종합부동산세 총정리 — 대상과 계산

종합부동산세 총정리 — 대상과 계산

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람 단위로 합쳐, 기준선을 넘는 만큼에만 매기는 국세예요. 1세대 1주택이면 12억원, 그 밖에는 9억원을 빼고 계산해요.

셈은 네 단계로 끝나요 — 공시가격 합계에서 공제액을 빼고, 거기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 뒤, 구간별 세율을 매기고, 이미 낸 재산세를 빼요.

1. 하루가 한 해를 정한다

과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이에요. 종합부동산세법 제3조가 지방세법 제114조를 그대로 가져다 써요.

그래서 5월 31일에 잔금을 받고 넘기면 그해 종부세는 안 내요. 하루 늦어 6월 2일에 넘기면 한 해치를 그대로 부담해요. 매도 시점을 잡을 때 실무에서 가장 먼저 보는 날짜예요.

고지와 납부는 그해 12월 1일부터 15일까지예요. 세무서가 고지서를 보내주지만, 직접 신고해서 내는 방식을 고를 수도 있어요.

2. 공제액이 12억이냐 9억이냐

가장 큰 갈림길이에요. 같은 공시가격이어도 누구냐에 따라 빼주는 금액이 달라져요.

구분	빼주는 금액
1세대 1주택자	12억원
그 밖의 개인	9억원
중과세율이 적용되는 법인	0원

부부가 반씩 나눠 가진 집이라면 각자 9억원씩, 합쳐서 18억원까지 빠져요. 12억보다 커서 대개 이쪽이 유리해요.

다만 공시가격이 아주 높거나 나이·보유기간이 쌓였다면 공동명의 1주택자 특례가 나을 수 있어요. 한 사람을 납세의무자로 삼아 12억 공제와 세액공제를 함께 받는 방식이에요. 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지고, 해마다 유리한 쪽을 다시 고를 수 있어요.

3. 공시가격 전액에 매기지 않는다

공제액을 뺀 금액에 그대로 세율을 곱하지 않아요. 사이에 공정시장가액비율이 한 번 끼어요. 법은 60%에서 100% 사이에서 정하도록 열어뒀고, 시행령이 지금 60%로 못박아 뒀어요.

공시가격 20억원짜리 집 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 이렇게 돼요.

• 20억 − 12억 = 8억
• 8억 × 60% = 과세표준 4억 8천만원

비율이 바뀌면 세금이 통째로 흔들려요. 시행령 한 줄이라 국회를 거치지 않고 고칠 수 있는 항목이에요. 해마다 6월 전에 한 번 확인해두는 편이 좋아요.

4. 세율은 세 채부터 갈린다

주택 수에 따라 표가 둘로 나뉘어요. 눈여겨볼 대목은 과세표준 12억원 이하 구간이에요. 두 표의 숫자가 똑같아요.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억 초과 6억 이하	0.7%	0.7%
6억 초과 12억 이하	1.0%	1.0%
12억 초과 25억 이하	1.3%	2.0%
25억 초과 50억 이하	1.5%	3.0%
50억 초과 94억 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

집이 세 채여도 과세표준이 12억을 넘지 않으면 두 채일 때와 세금이 같아요. 중과가 시작되는 지점은 주택 수가 아니라 과세표준 12억원이라는 뜻이에요.

법인은 따로예요. 두 채 이하면 2.7%, 세 채 이상이면 5.0% 단일세율이고 공제도 없어요.

5. 숫자를 넣어보면

표만 봐서는 규모가 안 잡혀요. 공시가격을 직접 넣어볼게요. 이미 낸 재산세를 빼기 전 금액이에요.

상황	공제	과세표준	세액
1주택 · 공시 15억	12억	1억 8천만	90만원
1주택 · 공시 20억	12억	4억 8천만	276만원
2주택 · 합계 20억	9억	6억 6천만	420만원
3주택 · 합계 20억	9억	6억 6천만	420만원
3주택 · 합계 40억	9억	18억 6천만	2,280만원

넷째 줄과 셋째 줄이 같은 이유가 앞서 본 그거예요. 반대로 마지막 줄은 두 채였다면 1,818만원이에요. 같은 40억인데 462만원 차이가 나요.

