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중도금 대출 총정리｜집단대출 구조와 무이자의 진짜 의미 중도금 대출 총정리｜집단대출 구조와 무이자의 진짜 의미중도금은 분양대금에서 가장 큰 덩어리인데, 대부분 현금이 아니라 대출로 넘어가요. 그런데 이 대출은 우리가 아는 주택담보대출과 작동 방식이 달라요.핵심은 하나예요. 중도금 대출은 아직 없는 집을 담보로 하는 대출이에요. 그래서 보증기관이 끼고, 그 보증이 되느냐가 모든 조건을 결정해요.1. 왜 특별한 대출인가계약금을 낼 때는 대출이 안 나와요. 아직 소유권도 건물도 없어서 담보로 잡을 게 없거든요. 중도금 시점도 마찬가지인데, 여기서는 대출이 나와요. 차이는 보증이에요.보증기관이 '이 아파트는 지어질 것이고, 이 사람은 갚을 것'을 대신 보장해요. 은행은 그 보증을 믿고 돈을 내주는 구조예요. 그래서 내 신용보다 사업장의 보증 가능 여부가 먼저이에요... 2026. 9. 8.
무순위 청약(줍줍) 총정리｜예비입주자·무순위·선착순의 차이 무순위 청약(줍줍) 총정리｜예비입주자·무순위·선착순의 차이'줍줍'이라고 부르는 물량은 하나가 아니에요. 남은 집이 새 주인을 찾는 과정은 세 단계로 나뉘고, 단계마다 자격도 경쟁 방식도 달라요.규칙에는 '무순위'라는 말이 없어요. 순서대로 예비입주자 → 공개모집 → 선착순이고, 뒤로 갈수록 문턱이 낮아져요.1. 왜 남는 집이 생기나당첨자 중에 계약을 안 하는 사람이 나와요. 자격이 안 맞아 부적격 처리되기도 하고, 자금이 모자라 포기하기도 해요. 계약을 했다가 해약하는 경우도 있고요.사업주체는 이 물량을 그냥 두지 않고 정해진 순서로 다시 공급해야 해요. 그 순서가 아래 세 단계예요.2. 1단계 — 예비입주자구분내용선정 규모일반공급 대상 주택수의 500% 이상선정 방식가점제 주택은 가점 순, 나머지는 추.. 2026. 9. 7.
생애최초 특별공급 조건 총정리｜5년 소득세·600만원·추첨의 조건 생애최초 특별공급 조건 총정리｜5년 소득세·600만원·추첨의 조건생애최초 특별공급은 전원 추첨이에요. 가점도, 자녀수도 보지 않아요. 자격만 맞으면 모두 같은 확률로 뽑히는 유일한 통로예요.대신 자격 문턱이 특이해요. 세대 전원이 평생 무주택이어야 하고, 5년 이상 소득세를 냈어야 하며, 국민주택은 저축액 600만원이 필요해요.1. '생애최초'의 뜻 — 나 혼자가 아니다규칙은 생애 최초를 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 정의해요. 지금 무주택인 것으로는 부족하고, 평생 한 번도 가진 적이 없어야 해요.세대원 중 한 명이라도 과거에 집을 가졌던 적이 있으면 자격이 사라져요. 배우자가 결혼 전에 소유했다가 팔았어도 마찬가지예요. 신혼부부 특공은 '현재 무주택'이면 되지만, .. 2026. 9. 4.
신혼부부 특별공급 자격과 소득 기준｜7년·140%·자녀 유무로 갈린다 신혼부부 특별공급 자격과 소득 기준｜7년·140%·자녀 유무로 갈린다신혼부부 특별공급은 가점 경쟁 없이 청약할 수 있는 통로예요. 대신 혼인기간·무주택·소득 세 관문을 모두 통과해야 해요.핵심은 세 숫자예요. 혼인 7년 이내, 소득 140%(맞벌이 160%) 이하, 그리고 자녀 유무가 순위를 가릅니다.1. 얼마나 배정되나구분특별공급 물량민영주택 (85㎡ 이하)건설량의 15% 범위국민주택건설량의 20% 범위'범위'라고 적힌 이유가 있어요. 실제 비율은 국토교통부장관이 고시로 정해요. 단지마다 조금씩 다르니 공고문의 특별공급 세대수를 직접 확인해야 해요. 민영주택은 85㎡ 이하만 대상이라, 큰 평형에는 신혼 특공이 없어요.2. 혼인기간 7년 — 언제부터 세나기준일은 입주자모집공고일이고, 시작은 혼인관계증명서.. 2026. 9. 3.
