양도소득세 총정리 — 계산 구조부터

양도소득세 총정리 — 계산 구조부터

양도소득세는 판 가격이 아니라 남은 차익에 붙는 세금이에요. 10억에 팔아도 5억에 샀다면 과세 대상은 5억에서 출발해요. 그래서 얼마를 냈고 얼마를 썼는지를 증명하는 일이 세율보다 먼저예요.

계산은 양도가액 → 양도차익 → 양도소득금액 → 과세표준 → 산출세액 순서로 한 칸씩 내려가요. 각 칸에서 빼주는 금액이 다르고, 절세는 그 칸마다 따로 생겨요.

1. 차익이 없으면 세금도 없어요

소득세법 제88조는 양도를 '유상으로 사실상 이전하는 것'으로 정의해요. 판 값이 산 값보다 낮으면 낼 세금이 없어요. 증여는 유상이 아니라서 이 세금 대상이 아니고, 빚을 넘기는 부담부증여만 그 채무액 부분이 양도로 잡혀요.

시점은 등기일이 아니라 대금을 청산한 날이 기준이에요(제98조). 보유기간 하루 차이로 세율이 바뀌는 구조라, 잔금일을 언제로 잡느냐가 실제 금액을 흔들어요.

2. 다섯 칸을 차례로 내려가요

전체 흐름을 한 표에 넣으면 이래요. 절세 포인트가 어느 칸에 있는지 보이게 하려는 정리예요.

단계	내용	근거
양도가액	실제로 받은 돈	제88조 5호
− 필요경비	취득가액 · 자본적 지출 · 양도비	제97조
= 양도차익	여기까지가 '번 돈'	—
− 장기보유특별공제	3년 이상 보유 시 6~30% · 1세대 1주택은 최대 80%	제95조
= 양도소득금액	—	—
− 기본공제	1년에 250만원	제103조
= 과세표준 × 세율	보유기간과 주택 수가 가른다	제104조

기본공제 250만원은 사람마다 한 해에 한 번이에요. 부부 공동명의라면 각자 받아서 세대 기준으로는 500만원이 빠져요.

3. 필요경비 — 영수증이 곧 돈이에요

취득가액이 가장 큰 덩어리지만 그것만은 아니에요. 소득세법 제97조가 세 가지를 인정해요.

• 취득가액 — 산 값. 취득세와 등기 비용도 여기 붙어요
• 자본적 지출 — 집의 가치를 올린 돈. 확장·용도변경 개조, 엘리베이터나 냉난방장치 설치 같은 것
• 양도비 — 팔면서 쓴 돈. 중개보수, 공증비용, 인지대, 신고서 작성비용

도배·장판·싱크대 교체처럼 원래 상태로 돌리는 수리비는 들어가지 않아요. 인정받으려면 증빙서류를 갖고 있거나 계좌이체 기록으로 실제 지출이 확인돼야 해요(시행령 제163조). 현금으로 주고 영수증을 안 받으면 그 돈은 없던 돈이 돼요.

4. 오래 갖고 있으면 깎아줘요

3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 빼줘요. 일반 부동산은 3년에 6%로 시작해 해마다 2%포인트씩 붙고 15년에 30%에서 멈춰요.

1세대 1주택이면서 그 집에 2년 이상 살았다면 표가 달라져요. 보유와 거주를 각각 계산해 합치는 방식이라 10년이면 최대 80%까지 가요. 자세한 표는 따로 다뤄요.

5. 세율은 보유기간이 먼저 갈라요

2년을 넘겼는지가 첫 갈림길이에요. 주택은 단기 세율이 특히 높아요(제104조 제1항).

