자체는 단순해요. 어려운 건 분모에 넣을 시세를 정하는 일이에요.'몇 % 이상이면 깡통'이라는 법정 기준은 없어요. 기관마다 보증 심사에 쓰는 비율이 따로 있지만 그건 그 기관의 .. 2026. 10. 16.
전세사기 유형과 예방 체크리스트 전세사기 유형과 예방 체크리스트전세사기라는 말은 넓게 쓰이지만, 법에는 요건이 정해져 있어요. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조가 그 기준이에요. 누가 사기꾼인지 개인이 판단하는 구조가 아니라, 국토교통부 위원회가 요건을 보고 결정해요.그래서 이 글은 '누가 사기다'를 가리지 않아요. 대신 계약 전에 무엇을 어디서 확인할 수 있는지만 정리했어요. 확인 경로는 법에 근거가 있고, 대부분 계약 전에 쓸 수 있어요.1. 법이 정한 피해자 요건 네 가지특별법 제3조 제1항은 네 가지를 모두 갖추도록 하고 있어요. 요건을 뒤집어 읽으면 내가 미리 채워둬야 할 항목이 보여요.요건내용내가 준비할 것1호주택 인도 + 주민등록 + 확정일자이사 당일 전입신고·확정일자2호보증금 5억원 이하 (시·도 .. 2026. 10. 15.
등기부등본 보는 법 — 근저당 확인 등기부등본 보는 법 — 근저당 확인전세든 매매든, 도장을 찍기 전에 반드시 읽어야 할 서류가 하나 있어요. 정식 이름은 등기사항전부증명서, 흔히 등기부등본이라 부르는 문서예요. 인터넷으로 열람하면 700원이에요.등기부는 표제부·갑구·을구 세 칸으로 나뉘어요. 표제부는 집의 생김새, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 밖의 권리예요. 보증금이 위험해지는 자리는 대부분 을구에 적혀 있어요.1. 등기부는 세 칸으로 되어 있다부동산등기법 제15조가 정한 구조예요. 토지 1필 또는 건물 1개마다 등기기록을 하나씩 두고, 그 안을 표제부·갑구·을구로 나눠요. 아파트처럼 한 동을 쪼갠 건물은 예외적으로 1동 전부에 대해 등기기록 하나를 써요.칸적히는 것임차인이 볼 지점표제부부동산의 표시계약서의 주소·동호수와 같은지갑구소유.. 2026. 10. 14.
우선변제권과 최우선변제권의 차이 우선변제권과 최우선변제권의 차이이름이 비슷해서 같은 말처럼 들리지만 완전히 다른 권리예요. 하나는 줄을 서서 순서대로 받는 권리고, 다른 하나는 줄을 건너뛰어 일정액을 먼저 받는 권리예요.우선변제권은 대항요건에 확정일자를 더해 얻고, 순위대로 배당받아요. 최우선변제권은 보증금이 작은 임차인에게만 주어지고, 확정일자 없이도 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받아요.1. 한 표로 가르면 이렇게 다르다구분우선변제권최우선변제권근거 조문제3조의2 제2항제8조요건대항요건 + 확정일자소액임차인 + 대항요건확정일자필수불필요순위설정 순서대로순위 무관받는 금액보증금 전액정해진 일정액까지만갖춰야 할 시점빠를수록 유리경매신청 등기 전둘은 배타적인 관계가 아니에요. 소액임차인이면서 확정일자도 받아뒀다면 일정액을 먼저 받고, 남은 .. 2026. 10. 13.
전입신고와 대항력의 관계 전입신고와 대항력의 관계대항력은 집주인이 바뀌어도 나는 여기 산다고 새 주인에게 말할 수 있는 힘이에요. 등기 없이도 생기는데, 조건이 딱 두 가지예요. 집을 넘겨받는 것과 전입신고예요.주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정해요. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봐요. 이 하루가 실무에서 사고를 만들어요.왜 필요한지에 대한 전체 그림은 전입신고 & 확정일자: 보증금을 지키는 가장 기본이자 필수 절차에 정리돼 있어요. 여기서는 효력이 언제 붙고 언제 떨어지는지를 파고들어요.1. 요건은 두 개, 등기는 필요 없다임차권은 원래 등기해야 제3자에게 주장할 수 있는 권리예요. 그런데 집주인이 임차권 등기에 협조해줄 리가 없죠. 그래서 법이.. 2026. 10. 12.
