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확정일자란 — 왜 받아야 하나 확정일자란 — 왜 받아야 하나확정일자는 공적 기관이 계약서에 그날 이 문서가 있었다는 날짜를 새겨주는 절차예요. 이 도장 하나가 경매에서 내 순번을 정해요. 왜 필요한지보다 언제 어디서 받는지가 실전에서는 더 중요해요.확정일자는 혼자서는 아무 힘이 없어요. 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 대항요건과 짝을 이룰 때 비로소 우선변제권이 생겨요 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항).전입신고와 확정일자가 왜 필요한지 전체 그림은 전입신고 & 확정일자: 보증금을 지키는 가장 기본이자 필수 절차에서 정리했어요. 여기서는 실제 절차와 놓쳤을 때 벌어지는 일을 다뤄요.1. 혼자서는 힘이 없다 — 조합별로 갈리는 결과확정일자만 받아두고 이사를 미루거나 주소를 안 옮기면 아무 소용이 없어요. 조문은 두 가지를 모두 요구해요.. 2026. 10. 9.
전월세 전환율 계산법 전월세 전환율 계산법전월세 전환율은 보증금을 월 단위 차임으로 바꿀 때 쓰는 비율이에요. 집주인이 부르는 대로 따라가면 안 되는 이유가 있어요. 주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 걸어두고 있거든요.상한은 두 값 중 낮은 쪽이에요. 하나는 시행령이 정한 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값이에요.1. 전환율이란 무엇인가보증금 1억원을 빼주는 대신 차임을 얼마나 올릴까. 그 교환 비율이 전환율이에요. 연이율로 표시하고, 12로 나누면 한 달치 차임이 나와요.쓰이는 장면은 대체로 두 가지예요. 계약을 갱신하면서 집주인이 목돈을 돌려주고 차임을 받겠다고 할 때, 그리고 전세를 반전세로 바꾸자고 제안할 때예요.월 차임 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12전환율이 연 5%라면 보증금 1.. 2026. 10. 8.
전세와 월세, 무엇이 유리한가 전세와 월세, 무엇이 유리한가전세는 목돈을 맡기고 매달 나가는 돈을 없애는 방식, 월세는 맡기는 돈을 줄이는 대신 다달이 차임을 내는 방식이에요. 어느 쪽이 나은지는 취향이 아니라 이자율 하나로 갈려요.묶인 돈에서 나올 이자가 한 해 차임보다 적으면 전세가, 많으면 월세가 유리해요. 보증금을 차임으로 바꿀 때 법이 정한 상한은 연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽이에요.1. 돈이 놓이는 자리가 다르다같은 집을 빌리는데 지불 구조만 다른 거예요. 전세는 계약이 끝나면 원금이 그대로 돌아오고, 차임으로 낸 돈은 돌아오지 않아요.그래서 전세는 지출이 아니라 예치에 가깝고, 월세는 순수한 소비에 가까워요. 다만 예치한 돈은 그동안 다른 데 쓸 수 없다는 대가를 치러요.구분전세월세계약할 때 맡기는 돈큰 .. 2026. 10. 7.
오피스텔 세금 — 주택이냐 아니냐가 가른다 오피스텔 세금 — 주택이냐 아니냐가 가른다오피스텔은 건축법상 업무시설이에요. 그런데 세금에서는 그렇게만 안 봐요. 세목마다 실제로 어떻게 쓰는지를 따로 따져서, 같은 오피스텔이 취득세에서는 업무시설, 재산세에서는 주택이 되기도 해요.관통하는 원칙은 하나예요 — 공부상 용도가 아니라 사실상 현황으로 판단해요. 다만 그 원칙이 안 통하는 세목이 딱 하나 있어요. 취득세예요.1. 세목마다 답이 다르다한 장으로 먼저 보고 가는 게 빨라요. 아래가 이 글의 요약이에요.세목무엇을 보나주거용으로 쓸 때 결론취득세공부상 용도그래도 업무시설 — 4% 고정주택 수 산정재산세 과세 방식주택으로 가산재산세사실상 현황주택 0.1~0.4%종합부동산세재산세를 따라감주택으로 합산양도소득세사실상 현황주택으로 판정부가가치세상시 주거용인.. 2026. 10. 6.
