반응형 전체 글531 공시가격이란 — 실거래가와 무엇이 다른가 공시가격이란 — 실거래가와 무엇이 다른가옆집이 8억원에 팔렸는데 우리 집 공시가격은 5억원이에요. 둘 다 맞는 숫자예요. 재는 목적이 다르기 때문이에요. 보유하는 동안 내는 세금은 대부분 뒤쪽 숫자로 계산돼요.공시가격은 국가가 매년 1월 1일을 기준으로 정하는 적정가격이에요. 실거래가는 어느 한 건의 결과이고, 공시가격은 시장 전체를 대표하도록 만든 값이에요.1. 적정가격이라는 말의 뜻부동산 가격공시에 관한 법률 제2조는 적정가격을 이렇게 정의해요. 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격.실제로 성사된 값이 아니라 성사될 법한 값이에요. 급매나 특수관계 거래처럼 사정이 낀 가격을 걸러내려는 개념이에요. 그래서 우리 단지에서 딱 한 건 나온 신고가가 그.. 2026. 9. 17. 종합부동산세 총정리 — 대상과 계산 종합부동산세 총정리 — 대상과 계산종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람 단위로 합쳐, 기준선을 넘는 만큼에만 매기는 국세예요. 1세대 1주택이면 12억원, 그 밖에는 9억원을 빼고 계산해요.셈은 네 단계로 끝나요 — 공시가격 합계에서 공제액을 빼고, 거기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 뒤, 구간별 세율을 매기고, 이미 낸 재산세를 빼요.1. 하루가 한 해를 정한다과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이에요. 종합부동산세법 제3조가 지방세법 제114조를 그대로 가져다 써요.그래서 5월 31일에 잔금을 받고 넘기면 그해 종부세는 안 내요. 하루 늦어 6월 2일에 넘기면 한 해치를 그대로 부담해요. 매도 시점을 잡을 때 실무에서 가장 먼저 보는 날짜예요.고지와 납부는 그해 12월 1.. 2026. 9. 16. 재산세 계산법 — 공시가격에서 세액까지 재산세 계산법 — 공시가격에서 세액까지재산세 고지서를 보면 숫자가 어디서 나왔는지 알기 어려워요. 하지만 계산은 네 단계뿐이에요. 재산세가 무엇인지는 재산세 완전 정리에서 다뤘으니, 여기서는 숫자를 끝까지 따라가 볼게요.공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준. 여기에 세율을 적용하고, 도시지역분과 지방교육세를 더하면 끝이에요. 과세기준일은 매년 6월 1일이에요.1. 1단계 — 공시가격에 비율을 곱해요지방세법 제110조는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들라고 해요. 주택의 시가표준액은 공시가격이에요. 비율은 시행령 제109조가 정해요.대상공정시장가액비율토지·건축물70%주택 (일반)60%2026년 1세대 1주택 · 공시 3억원 이하43%2026년 1세대 1주택 · 3억원 초과 6억원 이하.. 2026. 9. 15. 부동산 인지세와 국민주택채권 정리 부동산 인지세와 국민주택채권 정리잔금을 치를 때 취득세 말고도 돈이 두 번 더 나가요. 하나는 계약서에 붙는 인지세, 다른 하나는 등기하려면 사야 하는 국민주택채권이에요. 둘 다 금액은 작지만 성격이 완전히 달라요.인지세는 문서에 매기는 국세로 최대 35만원이에요. 국민주택채권은 세금이 아니라 강제로 사는 채권이라, 되팔 때 생기는 손실만큼이 실제 부담이에요.1. 인지세는 계약서 한 장에 붙어요인지세법 제1조는 재산에 관한 권리를 옮기는 계약서를 작성하는 사람에게 납세의무를 지워요. 금액은 계약서에 적힌 금액으로 정해지고, 문서 한 통마다 내요.계약서에 적힌 금액인지세1천만원 초과 3천만원 이하2만원3천만원 초과 5천만원 이하4만원5천만원 초과 1억원 이하7만원1억원 초과 10억원 이하15만원10억원 초.. 2026. 