확정일자란 — 왜 받아야 하나 확정일자란 — 왜 받아야 하나확정일자는 공적 기관이 계약서에 그날 이 문서가 있었다는 날짜를 새겨주는 절차예요. 이 도장 하나가 경매에서 내 순번을 정해요. 왜 필요한지보다 언제 어디서 받는지가 실전에서는 더 중요해요.확정일자는 혼자서는 아무 힘이 없어요. 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 대항요건과 짝을 이룰 때 비로소 우선변제권이 생겨요 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항).전입신고와 확정일자가 왜 필요한지 전체 그림은 전입신고 & 확정일자: 보증금을 지키는 가장 기본이자 필수 절차에서 정리했어요. 여기서는 실제 절차와 놓쳤을 때 벌어지는 일을 다뤄요.1. 혼자서는 힘이 없다 — 조합별로 갈리는 결과확정일자만 받아두고 이사를 미루거나 주소를 안 옮기면 아무 소용이 없어요. 조문은 두 가지를 모두 요구해요.. 2026. 10. 9.
전월세 전환율 계산법 전월세 전환율 계산법전월세 전환율은 보증금을 월 단위 차임으로 바꿀 때 쓰는 비율이에요. 집주인이 부르는 대로 따라가면 안 되는 이유가 있어요. 주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 걸어두고 있거든요.상한은 두 값 중 낮은 쪽이에요. 하나는 시행령이 정한 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값이에요.1. 전환율이란 무엇인가보증금 1억원을 빼주는 대신 차임을 얼마나 올릴까. 그 교환 비율이 전환율이에요. 연이율로 표시하고, 12로 나누면 한 달치 차임이 나와요.쓰이는 장면은 대체로 두 가지예요. 계약을 갱신하면서 집주인이 목돈을 돌려주고 차임을 받겠다고 할 때, 그리고 전세를 반전세로 바꾸자고 제안할 때예요.월 차임 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12전환율이 연 5%라면 보증금 1.. 2026. 10. 8.
전세와 월세, 무엇이 유리한가 전세와 월세, 무엇이 유리한가전세는 목돈을 맡기고 매달 나가는 돈을 없애는 방식, 월세는 맡기는 돈을 줄이는 대신 다달이 차임을 내는 방식이에요. 어느 쪽이 나은지는 취향이 아니라 이자율 하나로 갈려요.묶인 돈에서 나올 이자가 한 해 차임보다 적으면 전세가, 많으면 월세가 유리해요. 보증금을 차임으로 바꿀 때 법이 정한 상한은 연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽이에요.1. 돈이 놓이는 자리가 다르다같은 집을 빌리는데 지불 구조만 다른 거예요. 전세는 계약이 끝나면 원금이 그대로 돌아오고, 차임으로 낸 돈은 돌아오지 않아요.그래서 전세는 지출이 아니라 예치에 가깝고, 월세는 순수한 소비에 가까워요. 다만 예치한 돈은 그동안 다른 데 쓸 수 없다는 대가를 치러요.구분전세월세계약할 때 맡기는 돈큰 .. 2026. 10. 7.
오피스텔 세금 — 주택이냐 아니냐가 가른다 오피스텔 세금 — 주택이냐 아니냐가 가른다오피스텔은 건축법상 업무시설이에요. 그런데 세금에서는 그렇게만 안 봐요. 세목마다 실제로 어떻게 쓰는지를 따로 따져서, 같은 오피스텔이 취득세에서는 업무시설, 재산세에서는 주택이 되기도 해요.관통하는 원칙은 하나예요 — 공부상 용도가 아니라 사실상 현황으로 판단해요. 다만 그 원칙이 안 통하는 세목이 딱 하나 있어요. 취득세예요.1. 세목마다 답이 다르다한 장으로 먼저 보고 가는 게 빨라요. 아래가 이 글의 요약이에요.세목무엇을 보나주거용으로 쓸 때 결론취득세공부상 용도그래도 업무시설 — 4% 고정주택 수 산정재산세 과세 방식주택으로 가산재산세사실상 현황주택 0.1~0.4%종합부동산세재산세를 따라감주택으로 합산양도소득세사실상 현황주택으로 판정부가가치세상시 주거용인.. 2026. 10. 6.
상가 보유·처분 세금 총정리 상가 보유·처분 세금 총정리상가는 주택과 세금 체계가 아예 달라요. 취득세는 4% 고정이고, 월세에는 부가가치세 10%가 붙고, 팔 때는 건물값에도 부가세가 따라와요.주택에 있는 혜택이 상가에는 대부분 없어요. 대신 포괄양수도처럼 상가에만 있는 절세 장치가 있어요. 구간별로 무엇이 나가는지 순서대로 볼게요.1. 세금이 붙는 지점은 세 곳살 때 한 번, 갖고 있는 동안 매년, 팔 때 한 번이에요. 보유 단계는 상가를 보유하고 있을 때 내야 하는 세금 총정리에서 정리했으니, 이 글은 취득과 처분까지 이어 붙여 볼게요.단계내는 세금신고·납부처취득취득세 · 지방교육세 · 농어촌특별세시·군·구보유재산세 · 종합부동산세시·군·구 / 국세청임대부가가치세 · 종합소득세국세청처분양도소득세 · 건물분 부가가치세국세청2. .. 2026. 10. 5.
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