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다주택자 양도세 중과 정리 다주택자 양도세 중과 정리집이 여러 채인 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹는 제도예요. 2주택이면 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 붙어요.중과의 무게는 세율만이 아니에요. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 사라져요. 세율이 오르는 것과 공제가 없어지는 것이 겹쳐서 부담이 두 겹으로 늘어요.1. 조정대상지역 주택에만 붙어요소득세법 제104조 제7항이 대상을 정해요. 네 항목 모두 첫머리가 조정대상지역에 있는 주택이에요. 지정되지 않은 지역의 집은 몇 채를 갖고 있어도 중과 대상이 아니에요.기준은 파는 시점의 지정 여부예요. 취득세 중과가 '살 때'를 보는 것과 반대라 헷갈리기 쉬워요.2. 얼마나 더 붙나구분가산적용 세율 범위1세대 2주택+20%p26~65%1주.. 2026. 9. 25.
장기보유특별공제 계산법 장기보유특별공제 계산법오래 갖고 있던 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도예요. 3년부터 시작해서 최대 80%까지 가요. 세액공제가 아니라 차익 자체를 줄이는 방식이라 체감 효과가 커요.표가 두 개예요. 일반 부동산은 연 2%포인트씩 15년에 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 계산해 합쳐서 최대 80%예요. 어느 표를 쓰느냐가 세금을 가장 크게 흔들어요.1. 어느 칸에서 빠지나소득세법 제95조 제1항이 순서를 정해요. 양도차익에서 이 공제를 빼면 양도소득금액이 돼요. 그다음 기본공제를 빼면 과세표준이고, 거기에 세율을 곱해요.즉 이 공제는 세율을 곱하기 전에 빠져요. 공제율 10%포인트 차이가 최고 구간에서는 실제 세액 차이로 몇 배 증폭돼서 나타나요.2. 표 1 — 일반 부동.. 2026. 9. 24.
일시적 2주택 비과세 특례 — 기한이 핵심 일시적 2주택 비과세 특례 — 기한이 핵심이사를 하려면 새 집을 먼저 잡는 경우가 많아요. 그 순간 서류상 2주택자가 되고, 1세대 1주택 비과세가 날아갈 위험이 생겨요. 이걸 막아주는 장치가 일시적 2주택 특례예요.조건은 숫자 두 개예요. 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 돼요. 하루라도 넘기면 특례가 통째로 사라져요.1. 이 특례가 왜 있나소득세법 제89조 제1항 제3호 나목이 '대체취득'을 비과세 대상으로 열어놨고, 시행령 제155조 제1항이 그 기한을 정해요. 갈아타기를 세금으로 막지 않겠다는 취지예요.핵심은 일시적이라는 말이에요. 잠깐 겹치는 것은 봐주되, 그 기간을 법이 못박아 뒀어요. 기간이 지나면 잠깐이 아니라 두 채를 가.. 2026. 9. 23.
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 1세대 1주택 양도세 비과세 요건집 한 채를 팔 때 양도세가 0원이 되는 제도예요. 다만 무제한은 아니고 양도가액 12억원까지만이에요. 그 위로는 넘는 부분에 대해 세금이 나와요.요건은 두 줄로 끝나요. 양도일 현재 1주택이고, 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년)이면 돼요. 나머지는 전부 이 두 줄의 예외예요.1. 12억원이 경계선이에요소득세법 제89조 제1항 제3호가 비과세를 정하면서 12억원 초과 고가주택을 빼놨어요. 여기서 12억은 차익이 아니라 판 가격이에요. 8억에 사서 11억에 팔았다면 차익 3억이 통째로 비과세예요.반대로 3억에 사서 13억에 팔았다면 12억을 넘겼으니 과세 대상이 생겨요. 다만 넘긴 만큼만이라 전체가 과세되는 것은 아니에요.2. 요건 하나 — 양도일 현재.. 2026. 9. 22.
