부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지

부동산 상속세 총정리 — 공제부터 계산까지

상속세는 물려받은 사람별로 따로 매기는 게 아니라, 돌아가신 분이 남긴 재산 전체에 먼저 매긴 뒤 나눠 부담하는 세금이에요. 그래서 세금을 정하는 건 재산 규모가 아니라 공제를 얼마나 쌓느냐예요.

배우자가 살아 계신지가 가장 크게 갈라요. 배우자 상속공제만 최소 5억원에서 최대 30억원이고, 여기에 일괄공제 5억원이 따로 얹혀요.

1. 총액에 매기고 나눠 낸다

우리 상속세는 유산 전체에 세금을 계산한 다음, 각자 받은 몫만큼 나눠 내는 구조예요. 형제가 여럿이어도 각자 받은 금액으로 세율이 낮아지진 않아요.

과세가액은 남긴 재산에서 빚과 장례비 등을 뺀 뒤, 미리 넘겨둔 재산을 다시 더해 구해요. 상속인에게 넘긴 것은 10년, 상속인이 아닌 사람에게 넘긴 것은 5년까지 거슬러 올라가요.

돌아가시기 직전에 서둘러 명의를 바꾸는 방법이 잘 안 통하는 이유예요. 10년을 채우지 못하면 그 재산은 결국 상속재산에 얹혀 계산돼요.

2. 부동산은 얼마로 평가되나

원칙은 돌아가신 날 현재의 시가예요. 그런데 집은 매일 거래되는 물건이 아니라, 법이 시가로 인정하는 범위를 따로 정해뒀어요.

돌아가신 날 전후 6개월 안에 그 집이 팔렸거나 감정·수용·경매·공매를 거쳤다면 그 금액이 시가예요. 그런 일이 없으면 같은 단지에서 면적과 공시가격이 비슷한 다른 집의 거래가를 시가로 봐요.

• 매매 사례도 없으면 공시가격으로 평가해요
• 감정을 받을 때는 두 곳 이상, 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳이면 돼요

평가액이 과세표준의 출발점이라 감정을 받을지 공시가격으로 갈지가 수천만원을 가르기도 해요. 다만 평가액이 높으면 나중에 팔 때 양도차익이 줄어요.

3. 기초공제 2억이냐, 일괄공제 5억이냐

공제는 유리한 쪽을 고르는 방식이에요. 하나씩 쌓거나, 뭉텅이로 받거나예요.

공제	금액
기초공제	2억원
자녀 공제 (1명당)	5천만원
미성년자 공제	1천만원 × 19세까지 남은 연수
65세 이상 동거가족	5천만원
장애인 공제	1천만원 × 기대여명 연수
일괄공제	위 합계와 5억원 중 큰 금액

자녀가 둘이면 기초 2억에 자녀 공제 1억을 더해 3억원이에요. 5억보다 작으니 일괄공제를 고르게 돼요. 실무에서 대부분 5억원으로 가는 이유예요.

놓치기 쉬운 두 가지예요. 신고를 아예 안 하면 다른 계산 없이 5억원만 빼줘요. 그리고 배우자가 혼자 물려받는 경우에는 일괄공제를 못 쓰고, 기초공제와 인적공제를 더한 금액만 받아요.

4. 배우자 공제가 가장 크다

배우자가 실제로 물려받은 금액을 빼주되, 두 가지 한도에 걸려요. 민법이 정한 배우자 법정상속분으로 계산한 금액과 30억원 중 작은 쪽이에요.

실제로 받은 게 없거나 5억원에 못 미치면 그래도 5억원은 빼줘요. 배우자가 재산을 한 푼도 안 받아도 이 금액은 확보된다는 뜻이에요.

기한이 붙어요. 신고기한 다음날부터 9개월 안에 재산을 실제로 나누고 등기까지 마친 뒤 세무서에 알려야 해요. 이걸 넘기면 한도가 5억원으로 주저앉아요.

5. 같이 살던 집이면 6억이 더 빠진다

부모를 모시고 한 집에서 오래 산 자녀를 위한 공제예요. 물려받은 집값 전액을 빼주되 6억원이 한도예요. 요건이 셋이고 하나라도 어긋나면 못 받아요.