특별공급 7종 총정리｜나는 어디에 해당하나 특별공급 7종 총정리｜나는 어디에 해당하나특별공급은 가점 경쟁을 거치지 않는 별도 물량이에요. 단지마다 전체 세대의 상당 부분이 특별공급으로 빠지는데, 자기 유형을 모르면 그냥 지나칩니다.공통 규칙이 두 개 있어요. 대부분 한 차례만, 1세대 1주택 기준이에요. 그리고 거의 모든 유형이 무주택세대구성원을 요구해요.1. 한눈에 보는 7종유형물량 범위핵심 요건신혼부부민영 15% · 국민 20%혼인 7년 이내 + 소득생애최초국민 20% · 민영 7~17%세대 전원 평생 무주택 + 소득세 5년다자녀가구10% (승인 시 15%)미성년 자녀 2명 이상노부모 부양3% (공공 85㎡ 이하 5%)65세 이상 직계존속 3년 부양기관추천10% (승인 시 15~20%)국가유공자·장애인 등지역균형발전10%시·도지사가 인정하는 .. 2026. 9. 2.
청약 부양가족 산정 기준 총정리｜부모·자녀 몇 명까지 인정되나 청약 부양가족 산정 기준 총정리｜부모·자녀 몇 명까지 인정되나청약 가점 84점 중 부양가족 점수가 35점이에요. 세 항목 중 가장 크고, 한 명 차이가 5점이라 당락을 가장 크게 흔들어요.부양가족은 같이 사는 사람 수가 아니에요. 관계마다 인정 조건이 다르고, 조건을 못 맞추면 함께 살아도 0명으로 잡혀요.1. 점수부터 — 한 명에 5점부양가족점수부양가족점수0명54명251명105명302명156명 이상353명20——0명이어도 5점은 받아요. 여기서 한 명 늘 때마다 5점씩 붙고 6명에서 멈춰요. 무주택 기간은 1년에 2점이니 가족 한 명 = 무주택 2년 반인 셈이에요. 점수를 가장 빨리 올리는 항목이 부양가족인 이유예요.2. 누가 부양가족인가 — 기본 원칙공고일 현재 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민.. 2026. 9. 1.
주택청약종합저축 총정리｜통장에서 뽑아 쓰는 네 가지 숫자 주택청약종합저축 총정리｜통장에서 뽑아 쓰는 네 가지 숫자청약통장은 하나인데, 거기서 뽑아 쓰는 숫자는 네 개예요. 가입기간·납입횟수·저축총액·예치금이고, 넷이 각각 다른 곳에서 작동해요.이 네 숫자가 어디에 쓰이는지 알면, 매달 얼마를 언제 넣어야 하는지가 정해져요. 모르면 돈만 넣고 점수는 안 오르는 상태가 몇 년씩 이어져요.1. 네 숫자가 각각 쓰이는 곳숫자쓰이는 곳최대 효과가입기간민영·국민 1순위 요건 + 민영 가점가점 17점납입횟수국민주택 1순위 + 40㎡ 이하 당첨자 선정순차 1위저축총액국민주택 40㎡ 초과 당첨자 선정순차 1위예치금민영주택 1순위 요건요건 충족 여부민영주택만 노린다면 가입기간과 예치금 두 개면 돼요. 국민주택까지 보려면 납입횟수와 저축총액이 추가로 필요해요.2. 가입기간 — 가.. 2026. 8. 31.
건폐율 용적률 차이와 계산법｜재건축 사업성까지 한 번에 건폐율 용적률 차이와 계산법｜재건축 사업성까지 한 번에분양 공고나 재건축 기사에는 건폐율과 용적률이 꼭 나와요. 둘 다 퍼센트로 적혀 있어서 비슷해 보이는데, 재는 대상이 완전히 달라요.건폐율은 땅을 얼마나 덮었나, 용적률은 얼마나 높이 쌓았나예요. 하나는 평면, 하나는 부피를 봐요.1. 건폐율 — 위에서 내려다본 그림자건폐율은 대지에서 건물이 차지하는 바닥 면적의 비율이에요. 건물을 위에서 내려다봤을 때 생기는 그림자의 크기라고 생각하면 쉬워요.건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100200평 땅에 건물이 100평을 덮고 있으면 건폐율 50%예요. 나머지 100평은 마당이나 주차장, 조경으로 남아요.그래서 건폐율이 낮을수록 단지가 쾌적해요. 건물 사이가 넓고 빈 땅이 많으니까요. 요즘 아파트가 예전보다.. 2026. 8. 28.