양도소득세 총정리 — 계산 구조부터 양도소득세 총정리 — 계산 구조부터양도소득세는 판 가격이 아니라 남은 차익에 붙는 세금이에요. 10억에 팔아도 5억에 샀다면 과세 대상은 5억에서 출발해요. 그래서 얼마를 냈고 얼마를 썼는지를 증명하는 일이 세율보다 먼저예요.계산은 양도가액 → 양도차익 → 양도소득금액 → 과세표준 → 산출세액 순서로 한 칸씩 내려가요. 각 칸에서 빼주는 금액이 다르고, 절세는 그 칸마다 따로 생겨요.1. 차익이 없으면 세금도 없어요소득세법 제88조는 양도를 '유상으로 사실상 이전하는 것'으로 정의해요. 판 값이 산 값보다 낮으면 낼 세금이 없어요. 증여는 유상이 아니라서 이 세금 대상이 아니고, 빚을 넘기는 부담부증여만 그 채무액 부분이 양도로 잡혀요.시점은 등기일이 아니라 대금을 청산한 날이 기준이에요(제98조). 보.. 2026. 9. 21.
공정시장가액비율이 세금에 미치는 영향 공정시장가액비율이 세금에 미치는 영향공시가격이 그대로여도 보유세가 오르내릴 수 있어요. 중간에 낀 공정시장가액비율 때문이에요. 법이 아니라 대통령령이 정하는 숫자라, 국회를 거치지 않고 바뀌어요.공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준. 이 비율 하나로 같은 집의 재산세가 세 배 가까이 벌어질 수 있어요.1. 법은 범위만 정하고 숫자는 시행령이 정해요지방세법 제110조와 종합부동산세법 제8조는 비율의 상·하한만 적어놨어요. 그 안에서 실제 값을 고르는 건 시행령이에요.대상법이 정한 범위현재 값재산세 — 토지·건축물50~90%70%재산세 — 주택 (일반)40~80%60%재산세 — 1세대 1주택30~70%2026년 43~45%종합부동산세 — 주택60~100%60%종합부동산세 — 토지60~100%100%1세대.. 2026. 9. 18.
공시가격이란 — 실거래가와 무엇이 다른가 공시가격이란 — 실거래가와 무엇이 다른가옆집이 8억원에 팔렸는데 우리 집 공시가격은 5억원이에요. 둘 다 맞는 숫자예요. 재는 목적이 다르기 때문이에요. 보유하는 동안 내는 세금은 대부분 뒤쪽 숫자로 계산돼요.공시가격은 국가가 매년 1월 1일을 기준으로 정하는 적정가격이에요. 실거래가는 어느 한 건의 결과이고, 공시가격은 시장 전체를 대표하도록 만든 값이에요.1. 적정가격이라는 말의 뜻부동산 가격공시에 관한 법률 제2조는 적정가격을 이렇게 정의해요. 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격.실제로 성사된 값이 아니라 성사될 법한 값이에요. 급매나 특수관계 거래처럼 사정이 낀 가격을 걸러내려는 개념이에요. 그래서 우리 단지에서 딱 한 건 나온 신고가가 그.. 2026. 9. 17.
종합부동산세 총정리 — 대상과 계산 종합부동산세 총정리 — 대상과 계산종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람 단위로 합쳐, 기준선을 넘는 만큼에만 매기는 국세예요. 1세대 1주택이면 12억원, 그 밖에는 9억원을 빼고 계산해요.셈은 네 단계로 끝나요 — 공시가격 합계에서 공제액을 빼고, 거기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 뒤, 구간별 세율을 매기고, 이미 낸 재산세를 빼요.1. 하루가 한 해를 정한다과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이에요. 종합부동산세법 제3조가 지방세법 제114조를 그대로 가져다 써요.그래서 5월 31일에 잔금을 받고 넘기면 그해 종부세는 안 내요. 하루 늦어 6월 2일에 넘기면 한 해치를 그대로 부담해요. 매도 시점을 잡을 때 실무에서 가장 먼저 보는 날짜예요.고지와 납부는 그해 12월 1.. 2026. 9. 16.
