재산세 계산법 — 공시가격에서 세액까지

재산세 계산법 — 공시가격에서 세액까지

재산세 고지서를 보면 숫자가 어디서 나왔는지 알기 어려워요. 하지만 계산은 네 단계뿐이에요. 재산세가 무엇인지는 재산세 완전 정리에서 다뤘으니, 여기서는 숫자를 끝까지 따라가 볼게요.

공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준. 여기에 세율을 적용하고, 도시지역분과 지방교육세를 더하면 끝이에요. 과세기준일은 매년 6월 1일이에요.

1. 1단계 — 공시가격에 비율을 곱해요

지방세법 제110조는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들라고 해요. 주택의 시가표준액은 공시가격이에요. 비율은 시행령 제109조가 정해요.

대상	공정시장가액비율
토지·건축물	70%
주택 (일반)	60%
2026년 1세대 1주택 · 공시 3억원 이하	43%
2026년 1세대 1주택 · 3억원 초과 6억원 이하	44%
2026년 1세대 1주택 · 6억원 초과	45%

1세대 1주택 비율은 해마다 시행령으로 정해요. 연도가 조문에 박혀 있어서, 다른 해에는 다른 값일 수 있어요. 공시가격이 9억원을 넘는 1주택도 이 낮은 비율을 써요.

2. 2단계 — 과세표준에 상한이 있어요

공시가격이 급등해도 과세표준이 그만큼 뛰지 않게 막는 장치가 제110조 제3항의 과세표준상한제예요. 직전 연도 과세표준 상당액에 과세표준상한율을 더한 값이 상한이 되고, 계산값이 그보다 크면 상한액을 과세표준으로 써요.

상한율은 0%에서 5% 범위에서 시행령이 정해요. 예전의 세부담 상한 제도를 대체한 방식이라, 오래된 글에 적힌 105·110·130% 표는 지금 기준이 아니에요.

3. 3단계 — 세율을 적용해요

주택 세율은 네 구간 누진이에요. 1세대 1주택이면서 시가표준액이 9억원 이하면 더 낮은 특례세율을 써요.

과세표준	표준세율	1세대 1주택 특례
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 초과 1억5천만원 이하	6만원 + 초과분 0.15%	3만원 + 초과분 0.1%
1억5천만원 초과 3억원 이하	19.5만원 + 초과분 0.25%	12만원 + 초과분 0.2%
3억원 초과	57만원 + 초과분 0.4%	42만원 + 초과분 0.35%

지방자치단체장은 조례로 표준세율을 50% 범위에서 올리거나 내릴 수 있어요. 같은 값의 집도 지역에 따라 세액이 달라지는 이유예요. 다만 조례로 깎은 세액이 특례세율보다 낮으면 특례세율은 쓰지 않아요.

4. 4단계 — 도시지역분과 지방교육세가 얹혀요

도시지역에 있으면 과세표준에 0.14%를 곱한 금액이 더해져요. 조례로 0.23%까지 올릴 수 있어요. 여기에 재산세액의 20%가 지방교육세로 붙어요.

도시지역분은 과세표준에 직접 곱하는 방식이라, 저가 주택에서는 본세보다 커지기도 해요. 고지서 금액이 세율표로 계산한 값보다 훨씬 큰 이유가 대개 이것이에요.

5. 숫자를 넣어보면

공시가격 5억원인 아파트를 1세대 1주택으로 가진 경우예요. 조례 조정은 없다고 보고, 지역자원시설세는 뺐어요.

• 과세표준 = 5억 × 44% = 2억 2,000만원
• 재산세 = 12만원 + (2.2억 − 1.5억) × 0.2% = 26만원
• 도시지역분 = 2.2억 × 0.14% = 30만 8,000원
• 지방교육세 = 26만 × 20% = 5만 2,000원
• 합계 62만원

같은 집인데 1세대 1주택이 아니면 비율이 60%가 되고 세율도 표준세율이라 재산세만 57만원이 돼요. 두 배 넘게 벌어져요.

6. 누가 언제 내나

과세기준일은 6월 1일이에요. 그날의 소유자가 그해 재산세를 다 내요. 6월 2일에 샀다면 그해 재산세는 판 사람 몫이에요. 잔금일을 잡을 때 흔히 다투는 지점이에요.

대상	납기
주택 (절반씩 두 번)	7월 16~31일 · 9월 16~30일
건축물·선박·항공기	7월 16~31일
토지	9월 16~30일

주택은 원래 반씩 나눠 내지만, 그해 세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한 번으로 몰아서 부과할 수 있어요.

7. 정리 — 기억할 세 가지

핵심 요약

• 공시가격 × 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 → 도시지역분·지방교육세 순서예요.
• 1세대 1주택이면 비율도 세율도 낮아져요. 시가표준액 9억원 이하가 특례세율 조건이에요.
• 기준일은 6월 1일 하루예요. 잔금일을 그 앞뒤 어디에 두느냐로 부담이 갈려요.

고지서가 이상해 보이면 과세표준부터 확인해 보세요. 공시가격이 잘못됐다면 재산세가 아니라 공시가격 자체에 이의를 제기해야 해요. 그 기한은 공시일부터 30일이라 훨씬 앞당겨져 있어요.

근거 — 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제112조·제113조·제114조·제115조·제151조, 같은 법 시행령 제109조·제110조의2. 시행일 2026년 7월 1일 기준이에요. 국가법령정보센터에서 확인하세요.

다음 글 예고

• 종합부동산세 총정리 — 대상과 계산
• 공시가격이란 — 실거래가와 무엇이 다른가
• 공정시장가액비율이 세금에 미치는 영향

 

 

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제이노트 부동산 · 부동산 시장 지표와 시세 흐름을 정리합니다.
작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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