장기보유특별공제 계산법

장기보유특별공제 계산법

오래 갖고 있던 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도예요. 3년부터 시작해서 최대 80%까지 가요. 세액공제가 아니라 차익 자체를 줄이는 방식이라 체감 효과가 커요.

표가 두 개예요. 일반 부동산은 연 2%포인트씩 15년에 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 계산해 합쳐서 최대 80%예요. 어느 표를 쓰느냐가 세금을 가장 크게 흔들어요.

1. 어느 칸에서 빠지나

소득세법 제95조 제1항이 순서를 정해요. 양도차익에서 이 공제를 빼면 양도소득금액이 돼요. 그다음 기본공제를 빼면 과세표준이고, 거기에 세율을 곱해요.

즉 이 공제는 세율을 곱하기 전에 빠져요. 공제율 10%포인트 차이가 최고 구간에서는 실제 세액 차이로 몇 배 증폭돼서 나타나요.

2. 표 1 — 일반 부동산

토지, 상가, 그리고 거주 요건을 못 갖춘 주택에 적용해요. 3년부터 시작해요.

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상	6%	9년 이상	18%
4년 이상	8%	10년 이상	20%
5년 이상	10%	11년 이상	22%
6년 이상	12%	12년 이상	24%
7년 이상	14%	13년 이상	26%
8년 이상	16%	14년 이상	28%
—	—	15년 이상	30%

해마다 2%포인트씩 올라가 15년에서 멈춰요. 20년을 갖고 있어도 30%예요.

3. 표 2 — 1세대 1주택

보유와 거주를 각각 계산해서 더해요. 두 축 모두 연 4%포인트씩이라 속도가 두 배예요.

기간	보유 공제율	거주 공제율
2년 이상	—	8%
3년 이상	12%	12%
4년 이상	16%	16%
5년 이상	20%	20%
6년 이상	24%	24%
7년 이상	28%	28%
8년 이상	32%	32%
9년 이상	36%	36%
10년 이상	40%	40%

거주 2년의 8%는 보유기간이 3년 이상일 때만 붙어요. 보유 10년에 거주 10년이면 40 + 40 = 80%가 최대치예요.

4. 표 2를 쓰려면 거주 2년이 필요해요

시행령 제159조의4가 조건을 정해요. 양도일 현재 1주택이고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 해요.

여기서 자주 오해가 생겨요. 비과세는 조정대상지역이 아니면 거주 요건이 없지만, 장기보유특별공제 표 2는 지역과 무관하게 거주 2년을 요구해요.

1주택인데 한 번도 안 살고 세를 준 집이라면 표 1을 써요. 10년 보유 기준으로 80%가 아니라 20%예요. 같은 집, 같은 기간인데 공제액이 네 배 차이 나요.

5. 계산해보면

4억에 사서 12억에 판 아파트, 10년 보유했다고 해볼게요. 필요경비는 없다고 하고 차익은 8억이에요. 12억 이하라 비과세라면 계산할 필요가 없으니, 여기서는 1주택이 아닌 경우를 봐요.

상황	공제율	공제액	남는 양도차익
10년 보유, 거주 없음 (표 1)	20%	1억 6,000만원	6억 4,000만원
10년 보유, 10년 거주 (표 2)	80%	6억 4,000만원	1억 6,000만원
3년 보유, 거주 없음	6%	4,800만원	7억 5,200만원
2년 11개월 보유	0%	0원	8억원

맨 아래 줄을 보세요. 한 달 차이로 4,800만원의 공제가 사라져요. 잔금일을 3년 뒤로 며칠 미루는 것만으로 세금이 달라지는 구간이에요.

6. 아예 못 받는 경우

제95조 제2항이 대상에서 빼놓은 것들이 있어요. 여기 걸리면 몇 년을 갖고 있었든 0원이에요.

• 보유 3년 미만 — 가장 흔한 경우예요
• 미등기 양도자산 — 세율도 70%예요
• 중과 대상 주택 — 조정대상지역 다주택자 중과가 붙는 주택
• 토지·건물이 아닌 자산 — 주식, 분양권 등은 대상이 아니에요

세 번째가 특히 아파요. 중과되면 세율이 오르는 동시에 공제도 사라져서 부담이 두 겹으로 늘어요.

7. 기간은 언제부터 세나

보유기간은 취득일부터 양도일까지예요(제95조 제4항). 두 날 모두 등기일이 아니라 잔금일이에요.

거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 봐요. 중간에 나갔다 다시 들어왔다면 합산해요.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 집이라면 증여한 사람이 산 날부터 세요. 상속 중 가업상속공제가 적용된 자산도 피상속인의 취득일부터예요.

8. 고가주택이면 공제도 잘려요

1세대 1주택인데 12억원을 넘겨 팔았다면, 양도차익과 마찬가지로 공제액도 12억 초과 비율만큼만 반영해요(시행령 제160조).

계산 순서가 뒤집히지 않게 주의하세요. 먼저 비율을 곱해 과세 대상 부분을 뽑고, 그 부분에 대한 공제액을 다시 비율로 잘라요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 3년부터 시작해요. 2년 11개월은 0원이에요.
• 일반은 연 2%포인트로 15년 30%가 최대예요.
• 1세대 1주택은 보유·거주 각각 연 4%포인트로 10년 80%가 최대예요.
• 표 2를 쓰려면 지역과 무관하게 거주 2년이 필요해요.

이 제도는 '언제 파느냐'를 바꾸는 것만으로 수천만원이 오가요. 매도를 결심했다면 취득일부터 며칠이 지났는지 먼저 세어보세요.

근거 — 소득세법 제95조, 같은 법 시행령 제159조의4·제160조. 시행일 2026년 7월 1일 기준이에요. 공제율 표는 개정 이력이 있는 항목이라 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

중과 적용 여부에 따라 공제가 통째로 빠지므로 매도 전에 세무서나 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.

다음 글 예고

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• 양도세 취득가액에 넣을 수 있는 비용
• 부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지

 

 

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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