고지서에 찍히는 금액은 이보다 적어요. 그 주택에 이미 매겨진 재산세만큼을 빼주거든요. 위 표는 그 차감 전 숫자예요.

6. 1세대 1주택은 깎아주는 폭이 크다

나이와 보유기간으로 세액을 직접 깎아줘요. 둘은 겹쳐서 받을 수 있고, 합쳐 80%가 한도예요.

고령자 공제	공제율	장기보유 공제	공제율
만 60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
만 65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

공시가격 20억짜리 집에 사는 72세 어르신이 그 집을 16년 갖고 있었다면, 두 공제를 더해 90%가 되지만 한도에 걸려 80%만 받아요. 276만원이 55만원으로 줄어요.

보유기간은 상속받은 주택이라면 돌아가신 분이 갖고 있던 기간까지 이어서 세는 경우가 있어요. 세부 기준은 시행령이 따로 정해요.

7. 주택 수에서 빠지는 것들

한 채로 봐주는 경우가 넷 있어요. 어느 쪽이든 그냥 되는 게 아니라 신청을 해야 해요.

• 일시적 2주택 — 갈아타려고 새 집을 먼저 산 경우예요
• 상속주택 — 물려받아 어쩔 수 없이 늘어난 경우예요
• 지방 저가주택 — 지역과 가액 요건을 시행령이 정해요
• 다른 집의 부속토지만 함께 가진 경우예요

신청 기간은 9월 16일부터 30일까지로 짧아요. 이 보름을 놓치면 그해는 다주택자로 계산돼요. 등록임대주택처럼 아예 합산에서 빠지는 주택도 같은 기간에 보유현황을 알려야 해요.

8. 상한선과 덧붙는 세금

공시가격이 크게 뛴 해에도 무한정 오르진 않아요. 재산세와 종부세를 합친 금액이 지난해의 150%를 넘으면, 넘는 부분은 없는 것으로 봐요. 다만 중과세율이 적용되는 법인은 이 상한을 못 써요.

그리고 고지서에는 하나가 더 붙어요. 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 따라와요. 276만원이면 55만 2천원이 더해져 331만 2천원이 돼요.

제도 전반의 배경과 취지는 예전에 쓴 종합부동산세 완전 정리에 정리해뒀어요. 이 글은 현행 조문으로 계산 순서와 숫자까지 다시 맞춘 판이에요.

9. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 기준일은 6월 1일, 고지·납부는 12월 1일~15일이에요.
• 공제는 1세대 1주택 12억, 그 밖에는 9억, 부부 공동명의는 합쳐 18억이에요.
• 과세표준은 공제 후 금액에 60%를 곱해 구하고, 중과는 12억 초과부터 벌어져요.
• 고령자·장기보유 공제는 합쳐 80%까지, 신청 기간은 9월 16~30일이에요.

종부세는 팔 시점과 명의 구성만으로도 금액이 크게 달라져요. 집을 정리할 계획이 있다면 5월이 지나기 전에 한 번 셈해보는 편이 좋아요.

근거 — 종합부동산세법 제3조·제8조·제9조·제10조·제10조의2·제16조(MST 280417, 시행일 2026년 1월 1일), 같은 법 시행령 제2조의4(MST 283639), 지방세법 제114조, 농어촌특별세법 제5조. 세율과 공제액은 개정될 수 있으니 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

개별 사안은 관할 세무서나 세무사에게 확인하는 편이 안전해요.

다음 글 예고

• 공시가격이란 — 실거래가와 무엇이 다른가
• 공정시장가액비율이 세금에 미치는 영향
• 양도소득세 총정리 — 계산 구조부터

 

 

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제이노트 부동산 · 부동산 시장 지표와 시세 흐름을 정리합니다.
작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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