1세대 1주택 양도세 비과세 요건

1세대 1주택 양도세 비과세 요건

집 한 채를 팔 때 양도세가 0원이 되는 제도예요. 다만 무제한은 아니고 양도가액 12억원까지만이에요. 그 위로는 넘는 부분에 대해 세금이 나와요.

요건은 두 줄로 끝나요. 양도일 현재 1주택이고, 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년)이면 돼요. 나머지는 전부 이 두 줄의 예외예요.

1. 12억원이 경계선이에요

소득세법 제89조 제1항 제3호가 비과세를 정하면서 12억원 초과 고가주택을 빼놨어요. 여기서 12억은 차익이 아니라 판 가격이에요. 8억에 사서 11억에 팔았다면 차익 3억이 통째로 비과세예요.

반대로 3억에 사서 13억에 팔았다면 12억을 넘겼으니 과세 대상이 생겨요. 다만 넘긴 만큼만이라 전체가 과세되는 것은 아니에요.

2. 요건 하나 — 양도일 현재 1주택

주택 수는 사람이 아니라 세대 단위로 세요. 부부와 함께 사는 직계존비속, 형제자매까지 묶어서 한 세대예요(제88조 제6호). 남편 명의 한 채, 아내 명의 한 채면 세대 기준으로는 2주택이에요.

세대 판단이 가장 자주 문제가 돼요. 주소만 옮긴다고 갈라지지 않고 실제 생계가 기준이에요. 이 부분은 1세대 1주택 판단 기준과 세대 분리의 실제에서 따로 정리했어요.

주택인지 아닌지도 등기부가 아니라 실제 용도로 봐요(제88조 제7호). 근린생활시설로 등록됐어도 사람이 살고 있으면 주택으로 세요.

3. 요건 둘 — 보유 2년, 때로는 거주 2년

시행령 제154조 제1항이 기간을 정해요. 조건이 하나 붙느냐 둘이냐가 갈려요.

상황	보유	거주
취득 당시 조정대상지역이 아니었던 집	2년	필요 없음
취득 당시 조정대상지역이었던 집	2년	2년
비거주자가 3년 이상 보유·거주하다 거주자로 전환	3년	조정대상지역이면 2년

기준은 파는 시점이 아니라 산 시점의 지정 여부예요. 산 뒤에 조정대상지역에서 풀렸어도 거주 요건은 그대로 따라와요. 반대로 지정 전에 산 집은 나중에 지정돼도 거주 요건이 붙지 않아요.

거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 세요(제154조 제6항). 실제로 살았다는 주장만으로는 부족하고 전입 기록이 있어야 해요.

4. 2년을 못 채워도 되는 경우

같은 조 단서가 기간 제한을 풀어주는 사유를 두고 있어요. 파는 사람 사정이 아니라 법이 정한 목록이에요.

• 수용 — 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우. 남은 부분도 그날부터 5년 이내면 포함돼요
• 해외이주 — 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 이내에 파는 경우
• 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우
• 1년 이상 살던 집을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 파는 경우
• 건설임대주택을 분양받아 파는 경우로 임차일부터 세대 전원이 5년 이상 산 경우

조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 냈고, 그때 세대가 무주택이었다면 거주 요건만 빠져요. 보유 2년은 그대로 채워야 해요. 계약금 이체 기록을 남겨두세요.

5. 12억을 넘으면 얼마를 내나

넘는 비율만큼만 과세해요. 시행령 제160조의 계산식은 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액이에요.

6억에 산 집을 10년 보유·거주하고 16억에 팔았다고 해볼게요.

항목	값
양도차익	10억원
과세 대상 비율 (16억−12억) ÷ 16억	25%
과세 대상 양도차익	2억 5,000만원
− 장기보유특별공제 80%	2억원
− 기본공제	250만원
= 과세표준	4,750만원

16억에 팔아 10억을 벌었는데 과세표준은 4,750만원이에요. 비과세와 장기보유특별공제가 겹쳐서 이런 결과가 나와요.

6. 딸린 토지는 어디까지 봐주나

건물뿐 아니라 그 밑의 땅도 비과세예요. 다만 무한정은 아니고 건물이 정착된 면적에 배율을 곱한 만큼이에요(시행령 제154조 제7항).

토지 위치	배율
도시지역 · 수도권의 주거·상업·공업지역	3배
도시지역 · 수도권의 녹지지역	5배
도시지역 · 수도권 밖	5배
그 밖의 토지	10배

아파트는 이 한도에 걸릴 일이 거의 없어요. 단독주택이나 시골집처럼 마당이 넓은 집에서 문제가 돼요.

7. 2주택이어도 1주택으로 봐주는 경우

제89조 제1항 제3호 나목이 예외를 열어놨어요. 시행령 제155조가 구체적인 목록이에요.

• 일시적 2주택 — 갈아타는 중. 기한이 핵심이라 따로 다뤄요
• 상속주택 — 상속받은 집과 원래 살던 집이 각각 하나씩이면, 원래 집을 팔 때 1주택으로 봐요
• 동거봉양 — 60세 이상 직계존속을 모시려고 합가한 경우 10년 이내 먼저 파는 집
• 혼인 — 각자 한 채씩 갖고 결혼한 경우 10년 이내 먼저 파는 집
• 취학·근무·요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 집을 산 경우, 사유가 풀린 날부터 3년 이내

주택과 조합원입주권이나 분양권을 함께 갖고 있다가 주택을 팔면 비과세가 원칙적으로 막혀요(제89조 제2항). 재건축 기간 중 거주용으로 산 집 같은 예외만 열려 있어요.

8. 요건을 못 갖췄다면

비과세가 아니라 일반 과세로 넘어가요. 보유 2년을 못 채웠다면 주택 단기세율 60%(1년 미만이면 70%)가 붙어요. 두 달 차이로 세금이 몇 배가 되는 구간이에요.

잔금일을 조정하면 넘길 수 있는 경우가 많아요. 계약서를 쓰기 전에 취득일을 먼저 확인해보세요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 12억원까지 비과세예요. 넘는 부분만 비율로 잘라 과세해요.
• 주택 수는 세대 단위예요. 부부는 세대를 나눌 수 없어요.
• 보유 2년이 기본, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 더 붙어요.
• 수용·해외이주·부득이한 사유는 기간 제한이 풀려요. 그 외에는 예외가 없어요.

이 제도는 요건이 단순해 보이지만 걸리는 지점은 늘 같아요. 세대 판단과 취득 당시 지정 여부예요. 이 둘만 계약 전에 확인해도 대부분의 사고를 막을 수 있어요.

근거 — 소득세법 제88조·제89조, 같은 법 시행령 제154조·제155조·제160조. 시행일 2026년 7월 1일 기준이에요. 요건은 개정이 잦으니 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

세대 판단이 애매하면 매도 전에 세무서나 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.

다음 글 예고

• 일시적 2주택 비과세 특례 — 기한이 핵심
• 장기보유특별공제 계산법
• 다주택자 양도세 중과 정리

 

 

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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