양도세 취득가액에 넣을 수 있는 비용

양도세 취득가액에 넣을 수 있는 비용

양도세는 판 값에서 필요경비를 빼고 남은 차익에 붙어요. 그러니 경비를 하나 더 인정받으면 그 금액에 세율을 곱한 만큼 세금이 줄어요. 40% 구간이라면 1,000만원 경비가 400만원의 세금 차이예요.

소득세법 제97조가 인정하는 것은 세 덩어리예요. 취득가액, 자본적 지출, 양도비. 여기 못 들어가는 돈은 아무리 많이 썼어도 0원 취급이에요.

1. 취득가액 — 산 값과 그 부대비용

기본은 실지거래가액이에요. 계약서에 적힌 매매대금이에요. 여기에 붙는 것들이 있어요.

• 취득세와 등록면허세 — 영수증이 있으면 들어가요
• 법무사 보수와 등기 관련 비용
• 매입할 때 낸 중개보수
• 소유권을 확보하려고 쓴 소송비용·화해비용
• 약정에 따라 취득원가에 더해진 이자 상당액

지급 기일을 늦춰서 추가로 낸 지연이자는 안 들어가요(시행령 제163조 제1항). 약정에 원래 있던 이자와 늦어서 생긴 이자를 구분해요.

2. 자본적 지출 — 가치를 올린 돈만

제97조 제1항 제2호가 말하는 자본적 지출이에요. 기준은 시행령 제67조 제2항이 정의해요. 내용연수를 늘리거나 가치를 실제로 올린 수선비예요.

들어가는 것	근거
본래 용도를 바꾸는 개조	시행령 제67조 제2항 1호
엘리베이터·냉난방장치 설치	같은 항 2호
피난시설 등의 설치	같은 항 3호
재해로 못 쓰게 된 건물의 복구	같은 항 4호
개량·확장·증설에 해당하는 공사	같은 항 5호
개발부담금·재건축부담금	시행령 제163조 제3항

발코니 확장이나 방 구조 변경처럼 집의 상태를 이전보다 낫게 만든 공사가 여기예요. 개별 공사가 어느 쪽인지는 다툼이 잦은 영역이라 국세청 상담 사례를 함께 보는 편이 좋아요.

3. 안 들어가는 수리비

원래 상태로 돌려놓는 지출은 수익적 지출이라고 봐서 인정되지 않아요. 실무에서 가장 많이 되돌아오는 항목이에요.

• 도배와 장판 교체
• 싱크대·주방기구 교체
• 보일러 수리(교체가 아닌 수리)
• 타일과 변기 등 소모성 설비 교체
• 3년 미만 주기로 반복하는 수선

같은 '인테리어 공사'라도 명세서 항목에 따라 갈려요. 견적서를 받을 때 공사 내역을 품목별로 나눠 적어달라고 하면 나중에 다툴 여지가 줄어요.

4. 양도비 — 팔면서 쓴 돈

시행령 제163조 제5항이 목록을 두고 있어요. 파는 과정에서 직접 나간 돈이에요.

• 매도 중개보수
• 계약서 작성비용, 양도소득세 신고서 작성비용
• 공증비용, 인지대
• 인도 의무를 지키려고 쓴 명도비용
• 의무로 산 국민주택채권을 만기 전에 팔면서 생긴 매각차손

채권 매각차손은 놓치기 쉬워요. 등기할 때 산 국민주택채권을 즉시 되팔면서 손해 본 금액이 경비로 들어가요. 은행에서 받은 매도 확인서를 챙겨두세요.

5. 증빙이 없으면 없는 돈이에요

시행령 제163조 제3항과 제5항이 같은 조건을 붙여놨어요. 증명서류를 받아 보관했거나, 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인돼야 해요.

세금계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표가 대표적이에요. 이게 없어도 계좌이체 기록이 있으면 인정받을 여지가 있어요.

현금으로 주고 아무 기록도 남기지 않은 공사비는 전액 부인돼요. 공사가 실제로 있었다는 사진이나 견적서만으로는 부족해요. 돈이 어디로 갔는지가 남아야 해요.

6. 취득가액을 모를 때

오래전에 사서 계약서를 잃어버린 경우예요. 제97조 제1항 제1호 나목이 대체 방법을 정해요. 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순서로 적용해요.

순서	방법	쓰는 때
1	매매사례가액	비슷한 물건의 실제 거래가 확인될 때
2	감정가액	감정평가법인이 평가한 가액
3	환산취득가액	앞의 둘이 없을 때 기준시가로 역산

환산취득가액은 양도 당시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율로 역산하는 방식이에요. 실제로 산 값보다 낮게 나오는 경우가 많아 불리할 때가 있어요.

이 방식을 쓰면 실제 경비 대신 개산공제가 붙어요. 토지는 취득 당시 개별공시지가의 3%, 건물과 주택은 취득 당시 기준시가의 3%예요. 다만 실제 자본적 지출과 양도비 합계가 이보다 크면 그쪽을 선택할 수 있어요.

7. 증여받은 집이라면 취득가액이 달라져요

배우자나 직계존비속에게 증여받고 10년 안에 팔면, 취득가액을 증여받은 금액이 아니라 증여한 사람이 처음 산 금액으로 봐요(제97조의2). 이월과세라고 불러요.

차익을 미리 배우자 명의로 넘겨 세금을 줄이는 방법을 막으려는 규정이에요. 대신 그때 낸 증여세는 필요경비에 넣어줘요.

기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 세요. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적다면 적용하지 않아요.

8. 지금 해둘 것

경비 정리는 파는 날이 아니라 사는 날부터 시작해요. 몇 년 뒤에 영수증을 찾는 일이 가장 어려워요.

• 취득세 납부확인서와 법무사 영수증을 스캔해두기
• 공사할 때마다 계약서·세금계산서·이체 내역을 한 폴더에
• 공사비는 가급적 계좌이체로 지급하기

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 인정되는 것은 취득가액·자본적 지출·양도비 세 덩어리예요.
• 가치를 올린 공사만 들어가요. 원상복구성 수리는 안 돼요.
• 증빙서류 또는 금융거래 기록이 없으면 지출 자체가 부정돼요.
• 증여받은 집은 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액을 써요.

세율은 못 바꿔도 경비는 바꿀 수 있어요. 정확히는, 지금부터 남기는 기록만큼 바꿀 수 있어요.

근거 — 소득세법 제97조·제97조의2, 같은 법 시행령 제67조·제163조. 시행일 2026년 7월 1일 기준이에요. 인정 범위는 해석 사례에 따라 갈리는 부분이 있어 국가법령정보센터와 국세청 상담을 함께 확인하세요.

큰 금액의 공사비를 경비로 넣을 계획이라면 지출 전에 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.

다음 글 예고

• 부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지
• 부동산 증여세 계산법과 공제 한도
• 부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조

 

 

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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