부동산 증여세 계산법과 공제 한도

부동산 증여세 계산법과 공제 한도

증여세는 재산을 받은 사람이 내요. 부동산 평가액에서 관계별 공제를 뺀 금액에 10~50% 세율을 매기는데, 성년 자녀가 부모에게 받을 때 빼주는 금액은 10년을 통틀어 5천만원이에요.

공제 한도는 관계로 정해지고 10년마다 다시 채워져요 — 배우자 6억원, 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원이에요.

1. 받은 사람이 낸다

상속세는 남긴 재산 전체에 매기지만, 증여세는 받은 사람별로 따로 계산해요. 그래서 여러 자녀에게 나눠 주면 각자 낮은 구간부터 다시 시작해요.

과세가액은 받은 재산의 평가액에서 함께 넘겨받은 빚을 뺀 금액이에요. 전세보증금이나 대출이 딸린 집을 넘기는 방식을 부담부증여라고 부르고, 계산이 갈라지는 지점이라 따로 다뤄요.

신고는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 해요. 상속세의 6개월보다 짧아서 등기만 해두고 잊는 실수가 자주 나와요.

2. 아파트는 얼마로 평가되나

원칙은 증여일 현재 시가예요. 법이 시가로 인정해주는 기간이 상속과 다르니 헷갈리지 마세요.

구분	시가로 보는 기간
상속	돌아가신 날 전후 각 6개월
증여	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월

이 기간 안에 그 집이 팔렸거나 감정·경매를 거쳤다면 그 금액이 시가예요. 그런 사례가 없으면 같은 단지에서 면적과 공시가격이 비슷한 집의 거래가를 가져다 써요.

아파트는 유사 거래가 늘 있어서 공시가격으로 신고했다가 뒤집히는 일이 흔해요. 신고 전에 같은 단지 실거래를 먼저 확인하세요. 평가액이 올라가면 가산세까지 함께 붙어요.

3. 공제 한도는 관계가 정한다

누구에게 받았느냐로 정해져요. 아래 금액은 한 번이 아니라 10년치 합계 한도예요.

관계 (준 사람 → 받는 사람)	10년간 공제 한도
배우자 → 배우자	6억원
직계존속 → 성년 자녀	5천만원
직계존속 → 미성년 자녀	2천만원
직계비속 → 부모·조부모	5천만원
4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척	1천만원

묶어서 세는 범위를 착각하기 쉬워요. 아버지와 어머니는 한 사람으로 봐요. 조부모도 같은 직계존속이라, 부모와 조부모에게 나눠 받아도 성년 자녀 몫은 합쳐서 5천만원이 끝이에요.

4. 결혼과 출산에는 1억이 더 있다

직계존속에게 받는 경우에 한해 앞의 공제와 별개로 붙는 항목이에요. 시기 요건이 붙어요.

• 혼인신고일 전후 2년 이내에 받은 재산
• 자녀의 출생일이나 입양신고일부터 2년 이내에 받은 재산

두 항목을 합쳐 1억원이 한도예요. 혼인으로 1억을 다 썼다면 출산으로 더 받을 몫은 없어요. 대신 성년 자녀 공제 5천만원과는 겹치지 않아서, 한 사람 기준 최대 1억 5천만원까지 공제를 쌓을 수 있어요.

부부가 양가에서 각각 받으면 세금 없이 넘길 수 있는 금액이 3억원까지 늘어나요. 결혼 자금을 집값에 보태는 경우 실제로 가장 크게 작동하는 조항이에요.

5. 세율과 실제 금액

세율표는 상속세와 똑같아요. 다섯 구간이고 30억을 넘는 부분은 절반이에요.

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	—
1억 초과 5억 이하	20%	1천만원
5억 초과 10억 이하	30%	6천만원
10억 초과 30억 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

아파트를 넘긴다고 가정할게요. 10년 안에 다른 증여가 없었고 빚도 없는 경우예요. 마지막 줄만 시가가 달라요.

받는 사람	재산 시가	과세표준	증여세	취득세
성년 자녀	6억원	5억 5천만	1억 185만원	2,100만원
배우자	6억원	0원	0원	2,100만원
미성년 자녀	3억원	2억 8천만	4,462만원	1,050만원

배우자에게 넘기면 증여세는 안 나와도 취득세는 그대로 나와요. 무상으로 얻은 부동산의 취득세율이 3.5%라서 6억이면 2,100만원이에요. 지방교육세와 농어촌특별세는 여기에 또 얹혀요.

6. 10년이라는 시계를 봐야 한다

공제 한도가 10년 단위인 것과 별개로, 합산 규칙이 두 개 더 걸려요.

• 같은 사람에게 10년 안에 받은 재산이 1천만원을 넘으면 이번 것과 합쳐 계산해요
• 준 사람이 10년 안에 돌아가시면 그 재산은 상속재산에 다시 얹혀요 (상속인이 아니면 5년)

그래서 자녀가 성년이 되기 전부터 10년 간격으로 나눠 넘기는 방식이 자주 쓰여요. 다만 앞의 규칙 때문에, 넘긴 뒤 10년을 넘기지 못하면 절세 효과가 상속 단계에서 되돌아와요.

7. 세대를 건너뛰면 30%가 붙는다

조부모가 손주에게 바로 넘기면 산출세액에 30%가 더해져요. 손주가 미성년이면서 받은 재산이 20억원을 넘으면 40%예요.

다만 부모가 이미 돌아가셔서 손주가 대신 받는 경우에는 할증이 없어요. 세대를 일부러 건너뛴 게 아니기 때문이에요.

8. 신고와 납부, 그리고 자금출처

기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 깎아줘요. 낼 세금이 1천만원을 넘으면 두 달 안에 나눠 낼 수 있고, 2천만원을 넘으면 담보를 걸고 5년에 걸쳐 낼 수도 있어요. 상속세의 10년보다 짧아요.

현금을 보태 집을 산 경우도 결국 같은 문제로 돌아와요. 신고하지 않은 지원은 나중에 조사에서 드러나고, 그때는 가산세까지 붙어요. 이 대목은 부동산 자금출처 조사와 증여세 위험에서 따로 정리해뒀어요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 증여세는 받은 사람이 내고, 신고기한은 3개월이에요.
• 공제는 10년 합계로 배우자 6억, 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원이에요.
• 결혼·출산에는 1억원이 별도로 붙어서, 자녀 한 명이 최대 1억 5천만원까지 받을 수 있어요.
• 증여세가 0원이어도 취득세 3.5%는 따로 나와요.

넘길 재산이 아파트 한 채라면 셈이 단순해 보이지만, 평가액을 얼마로 잡느냐에서 수천만원이 갈려요. 같은 단지 실거래부터 확인하고 시작하세요.

근거 — 상속세 및 증여세법 제47조·제53조·제53조의2·제55조·제56조·제57조·제68조·제69조·제70조·제71조(MST 276123, 시행일 2026년 1월 2일), 같은 법 시행령 제49조(MST 283637), 지방세법 제11조. 공제 한도는 개정이 잦으니 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

계산 예시는 위 가정 아래 구한 값이고, 실제 사안은 세무사에게 확인하세요.

다음 글 예고

• 부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조
• 상속과 증여 중 무엇이 유리한가
• 상가 보유·처분 세금 총정리

 

 

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제이노트 부동산 · 부동산 시장 지표와 시세 흐름을 정리합니다.
작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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