상가 보유·처분 세금 총정리 상가 보유·처분 세금 총정리상가는 주택과 세금 체계가 아예 달라요. 취득세는 4% 고정이고, 월세에는 부가가치세 10%가 붙고, 팔 때는 건물값에도 부가세가 따라와요.주택에 있는 혜택이 상가에는 대부분 없어요. 대신 포괄양수도처럼 상가에만 있는 절세 장치가 있어요. 구간별로 무엇이 나가는지 순서대로 볼게요.1. 세금이 붙는 지점은 세 곳살 때 한 번, 갖고 있는 동안 매년, 팔 때 한 번이에요. 보유 단계는 상가를 보유하고 있을 때 내야 하는 세금 총정리에서 정리했으니, 이 글은 취득과 처분까지 이어 붙여 볼게요.단계내는 세금신고·납부처취득취득세 · 지방교육세 · 농어촌특별세시·군·구보유재산세 · 종합부동산세시·군·구 / 국세청임대부가가치세 · 종합소득세국세청처분양도소득세 · 건물분 부가가치세국세청2. .. 2026. 10. 5.
상속과 증여 중 무엇이 유리한가 상속과 증여 중 무엇이 유리한가둘은 같은 세율표를 써요. 10%에서 시작해 50%로 끝나는 다섯 구간이 똑같아요. 그런데도 결과가 크게 갈리는 건 세율이 아니라 공제 한도와 합산 규칙, 그리고 시점이 다르기 때문이에요.어느 쪽이 유리한지는 재산 구성과 가족 상황에 따라 뒤집혀요. 이 글은 답을 정해주는 대신, 무엇이 어떻게 다른지를 나란히 놓아볼게요.1. 세율표는 하나뿐이다증여세법 제56조는 상속세 세율 조문을 그대로 가져다 써요. 두 세금의 세율이 같다는 뜻이에요.과세표준세율누진공제1억원 이하10%—1억 초과 5억 이하20%1천만원5억 초과 10억 이하30%6천만원10억 초과 30억 이하40%1억 6천만원30억원 초과50%4억 6천만원그러니 비교의 출발점은 과세표준을 얼마까지 낮출 수 있느냐예요. 여기.. 2026. 10. 2.
부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조 부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조부담부증여는 재산을 넘기면서 거기 딸린 빚도 함께 넘기는 증여예요. 전세보증금이나 주택담보대출이 걸린 아파트를 자녀에게 넘기는 방식이 대표적이에요.핵심은 세금이 둘로 쪼개진다는 점이에요. 빚을 뺀 부분에는 받는 사람의 증여세, 빚에 해당하는 부분에는 준 사람의 양도소득세가 붙어요.1. 빚을 넘긴 만큼은 판 것으로 본다상속세 및 증여세법 제47조는 증여세 과세가액을 재산가액에서 인수한 빚을 뺀 금액으로 정해요. 3억원짜리 전세가 낀 8억원 아파트를 넘기면 증여로 보는 금액은 5억원이에요.그럼 나머지 3억원은 어디로 갈까요. 소득세법 제88조가 답을 갖고 있어요. 부담부증여에서 받는 사람이 떠안은 채무액 부분은 양도로 본다고 못박아 뒀어요. 빚을 대신 갚아주는 대가로 집을.. 2026. 10. 1.
부동산 증여세 계산법과 공제 한도 부동산 증여세 계산법과 공제 한도증여세는 재산을 받은 사람이 내요. 부동산 평가액에서 관계별 공제를 뺀 금액에 10~50% 세율을 매기는데, 성년 자녀가 부모에게 받을 때 빼주는 금액은 10년을 통틀어 5천만원이에요.공제 한도는 관계로 정해지고 10년마다 다시 채워져요 — 배우자 6억원, 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원이에요.1. 받은 사람이 낸다상속세는 남긴 재산 전체에 매기지만, 증여세는 받은 사람별로 따로 계산해요. 그래서 여러 자녀에게 나눠 주면 각자 낮은 구간부터 다시 시작해요.과세가액은 받은 재산의 평가액에서 함께 넘겨받은 빚을 뺀 금액이에요. 전세보증금이나 대출이 딸린 집을 넘기는 방식을 부담부증여라고 부르고, 계산이 갈라지는 지점이라 따로 다뤄요.신고는 받은 날이 속한 달의 말일.. 2026. 9. 30.