9. 14. 생애최초 주택 취득세 감면 조건 생애최초 주택 취득세 감면 조건생애 첫 집을 사면 취득세를 최대 300만원까지 깎아줘요. 세율을 낮추는 방식이 아니라 계산된 세액에서 정액을 빼주는 방식이에요. 그래서 집값이 쌀수록 체감이 커요.본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고, 취득가액이 12억원 이하이며, 본인이 살 목적이면 대상이에요. 감면 기한은 2028년 12월 31일까지예요.1. 깎아주는 금액은 200만원과 300만원 두 갈래얼마를 빼주는지가 집의 종류로 갈려요. 지방세특례제한법 제36조의3 제1항이 두 갈래로 나눠놨어요.구분해당하는 집공제 한도1호전용 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구, 또는 인구감소지역 주택300만원2호그 밖의 주택 (아파트가 여기에 들어가요)200만원산.. 2026. 9. 11. 취득세 중과 기준 — 2주택부터 달라진다 취득세 중과 기준 — 2주택부터 달라진다집을 두 채째 사는 순간 취득세가 다른 세계로 넘어가요. 1~3%였던 세율이 8%나 12%가 돼요. 취득세의 전체 그림은 취득세 완전 정리에서 다뤘으니, 여기서는 그 두 숫자가 어떻게 정해지는지만 파고들게요.중과세율은 법에 통째로 적힌 숫자가 아니에요. 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 200% 또는 400%를 더해서 만들어요.1. 8%와 12%는 더해서 만든 숫자예요지방세법 제13조의2는 세율을 직접 적지 않아요. 재료 두 개를 더하라고 적어요. 표준세율은 제11조 제1항 제7호 나목의 4%, 중과기준세율은 제6조 제19호의 1천분의 20, 즉 2%예요.상황계산세율조정 2주택 · 비조정 3주택4% + 2% × 200%8%조정 3주택 이상 · 비조정 4주택 이상 .. 2026. 9. 10. 공공분양과 민간분양의 차이｜청약 실전에서 갈리는 6가지 공공분양과 민간분양의 차이｜청약 실전에서 갈리는 6가지공공분양(국민주택)과 민간분양(민영주택)은 사업 주체만 다른 게 아니에요. 1순위 요건부터 당첨자를 고르는 방법까지 규칙이 통째로 달라요.한 줄로 요약하면 이래요. 민영주택은 가점이 센 사람이 이기고, 국민주택은 오래·꾸준히 넣은 사람이 이깁니다.1. 한눈에 비교 국민주택 (공공분양)민영주택 (민간분양)사업 주체국가·지자체·LH·지방공사, 기금 지원 주택민간 건설사면적85㎡ 이하제한 없음1순위 요건가입기간 + 납입횟수가입기간 + 예치금순위 내 경쟁저축총액·납입횟수 순가점제 + 추첨제무주택 요건무주택세대구성원 필수규제지역만 2주택 미만소득·자산 요건있는 경우가 많음일반공급은 대체로 없음2. 1순위 요건 — 돈이냐 횟수냐지역국민주택민영주택수도권1년 + 1.. 2026. 9. 9. 중도금 대출 총정리｜집단대출 구조와 무이자의 진짜 의미 중도금 대출 총정리｜집단대출 구조와 무이자의 진짜 의미중도금은 분양대금에서 가장 큰 덩어리인데, 대부분 현금이 아니라 대출로 넘어가요. 그런데 이 대출은 우리가 아는 주택담보대출과 작동 방식이 달라요.핵심은 하나예요. 중도금 대출은 아직 없는 집을 담보로 하는 대출이에요. 그래서 보증기관이 끼고, 그 보증이 되느냐가 모든 조건을 결정해요.1. 왜 특별한 대출인가계약금을 낼 때는 대출이 안 나와요. 아직 소유권도 건물도 없어서 담보로 잡을 게 없거든요. 중도금 시점도 마찬가지인데, 여기서는 대출이 나와요. 차이는 보증이에요.보증기관이 '이 아파트는 지어질 것이고, 이 사람은 갚을 것'을 대신 보장해요. 은행은 그 보증을 믿고 돈을 내주는 구조예요. 그래서 내 신용보다 사업장의 보증 가능 여부가 먼저이에요... 