재산세 계산법 — 공시가격에서 세액까지 재산세 계산법 — 공시가격에서 세액까지재산세 고지서를 보면 숫자가 어디서 나왔는지 알기 어려워요. 하지만 계산은 네 단계뿐이에요. 재산세가 무엇인지는 재산세 완전 정리에서 다뤘으니, 여기서는 숫자를 끝까지 따라가 볼게요.공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준. 여기에 세율을 적용하고, 도시지역분과 지방교육세를 더하면 끝이에요. 과세기준일은 매년 6월 1일이에요.1. 1단계 — 공시가격에 비율을 곱해요지방세법 제110조는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들라고 해요. 주택의 시가표준액은 공시가격이에요. 비율은 시행령 제109조가 정해요.대상공정시장가액비율토지·건축물70%주택 (일반)60%2026년 1세대 1주택 · 공시 3억원 이하43%2026년 1세대 1주택 · 3억원 초과 6억원 이하.. 2026. 9. 15.
부동산 인지세와 국민주택채권 정리 부동산 인지세와 국민주택채권 정리잔금을 치를 때 취득세 말고도 돈이 두 번 더 나가요. 하나는 계약서에 붙는 인지세, 다른 하나는 등기하려면 사야 하는 국민주택채권이에요. 둘 다 금액은 작지만 성격이 완전히 달라요.인지세는 문서에 매기는 국세로 최대 35만원이에요. 국민주택채권은 세금이 아니라 강제로 사는 채권이라, 되팔 때 생기는 손실만큼이 실제 부담이에요.1. 인지세는 계약서 한 장에 붙어요인지세법 제1조는 재산에 관한 권리를 옮기는 계약서를 작성하는 사람에게 납세의무를 지워요. 금액은 계약서에 적힌 금액으로 정해지고, 문서 한 통마다 내요.계약서에 적힌 금액인지세1천만원 초과 3천만원 이하2만원3천만원 초과 5천만원 이하4만원5천만원 초과 1억원 이하7만원1억원 초과 10억원 이하15만원10억원 초.. 2026. 9. 14.
생애최초 주택 취득세 감면 조건 생애최초 주택 취득세 감면 조건생애 첫 집을 사면 취득세를 최대 300만원까지 깎아줘요. 세율을 낮추는 방식이 아니라 계산된 세액에서 정액을 빼주는 방식이에요. 그래서 집값이 쌀수록 체감이 커요.본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고, 취득가액이 12억원 이하이며, 본인이 살 목적이면 대상이에요. 감면 기한은 2028년 12월 31일까지예요.1. 깎아주는 금액은 200만원과 300만원 두 갈래얼마를 빼주는지가 집의 종류로 갈려요. 지방세특례제한법 제36조의3 제1항이 두 갈래로 나눠놨어요.구분해당하는 집공제 한도1호전용 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구, 또는 인구감소지역 주택300만원2호그 밖의 주택 (아파트가 여기에 들어가요)200만원산.. 2026. 9. 11.
취득세 중과 기준 — 2주택부터 달라진다 취득세 중과 기준 — 2주택부터 달라진다집을 두 채째 사는 순간 취득세가 다른 세계로 넘어가요. 1~3%였던 세율이 8%나 12%가 돼요. 취득세의 전체 그림은 취득세 완전 정리에서 다뤘으니, 여기서는 그 두 숫자가 어떻게 정해지는지만 파고들게요.중과세율은 법에 통째로 적힌 숫자가 아니에요. 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 200% 또는 400%를 더해서 만들어요.1. 8%와 12%는 더해서 만든 숫자예요지방세법 제13조의2는 세율을 직접 적지 않아요. 재료 두 개를 더하라고 적어요. 표준세율은 제11조 제1항 제7호 나목의 4%, 중과기준세율은 제6조 제19호의 1천분의 20, 즉 2%예요.상황계산세율조정 2주택 · 비조정 3주택4% + 2% × 200%8%조정 3주택 이상 · 비조정 4주택 이상 .. 2026. 9. 10.
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