부동산 취득세 총정리｜세율표·중과 기준·생애최초 감면까지 부동산 취득세 총정리｜세율표·중과 기준·생애최초 감면까지집을 사면 잔금 말고도 돈이 더 나가요. 그중 가장 큰 덩어리가 취득세예요. 6억짜리 집이냐 9억짜리 집이냐에 따라 세율이 세 배 차이 나기도 해요.취득세는 취득가액 × 세율로 정해져요. 세율을 가르는 건 세 가지예요 — 어떻게 얻었는지, 얼마짜리인지, 내가 집을 몇 채 갖고 있는지.1. 세율은 취득 방식이 먼저 가른다같은 집이라도 사서 얻었는지, 물려받았는지, 새로 지었는지에 따라 세율이 달라져요. 지방세법 제11조가 정한 표준세율이에요.취득 방식표준세율유상거래 — 주택1~3% (가격에 따라, 아래 2번)유상거래 — 주택 외 (상가·토지 등)4%유상거래 — 농지3%상속 — 농지 외2.8%상속 — 농지2.3%증여 등 무상취득3.5%원시취득 (신축)2.. 2026. 8. 27.
청약 1순위 조건 총정리｜지역별 가입기간·예치금·규제지역 요건 청약 1순위 조건 총정리｜지역별 가입기간·예치금·규제지역 요건청약을 넣으려면 먼저 1순위가 되어야 해요. 그런데 같은 통장을 갖고 있어도 어느 지역이냐에 따라 1순위가 되는 시점이 달라요.1순위 조건은 가입기간과 예치금 두 가지예요. 다만 투기과열지구·청약과열지역에서는 조건이 훨씬 빡빡해져요.1. 지역이 조건을 가른다민영주택 기준으로 지역별 가입기간 요건이에요.지역가입기간추가 조건수도권1년예치금 충족수도권 외6개월예치금 충족투기과열지구 · 청약과열지역2년세대주 · 5년 내 당첨 이력 없음 · 2주택 미만위축지역1개월예치금 충족수도권 1년, 지방 6개월이 기본이에요. 다만 시·도지사가 청약 과열이 우려되면 연장할 수 있어요 — 수도권은 24개월, 지방은 12개월까지요. 그래서 공고문의 요건을 매번 확인해야.. 2026. 8. 26.
무주택 기간 계산법 총정리｜만 30세 기준과 소형주택 예외까지 무주택 기간 계산법 총정리｜만 30세 기준과 소형주택 예외까지청약 가점에서 무주택 기간은 32점이에요. 그런데 '집이 없던 기간'을 그대로 세는 게 아니라서 계산이 어긋나는 일이 잦아요.무주택 기간은 만 30세부터 계산해요. 30세 전에 혼인신고를 했다면 그날부터예요. 이 한 줄이 대부분의 오해를 만듭니다.1. 언제부터 세나두 경우로 갈려요.상황기산일30세 전에 결혼하지 않음만 30세가 되는 날30세 전에 혼인신고함혼인신고일20대 내내 집이 없었어도 그 기간은 점수에 안 들어가요. 다만 일찍 결혼했다면 혼인신고일부터 세니 그만큼 유리해져요.2. 집을 가졌던 적이 있으면본인이나 배우자가 집을 소유한 적이 있으면, 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 계산해요. 여러 번 소유했다면 가장 최근에 무주택이.. 2026. 8. 25.
청약 가점 계산법 완벽정리｜무주택기간·부양가족·통장 84점 배점표 청약 가점 계산법 완벽정리｜무주택기간·부양가족·통장 84점 배점표같은 아파트에 청약해도 누구는 되고 누구는 떨어져요. 가점제가 적용되는 물량에서는 점수 1점이 당락을 가릅니다.청약 가점은 84점 만점이에요. 무주택 기간 32점 + 부양가족 35점 + 청약통장 가입기간 17점. 세 항목뿐이라 계산은 어렵지 않아요.1. 세 항목, 84점항목만점최고점 조건무주택 기간32점15년 이상부양가족 수35점6명 이상청약통장 가입기간17점15년 이상배점이 가장 큰 건 부양가족이에요. 한 명 늘 때마다 5점씩 올라가는데, 무주택 기간은 1년에 2점이거든요. 가족 한 명이 무주택 2년 반과 같아요.2. 무주택 기간 — 32점1년 미만이 2점, 이후 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점이에요.기간점수기간점수1년 미만2.. 2026. 8. 24.
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