부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조

부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조

부담부증여는 재산을 넘기면서 거기 딸린 빚도 함께 넘기는 증여예요. 전세보증금이나 주택담보대출이 걸린 아파트를 자녀에게 넘기는 방식이 대표적이에요.

핵심은 세금이 둘로 쪼개진다는 점이에요. 빚을 뺀 부분에는 받는 사람의 증여세, 빚에 해당하는 부분에는 준 사람의 양도소득세가 붙어요.

1. 빚을 넘긴 만큼은 판 것으로 본다

상속세 및 증여세법 제47조는 증여세 과세가액을 재산가액에서 인수한 빚을 뺀 금액으로 정해요. 3억원짜리 전세가 낀 8억원 아파트를 넘기면 증여로 보는 금액은 5억원이에요.

그럼 나머지 3억원은 어디로 갈까요. 소득세법 제88조가 답을 갖고 있어요. 부담부증여에서 받는 사람이 떠안은 채무액 부분은 양도로 본다고 못박아 뒀어요. 빚을 대신 갚아주는 대가로 집을 넘긴 셈이니 사실상 판 것이라는 논리예요.

2. 누가 무엇을 내나

부분	내는 사람	세금
빚을 뺀 부분	받는 사람	증여세
빚에 해당하는 부분	넘긴 사람	양도소득세
집 전체	받는 사람	취득세

한 건의 거래인데 세 가지 세금이 서로 다른 사람에게 붙어요. 어느 하나만 계산해보고 결정하면 어긋나는 이유예요.

3. 왜 줄어드나

세율이 누진이기 때문이에요. 과세표준이 내려가면 세율 구간도 함께 내려앉아요. 증여세는 1억원 이하 10%에서 시작해 30억원을 넘으면 50%까지 올라가요.

큰 덩어리 하나에 높은 세율을 맞는 대신, 두 덩어리로 나눠 각각 낮은 구간에서 맞는 구조예요. 게다가 양도세 쪽은 차익에만 매기니 과세 대상이 또 줄어요.

4. 숫자를 넣어보면

시가 8억원 아파트에 전세보증금 3억원이 걸려 있고, 성년 자녀에게 넘긴다고 가정할게요. 10년 안에 다른 증여는 없었어요.

방식	증여 과세표준	증여세	차이
그냥 증여	7억 5천만	1억 6,500만원	—
부담부증여	4억 5천만	8,000만원	8,500만원 감소

증여세만 보면 8,500만원이 줄어요. 하지만 여기서 끝나지 않아요. 넘긴 부모에게 양도세가 새로 생기거든요.

5. 양도세는 비례로 잘라 계산한다

소득세법 시행령 제159조가 계산식을 정해놨어요. 양도가액과 취득가액을 모두 채무액 ÷ 증여가액 비율로 잘라서 써요.

• 양도가액 = 8억 × (3억 ÷ 8억) = 3억원
• 취득가액 = 부모가 4억에 샀다면 4억 × (3억 ÷ 8억) = 1억 5천만원
• 양도차익 = 1억 5천만원 (필요경비와 장기보유특별공제는 뺀 값이에요)

여기에 얼마가 매겨지는지는 보유기간과 주택 수가 정해요. 부모가 그 집 한 채만 갖고 있고 1세대 1주택 비과세 요건을 채웠다면, 실거래가 12억원 이하인 한 이 양도차익에는 세금이 안 붙어요. 이 경우 부담부증여는 거의 확실하게 유리해요.

반대 상황도 분명해요. 부모가 다주택자거나 차익이 크게 쌓였다면 새로 생기는 양도세가 절감액 8,500만원을 넘길 수 있어요. 양도세부터 계산해보고 결정해야 하는 이유예요.

6. 빚을 인정받는 것이 먼저다

계산에 앞서 넘어야 할 문턱이 있어요. 법은 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 채무를 넘긴 것으로 추정하지 않아요. 세금을 줄이려고 빚이 있다고 내세우는 경우를 막기 위해서예요. 인정을 못 받으면 채무 공제가 통째로 사라져요.

객관적으로 증명되면 예외로 봐줘요. 남겨야 할 것은 이런 자료예요.

• 세입자와 맺은 전세계약서와 보증금이 실제로 오간 내역
• 금융기관 대출약정서와 채무자 명의가 바뀐 기록
• 넘겨받은 뒤 이자를 자녀 계좌에서 낸 내역

7. 취득세는 잣대가 다르다

여기서 많이들 걸려요. 지방세법은 부담부증여의 채무액 부분을 유상취득으로 보되, 배우자나 직계존비속 사이라면 이 규정을 적용하지 않아요.

그래서 부모가 자녀에게 넘기는 경우에는 집 전체를 무상으로 얻은 것으로 보는 게 원칙이에요. 대가를 실제로 치른 사실이 소득 자료 등으로 증명되면 그때는 전체를 유상취득으로 봐요.

소득세와 지방세가 서로 다른 기준으로 같은 거래를 보는 셈이에요. 무상취득 세율은 3.5%라, 8억이면 2,800만원이 나와요. 계약 전에 관할 시·군·구 세무부서에 어느 쪽으로 보는지 먼저 물어보세요.

8. 넘긴 뒤가 더 중요하다

넘긴 빚은 받은 사람이 직접 갚아야 해요. 부모가 대신 갚아주면 그 시점에 갚아준 금액만큼 새로 증여한 것이 돼요.

과세관청은 부담부증여로 넘어간 채무의 상환 내역을 따로 관리해요. 전세보증금이라면 세입자가 나갈 때 자녀가 자기 돈으로 돌려줄 수 있는지까지 미리 봐야 해요. 상환 능력이 없으면 몇 년 뒤 문제가 돌아와요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 넘긴 빚만큼은 증여가 아니라 양도로 봐요. 증여세는 받는 사람, 양도세는 넘긴 사람이 내요.
• 세금이 줄어드는 건 누진세율 때문이에요. 다만 양도세가 절감액을 넘기면 오히려 손해예요.
• 배우자·직계존비속 사이에서는 빚을 넘겼다는 사실을 증빙으로 남겨야 인정돼요.
• 취득세는 잣대가 달라서 전체가 3.5%로 계산될 수 있어요.

부담부증여는 항상 유리한 방법이 아니라 조건이 맞을 때 유리한 방법이에요. 부모의 주택 수, 그 집의 취득가액, 남은 보유기간 이 셋을 먼저 확인하세요.

근거 — 상속세 및 증여세법 제47조(MST 276123, 시행일 2026년 1월 2일), 같은 법 시행령 제36조(MST 283637), 소득세법 제88조·제89조(MST 280405, 시행일 2026년 7월 1일), 같은 법 시행령 제159조(MST 286211), 지방세법 제7조·제11조. 현행 여부는 국가법령정보센터에서 확인하세요.

계산 예시는 위 가정 아래 구한 값이에요. 양도세는 변수가 많아 세무사 상담을 권해요.

다음 글 예고

• 상속과 증여 중 무엇이 유리한가
• 상가 보유·처분 세금 총정리
• 오피스텔 세금 — 주택이냐 아니냐가 가른다

 

 

---

함께 읽으면 좋은 글

• 건폐율 용적률 차이와 계산법｜재건축 사업성까지 한 번에
• 부동산 증여세 계산법과 공제 한도
• 부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지

제이노트 부동산 · 부동산 시장 지표와 시세 흐름을 정리합니다.
작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
사실관계에 오류가 있다면 댓글로 알려주세요. 확인 후 본문을 수정하고 수정일을 갱신합니다.