구분	주택·조합원입주권	그 밖의 부동산
1년 미만	70%	50%
1년 이상 2년 미만	60%	40%
2년 이상	기본세율 6~45%	기본세율 6~45%
분양권	1년 미만 70% · 그 밖에는 60%	—
미등기 양도	70%	70%

2년을 넘기면 종합소득세와 같은 누진세율을 써요(제55조). 과세표준 1,400만원 이하 6%에서 10억원 초과 45%까지 여덟 구간이에요.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	—
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

누진공제를 쓰면 계산이 한 줄로 끝나요. 과세표준 × 세율 − 누진공제예요. 구간별로 쪼개서 더할 필요가 없어요.

6. 숫자를 넣어보면

5억에 산 아파트를 10년 보유하고 10억에 팔았다고 해볼게요. 1세대 1주택 비과세는 못 받고, 중과 대상도 아닌 경우예요.

항목	금액
양도가액	10억원
− 취득가액·필요경비	5억 3,000만원
= 양도차익	4억 7,000만원
− 장기보유특별공제 10년 20%	9,400만원
− 기본공제	250만원
= 과세표준	3억 7,350만원
산출세액 (3억 7,350만 × 40% − 2,594만)	1억 2,346만원

여기에 개인지방소득세가 따로 붙어요. 지방세법 제103조의3이 양도소득세와 같은 구조로 세율을 정해두고 있어서, 실무에서는 산출세액의 10% 정도를 더 잡아둬요.

7. 줄이는 길은 세 갈래예요

세율을 낮출 방법은 없어요. 대신 앞 칸에서 빼는 금액을 키우는 길이 있어요.

• 1세대 1주택 비과세 — 12억원까지는 아예 안 내요. 요건은 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)이에요
• 장기보유특별공제 — 거주까지 채우면 공제율이 두 배 이상 올라가요
• 해를 나눠 팔기 — 기본공제와 누진 구간이 해마다 새로 열려요

갈아타는 중이라 집이 잠깐 두 채가 됐다면 일시적 2주택 특례가 있어요. 종전 주택을 정해진 기한 안에 팔면 1주택으로 봐줘요. 기한을 하루라도 넘기면 특례가 통째로 날아가니 이 부분은 따로 정리해뒀어요.

상가나 토지는 계산 구조는 같지만 감면이 거의 없어요. 상가 쪽 이야기는 상가 투자 시 꼭 알아야 할 취득세와 양도소득세에서 정리했어요.

8. 신고는 두 번 있어요

먼저 예정신고예요. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 내요(제105조). 6월 10일에 잔금을 받았다면 8월 31일까지예요. 부담부증여는 3개월이에요.

그리고 확정신고는 다음 해 5월 1일부터 31일까지예요(제110조). 예정신고를 제대로 했으면 생략할 수 있지만, 한 해에 두 건 이상 팔았다면 합산해서 다시 신고해야 해요.

차익이 없거나 손해를 봤어도 예정신고 의무는 남아요(제105조 제3항). 낼 세금이 0원인 것과 신고를 안 해도 되는 것은 다른 이야기예요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 과세 대상은 판 값이 아니라 차익이에요. 취득가액과 경비 증빙이 세율보다 먼저예요.
• 2년을 못 넘기면 주택은 60~70% 단기세율이에요. 넘기면 6~45% 누진세율이에요.
• 3년부터 장기보유특별공제, 해마다 250만원 기본공제가 붙어요.
• 신고는 양도한 달 말일부터 2개월, 그리고 다음 해 5월이에요.

계산기를 두드리기 전에 통장 내역부터 열어보세요. 세율은 법이 정해주지만, 필요경비는 본인이 증명한 만큼만 인정돼요. 그 차이가 수백만원씩 벌어져요.

근거 — 소득세법 제88조·제95조·제97조·제98조·제103조·제104조·제105조·제110조, 제55조. 개인지방소득세는 지방세법 제103조의3. 시행일 2026년 7월 1일 기준이에요. 양도세는 개정이 잦으니 계약 전에 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

개별 사안은 관할 세무서나 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.

다음 글 예고

• 1세대 1주택 양도세 비과세 요건
• 일시적 2주택 비과세 특례 — 기한이 핵심
• 장기보유특별공제 계산법

 

 

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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