• 돌아가신 날부터 거슬러 10년 이상 한 집에서 계속 같이 살았을 것 (자녀가 미성년이던 기간은 빼고 세요)
• 그 10년 동안 계속 1세대 1주택이었을 것 (무주택이던 기간은 포함해 줘요)
• 물려받는 자녀가 돌아가신 날 현재 무주택이거나, 부모와 공동으로 그 한 채만 갖고 있었을 것

집에 걸린 빚은 먼저 빼고 남은 금액으로 계산해요. 요건은 까다롭지만 효과는 가장 확실한 항목이에요.

6. 세율과 실제 금액

세율은 다섯 구간이고, 30억원을 넘는 부분에는 절반이 매겨져요.

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	—
1억 초과 5억 이하	20%	1천만원
5억 초과 10억 이하	30%	6천만원
10억 초과 30억 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

시가 15억원짜리 아파트 한 채만 남겼다고 가정할게요. 다른 재산도 빚도 미리 넘긴 재산도 없고, 법정상속분대로 나눴다고 볼게요.

상속인 구성	빼는 금액	과세표준	낼 세금
배우자 + 자녀 2명	배우자 6억 4,286만 + 일괄 5억	3억 5,714만	5,959만원
자녀 2명만	일괄 5억	10억	2억 3,280만원
자녀 2명 + 동거주택 공제	일괄 5억 + 동거주택 6억	4억	6,790만원

같은 집인데 배우자가 계신지에 따라 네 배쯤 차이가 나요. 세 번째 줄은 자녀 한 명이 요건을 채운 경우고, 그 한 가지로 1억 6천만원 넘게 줄었어요. 신고를 제때 해서 받는 3% 공제까지 반영한 금액이에요.

7. 공제에도 천장이 있다

공제를 아무리 모아도 다 인정되진 않아요. 아래 금액만큼은 과세가액에서 미리 덜어낸 뒤, 남은 범위 안에서만 공제를 받을 수 있어요.

• 선순위 상속인이 아닌 사람에게 유언으로 남긴 재산
• 선순위 상속인이 포기해서 다음 순위 사람이 받게 된 재산
• 과세가액에 다시 더한 사전증여 재산 (과세가액이 5억원을 넘을 때만 적용해요)

손주에게 바로 물려주는 방식이 생각만큼 유리하지 않은 이유예요. 세대를 건너뛰면 산출세액에 30% 할증까지 붙어요.

8. 6개월 안에 신고하고, 나눠 낼 수 있다

신고기한은 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월이에요. 돌아가신 분이나 상속인이 외국에 살았다면 9개월로 늘어나요.

기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 깎아줘요. 반대로 놓치면 가산세가 붙으니 금액 차이가 꽤 커요.

나눠 내는 방법	요건	기간
분할납부	낼 세금이 1천만원 초과	기한 지난 뒤 2개월 이내
연부연납	낼 세금이 2천만원 초과 · 담보 제공	허가일부터 10년

부동산은 팔기 전엔 현금이 없으니 연부연납을 많이 써요. 다만 회차마다 1천만원을 넘겨야 하고, 이자 성격의 가산금이 붙어요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 상속세는 남긴 재산 총액에 매겨요. 상속인에게 미리 넘긴 재산은 10년까지 다시 합쳐요.
• 공제는 일괄 5억원이 기본, 배우자가 계시면 최소 5억에서 최대 30억이 더해져요.
• 10년 이상 모시고 산 집이면 6억원까지 더 빠져요. 요건 세 개를 모두 채워야 해요.
• 신고는 6개월 안에, 제때 하면 3%를 깎아주고, 2천만원을 넘으면 10년에 걸쳐 낼 수 있어요.

부동산이 재산의 대부분이면 세금은 나오는데 낼 현금이 없는 상황이 자주 생겨요. 평가와 분할 방식만으로도 금액이 달라지니, 9개월이라는 분할 기한부터 달력에 표시해두세요.

근거 — 상속세 및 증여세법 제13조·제18조·제19조·제20조·제21조·제23조의2·제24조·제25조·제26조·제60조·제67조·제69조·제70조·제71조(MST 276123, 시행일 2026년 1월 2일), 같은 법 시행령 제49조(MST 283637). 공제 한도와 세율은 개정 논의가 잦으니 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

계산 예시는 위 가정 아래 구한 값이에요. 실제 사안은 재산 구성과 분할 방식에 따라 달라지니 세무사에게 확인하세요.

다음 글 예고

• 부동산 증여세 계산법과 공제 한도
• 부담부증여란 — 세금이 줄어드는 구조
• 상속과 증여 중 무엇이 유리한가

 

 

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제이노트 부동산 · 부동산 시장 지표와 시세 흐름을 정리합니다.
작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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