2026. 9. 8. 무순위 청약(줍줍) 총정리｜예비입주자·무순위·선착순의 차이 무순위 청약(줍줍) 총정리｜예비입주자·무순위·선착순의 차이'줍줍'이라고 부르는 물량은 하나가 아니에요. 남은 집이 새 주인을 찾는 과정은 세 단계로 나뉘고, 단계마다 자격도 경쟁 방식도 달라요.규칙에는 '무순위'라는 말이 없어요. 순서대로 예비입주자 → 공개모집 → 선착순이고, 뒤로 갈수록 문턱이 낮아져요.1. 왜 남는 집이 생기나당첨자 중에 계약을 안 하는 사람이 나와요. 자격이 안 맞아 부적격 처리되기도 하고, 자금이 모자라 포기하기도 해요. 계약을 했다가 해약하는 경우도 있고요.사업주체는 이 물량을 그냥 두지 않고 정해진 순서로 다시 공급해야 해요. 그 순서가 아래 세 단계예요.2. 1단계 — 예비입주자구분내용선정 규모일반공급 대상 주택수의 500% 이상선정 방식가점제 주택은 가점 순, 나머지는 추.. 2026. 9. 7. 생애최초 특별공급 조건 총정리｜5년 소득세·600만원·추첨의 조건 생애최초 특별공급 조건 총정리｜5년 소득세·600만원·추첨의 조건생애최초 특별공급은 전원 추첨이에요. 가점도, 자녀수도 보지 않아요. 자격만 맞으면 모두 같은 확률로 뽑히는 유일한 통로예요.대신 자격 문턱이 특이해요. 세대 전원이 평생 무주택이어야 하고, 5년 이상 소득세를 냈어야 하며, 국민주택은 저축액 600만원이 필요해요.1. '생애최초'의 뜻 — 나 혼자가 아니다규칙은 생애 최초를 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 정의해요. 지금 무주택인 것으로는 부족하고, 평생 한 번도 가진 적이 없어야 해요.세대원 중 한 명이라도 과거에 집을 가졌던 적이 있으면 자격이 사라져요. 배우자가 결혼 전에 소유했다가 팔았어도 마찬가지예요. 신혼부부 특공은 '현재 무주택'이면 되지만, .. 2026. 9. 4. 신혼부부 특별공급 자격과 소득 기준｜7년·140%·자녀 유무로 갈린다 신혼부부 특별공급 자격과 소득 기준｜7년·140%·자녀 유무로 갈린다신혼부부 특별공급은 가점 경쟁 없이 청약할 수 있는 통로예요. 대신 혼인기간·무주택·소득 세 관문을 모두 통과해야 해요.핵심은 세 숫자예요. 혼인 7년 이내, 소득 140%(맞벌이 160%) 이하, 그리고 자녀 유무가 순위를 가릅니다.1. 얼마나 배정되나구분특별공급 물량민영주택 (85㎡ 이하)건설량의 15% 범위국민주택건설량의 20% 범위'범위'라고 적힌 이유가 있어요. 실제 비율은 국토교통부장관이 고시로 정해요. 단지마다 조금씩 다르니 공고문의 특별공급 세대수를 직접 확인해야 해요. 민영주택은 85㎡ 이하만 대상이라, 큰 평형에는 신혼 특공이 없어요.2. 혼인기간 7년 — 언제부터 세나기준일은 입주자모집공고일이고, 시작은 혼인관계증명서.. 2026. 9. 3. 특별공급 7종 총정리｜나는 어디에 해당하나 특별공급 7종 총정리｜나는 어디에 해당하나특별공급은 가점 경쟁을 거치지 않는 별도 물량이에요. 단지마다 전체 세대의 상당 부분이 특별공급으로 빠지는데, 자기 유형을 모르면 그냥 지나칩니다.공통 규칙이 두 개 있어요. 대부분 한 차례만, 1세대 1주택 기준이에요. 그리고 거의 모든 유형이 무주택세대구성원을 요구해요.1. 한눈에 보는 7종유형물량 범위핵심 요건신혼부부민영 15% · 국민 20%혼인 7년 이내 + 소득생애최초국민 20% · 민영 7~17%세대 전원 평생 무주택 + 소득세 5년다자녀가구10% (승인 시 15%)미성년 자녀 2명 이상노부모 부양3% (공공 85㎡ 이하 5%)65세 이상 직계존속 3년 부양기관추천10% (승인 시 15~20%)국가유공자·장애인 등지역균형발전10%시·도지사가 인정하는 .. 2026. 9. 2. 이전 1 2 3 4 ··· 45 다음 반응형
