다주택자 양도세 중과 정리

다주택자 양도세 중과 정리

집이 여러 채인 사람이 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹는 제도예요. 2주택이면 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 붙어요.

중과의 무게는 세율만이 아니에요. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 사라져요. 세율이 오르는 것과 공제가 없어지는 것이 겹쳐서 부담이 두 겹으로 늘어요.

1. 조정대상지역 주택에만 붙어요

소득세법 제104조 제7항이 대상을 정해요. 네 항목 모두 첫머리가 조정대상지역에 있는 주택이에요. 지정되지 않은 지역의 집은 몇 채를 갖고 있어도 중과 대상이 아니에요.

기준은 파는 시점의 지정 여부예요. 취득세 중과가 '살 때'를 보는 것과 반대라 헷갈리기 쉬워요.

2. 얼마나 더 붙나

구분	가산	적용 세율 범위
1세대 2주택	+20%p	26~65%
1주택 + 조합원입주권·분양권 1개	+20%p	26~65%
1세대 3주택 이상	+30%p	36~75%
주택+입주권+분양권 합계 3개 이상	+30%p	36~75%

기본세율이 6~45%니까 3주택 이상 최고 구간은 75%가 돼요. 여기에 개인지방소득세가 별도로 붙어요(지방세법 제103조의3).

3. 지금 적용되고 있나 — 확인이 필요해요

이 제도는 시행령으로 적용을 잠시 멈춘 기간이 여러 차례 있었어요. 근거는 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 그리고 2주택은 제167조의10 제1항의 같은 호예요.

2026년 7월 1일 시행 기준 조문을 보면, 보유 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우를 중과에서 빼주는 형태예요. 즉 그 날짜가 지난 뒤의 일반적인 매도에는 배제가 적용되지 않는 문언이에요.

다만 계약을 미리 해둔 경우를 위한 유예가 붙어 있어요. 토지거래허가 대상이면 그 날까지 허가를 신청했고 계약금까지 받은 건, 허가 대상이 아니면 그 날까지 계약하고 계약금을 받은 건에 대해 계약일부터 4개월(서울 일부 자치구와 경기 일부 지역은 6개월) 안에 넘기면 배제가 유지돼요.

이 항목은 그동안 연장과 종료가 반복돼 왔어요. 이 글을 읽는 시점의 적용 여부는 반드시 국세청이나 기획재정부 발표, 그리고 시행령 현행 조문으로 직접 확인하세요. 여기 적힌 날짜만 믿고 매도 시점을 정하지 마세요.

4. 공제가 사라지는 쪽이 더 아파요

제95조 제2항이 중과 대상 주택을 장기보유특별공제에서 빼놨어요. 15년을 갖고 있었어도 공제율 0%예요.

차익 5억에 15년 보유한 집을 예로 들면 이렇게 갈려요. 기본공제 250만원은 뺀 뒤예요.

구분	장특공제	과세표준	적용 세율
일반 과세 (3주택 아님)	30% · 1억 5,000만원	3억 4,750만원	40%
3주택 중과	0원	4억 9,750만원	70%

공제가 사라지면서 과세표준이 1억 5,000만원 더 커지고, 그 커진 금액에 30%포인트 높은 세율이 곱해져요. 두 효과가 곱셈으로 겹쳐요.

5. 주택 수는 어떻게 세나

중과 여부를 볼 때 주택 수는 전국 기준으로 세요. 조정대상지역 밖의 집도 개수에는 들어가요. '조정대상지역'은 파는 집이 어디 있느냐를 볼 때만 따져요.

주택 수에서 아예 빠지는 것도 있어요. 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있으면서 기준시가 합계가 3억원 이하인 주택이 대표적이에요. 인구감소지역 소재 주택이나 요건을 갖춘 소형 신축주택도 산입에서 빠져요.

조합원입주권과 분양권은 주택 수에 포함돼요. 실제로 살 수 없는 권리인데도 개수로는 잡혀요.

6. 중과에서 빠지는 주택들

시행령 제167조의3 제1항이 긴 목록을 두고 있어요. 자주 걸리는 것만 추리면 이래요.

• 등록 요건을 갖춘 장기임대주택 — 임대료 증가율 5% 이내 등 조건이 붙어요
• 상속받은 주택 — 상속일부터 5년이 지나지 않은 경우
• 소송으로 취득했거나 소송이 진행 중인 주택 — 확정판결일부터 3년
• 저당권 실행이나 대물변제로 취득한 주택 — 취득일부터 3년
• 조정대상지역 지정 공고 전에 계약하고 계약금을 받은 사실이 확인되는 주택
• 위 항목들을 빼고 한 채만 남는 경우 그 한 채

2주택 쪽에는 조건이 더 열려 있어요. 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택, 취학·근무·요양으로 다른 시·군에 옮기려고 산 3억원 이하 주택 등이에요.

7. 보유 2년 미만이면 비교해서 큰 쪽

중과 대상인데 보유기간이 2년도 안 된다면, 중과세율로 계산한 금액과 단기세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)로 계산한 금액 중 큰 쪽을 내요.

빨리 팔면 중과를 피한다는 발상이 통하지 않게 만든 구조예요.

8. 결혼으로 주택 수가 늘었다면

각자 집을 갖고 있다가 결혼해 3주택 이상이 됐다면, 혼인한 날부터 5년 이내에 파는 집에 대해 배우자가 가진 주택 수를 빼고 계산해요(시행령 제167조의3 제9항).

다만 그 5년 안에 새 집을 또 사면 그 취득일 이후의 매도부터는 이 완화가 없어져요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 조정대상지역 주택에만 붙어요. 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p예요.
• 중과되면 장기보유특별공제가 0이 돼요. 세율보다 이쪽이 더 클 때가 많아요.
• 주택 수는 전국 기준, 조정대상지역 여부는 파는 집 기준이에요.
• 한시 배제는 연장과 종료가 반복돼 왔어요. 현행 조문을 그때그때 확인해야 해요.

다주택자의 매도는 순서와 시점이 금액을 정해요. 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 남은 집의 세금까지 달라지니, 계약 전에 전체 그림을 한 번 그려보는 편이 좋아요.

근거 — 소득세법 제95조·제104조 제7항, 같은 법 시행령 제167조의3·제167조의10, 지방세법 제103조의3. 시행일 2026년 7월 1일 기준 조문이에요. 한시 배제는 변동이 잦으니 국가법령정보센터와 국세청에서 현행을 확인하세요.

중과 여부는 주택 수 판정에 따라 갈리므로 매도 전에 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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