부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지 부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지상속세는 물려받은 사람별로 따로 매기는 게 아니라, 돌아가신 분이 남긴 재산 전체에 먼저 매긴 뒤 나눠 부담하는 세금이에요. 그래서 세금을 정하는 건 재산 규모가 아니라 공제를 얼마나 쌓느냐예요.배우자가 살아 계신지가 가장 크게 갈라요. 배우자 상속공제만 최소 5억원에서 최대 30억원이고, 여기에 일괄공제 5억원이 따로 얹혀요.1. 총액에 매기고 나눠 낸다우리 상속세는 유산 전체에 세금을 계산한 다음, 각자 받은 몫만큼 나눠 내는 구조예요. 형제가 여럿이어도 각자 받은 금액으로 세율이 낮아지진 않아요.과세가액은 남긴 재산에서 빚과 장례비 등을 뺀 뒤, 미리 넘겨둔 재산을 다시 더해 구해요. 상속인에게 넘긴 것은 10년, 상속인이 아닌 사람에게 넘긴 것은 5년까지 .. 2026. 9. 29.
양도세 취득가액에 넣을 수 있는 비용 양도세 취득가액에 넣을 수 있는 비용양도세는 판 값에서 필요경비를 빼고 남은 차익에 붙어요. 그러니 경비를 하나 더 인정받으면 그 금액에 세율을 곱한 만큼 세금이 줄어요. 40% 구간이라면 1,000만원 경비가 400만원의 세금 차이예요.소득세법 제97조가 인정하는 것은 세 덩어리예요. 취득가액, 자본적 지출, 양도비. 여기 못 들어가는 돈은 아무리 많이 썼어도 0원 취급이에요.1. 취득가액 — 산 값과 그 부대비용기본은 실지거래가액이에요. 계약서에 적힌 매매대금이에요. 여기에 붙는 것들이 있어요.취득세와 등록면허세 — 영수증이 있으면 들어가요법무사 보수와 등기 관련 비용매입할 때 낸 중개보수소유권을 확보하려고 쓴 소송비용·화해비용약정에 따라 취득원가에 더해진 이자 상당액지급 기일을 늦춰서 추가로 낸 지.. 2026. 9. 28.
다주택자 양도세 중과 정리 다주택자 양도세 중과 정리집이 여러 채인 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹는 제도예요. 2주택이면 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 붙어요.중과의 무게는 세율만이 아니에요. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 사라져요. 세율이 오르는 것과 공제가 없어지는 것이 겹쳐서 부담이 두 겹으로 늘어요.1. 조정대상지역 주택에만 붙어요소득세법 제104조 제7항이 대상을 정해요. 네 항목 모두 첫머리가 조정대상지역에 있는 주택이에요. 지정되지 않은 지역의 집은 몇 채를 갖고 있어도 중과 대상이 아니에요.기준은 파는 시점의 지정 여부예요. 취득세 중과가 '살 때'를 보는 것과 반대라 헷갈리기 쉬워요.2. 얼마나 더 붙나구분가산적용 세율 범위1세대 2주택+20%p26~65%1주.. 2026. 9. 25.
장기보유특별공제 계산법 장기보유특별공제 계산법오래 갖고 있던 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도예요. 3년부터 시작해서 최대 80%까지 가요. 세액공제가 아니라 차익 자체를 줄이는 방식이라 체감 효과가 커요.표가 두 개예요. 일반 부동산은 연 2%포인트씩 15년에 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 계산해 합쳐서 최대 80%예요. 어느 표를 쓰느냐가 세금을 가장 크게 흔들어요.1. 어느 칸에서 빠지나소득세법 제95조 제1항이 순서를 정해요. 양도차익에서 이 공제를 빼면 양도소득금액이 돼요. 그다음 기본공제를 빼면 과세표준이고, 거기에 세율을 곱해요.즉 이 공제는 세율을 곱하기 전에 빠져요. 공제율 10%포인트 차이가 최고 구간에서는 실제 세액 차이로 몇 배 증폭돼서 나타나요.2. 표 1 — 일반 부동.. 2026. 9. 24.
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