상가 초보 투자자가 꼭 알아야 할 ‘권리금’ 5가지 완벽 정리

상가 초보 투자자가 꼭 알아야 할 ‘권리금’ 5가지 완벽 정리

상가를 임차하거나 매입할 때 “권리금이 있다”는 말을 자주 듣게 됩니다. 하지만 권리금의 개념을 정확히 이해하지 못한 채 거래를 진행하면 억 단위의 금액을 잃을 수도 있습니다.

 

권리금은 단순히 “가게를 넘길 때 받는 돈”이 아닙니다. 법적으로는 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3에서 ‘상가 임차인이 영업상 이익이나 거래처, 신용, 시설, 위치 등을 다음 임차인에게 넘기고 그 대가로 받는 금전’으로 정의되어 있습니다. 즉, 눈에 보이지 않는 가치에 대한 금전적 보상입니다.

 

권리금은 다음 다섯 가지로 구분됩니다.

 

 

1. 바닥권리금

바닥권리금은 ‘좋은 위치’에서 발생하는 가치입니다. 예를 들어, 하루 보행량이 많거나 지하철역 출구 앞처럼 유동인구가 풍부한 곳의 상가는 같은 면적이라도 훨씬 높은 임대료를 받습니다.

 

새로운 임차인이 이런 입지를 그대로 이어받는다면, 기존 임차인은 그만큼의 위치적 가치를 금전으로 보상받을 수 있습니다. 이때 지급되는 금액이 바로 바닥권리금입니다.

 

국토교통부의 상권정보시스템 통계에 따르면 상권별 평균 보행량이 30% 차이날 경우, 평균 권리금은 약 1.7배 차이 나는 것으로 나타났습니다. 그만큼 위치가 권리금 형성의 핵심 요인입니다.

 

 

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2. 영업권리금

영업권리금은 기존 영업의 ‘운영성과’를 인수하는 대가입니다. 예를 들어, 한 카페가 매달 안정적으로 800만 원의 순이익을 내고 있다면 그 매출 구조를 그대로 넘겨받는 조건으로 새 임차인은 일정 금액을 지불합니다.

 

이때 계산 기준은 월평균 순이익의 6개월~1년치가 일반적입니다. 권리금은 통상 업종의 특성과 지역 시세에 따라 월 순이익의 8배에서 12배 선에서 협의됩니다.

 

단, 이 권리금은 단순히 “이전 임차인의 노력에 대한 대가”이기 때문에 임대인은 법적으로 이를 직접 요구하거나 가로챌 수 없습니다. 「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고 있으며, 임대인이 부당하게 이를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다(법 제10조의4).

 

3. 시설권리금

시설권리금은 기존 임차인이 매장에 설치한 설비·인테리어·기기 등을 새로운 임차인이 그대로 사용하는 조건으로 지급하는 금액입니다.

 

예를 들어 미용실, 식당, 카페 등은 냉난방기·주방시설·조명·배기시스템 등 초기 투자비용이 높습니다. 새로운 임차인이 동일 업종으로 영업하려면 이 시설을 그대로 인수하는 것이 훨씬 경제적입니다.

 

다만, 업종이 다르면 시설의 활용도가 달라집니다. 예를 들어 카페를 옷가게로 바꾸는 경우, 시설권리금은 인정받기 어렵습니다. 따라서 시설을 인수할 때는 기기의 상태와 감가상각 정도를 반드시 확인해야 하며, 국세청 기준으로는 사업용 자산의 중고 인수 시 세금계산서 발행이 가능한 항목인지도 점검해야 합니다.

 

 

4. 허가권리금

허가권리금은 ‘특정 인·허가권’을 함께 넘겨받는 경우 발생합니다. 예를 들어, 영업허가를 받기 어려운 지역에서 이미 허가가 등록된 음식점이나 주점, 숙박업소, 세탁소 등을 인수한다면 새로운 임차인은 허가 취득비용과 시간을 줄이게 됩니다.

 

이러한 인·허가권에는 다음과 같은 예가 있습니다.

• 식품위생법상 일반음식점·휴게음식점 영업허가
• 공중위생법상 미용실·세탁소·숙박업 허가
• 담배소매인 지정권, 유흥주점 허가 등

허가권리금은 ‘법적 양도 불가’한 권한이 많기 때문에 행정기관의 승인을 반드시 거쳐야 하며, 허가 명의 이전이 불가능한 업종은 영업권리금 형태로 전환해 계약해야 합니다.

 

 

5. 임차보장권리금

임차보장권리금은 임대인이 임차인에게 일정 기간 동안 계약의 안정성을 보장하는 대가로 지급되는 금액입니다.

 

2018년 「상가건물 임대차보호법」 개정으로 임차인의 계약갱신요구권이 최초 계약을 포함해 최대 10년까지 연장되었지만, 여전히 상권이 급변하거나 재개발 예정인 지역에서는 안정적 임차기간을 확약받기 어려운 경우가 많습니다.

 

이때 임차인은 일정 기간(예: 3년, 5년)을 보장받는 조건으로 임대인에게 일정 금액을 보증성 권리금 형태로 지급하기도 합니다. 다만, 이는 통상적인 권리금과 달리 법적 보호 범위가 좁으므로 계약서에 ‘보장기간, 반환 조건, 임대인 의무 위반 시 환급조항’을 명시해야 합니다.

 

 

권리금 거래 시 반드시 확인해야 할 3가지

1. 권리금 산정 근거를 명확히
   • 국토부 ‘상가건물 권리금 표준계약서’(공정거래위원회 표준양식 제10023호)를 활용
   • 권리금 항목별 세부 내역(시설·영업·허가·바닥 등)을 명시해야 분쟁 방지 가능
2. 부가가치세 포함 여부
   • 시설권리금은 과세 대상일 수 있으나, 영업권리금·바닥권리금은 일반적으로 면세
   • 세금계산서 발행 시 항목별로 과세 여부를 구분해야 함
3. 권리금 보호조항 준수 여부
   • 임대인이 새 임차인과의 협상을 방해할 경우 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 위반
   • 손해배상액은 통상 권리금의 전부 또는 일부 수준으로 산정됨

 

 

권리금은 ‘감’이 아니라 ‘계약의 기술’이다

권리금은 단순히 “가게를 비싸게 넘기는 돈”이 아니라, 그 상권의 입지·운영·시설·허가 등 보이지 않는 무형자산의 집약된 가치입니다. 하지만 이 금액을 법적으로 보장받기 위해서는 항상 ‘계약서에 남기는 것’이 가장 확실한 보호책입니다.

 

국토교통부와 법제처는 권리금 분쟁이 해마다 증가함에 따라 표준계약서 사용과 세부항목 명시를 강력히 권고하고 있습니다. 또한 분쟁이 발생한 경우에는 「상가건물임대차분쟁조정위원회」를 통해 조정 절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

마무리

상가 권리금은 ‘보이지 않는 자산의 값’이지만, 그만큼 명확한 근거와 정당한 절차를 통해 거래되어야 합니다. 위치, 시설, 영업, 허가, 임차 안정성 — 이 다섯 가지 요소가 조화를 이룰 때 비로소 권리금의 가치는 실현됩니다. 투자자든, 창업을 준비하는 임차인이든 ‘권리금’이라는 단어가 보이면 반드시 그 안의 구조를 이해하고 접근해야 합니다. 명확한 계약, 투명한 거래가 결국 권리금의 진짜 가치를 지키는 길입니다.