건축물대장 확인해야하는 이유 전유부 표제부 위반건축물

건축물대장을 반드시 확인해야 하는 이유

 

부동산 거래를 준비할 때 가장 기본이자 필수로 확인해야 하는 서류 중 하나가 바로 건축물대장입니다. 겉으로 보기에는 멀쩡한 건물이라도 건축물대장에 문제가 있다면 나중에 불법 건축물로 판정받아 철거 명령이나 과태료 처분을 받을 수 있습니다. 특히 투자자나 임차인 모두에게 중요한 서류이므로, 부동산을 계약하기 전 반드시 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 이번 글에서는 건축물대장이 어떤 서류인지, 왜 중요한지, 그리고 실제 확인할 때 어떤 부분을 주의해야 하는지 정리해드리겠습니다.

 

 

사진: Unsplash 의 Raymond Okoro

 

건축물대장이란 무엇인가?

 

건축물대장은 「건축법」에 근거해 시·군·구청에서 건축물이 완공된 후 작성·관리하는 공적 장부입니다. 쉽게 말해, 건물의 이력서라고 할 수 있습니다. 건축물의 구조, 용도, 면적, 층수, 호수, 착공 및 준공일, 사용승인일, 소유자 정보 등이 기록되어 있죠.

 

또한 건축물대장은 크게 두 가지 유형이 있습니다.

 

• 일반건축물대장: 단독주택, 다가구주택, 상가주택 등에 적용
• 집합건축물대장: 아파트, 연립주택, 다세대주택처럼 여러 호수로 나뉘는 건물에 적용

 

집합건축물대장은 ‘표제부’와 ‘전유부’ 두 부분으로 나뉘어 각 호수별 현황을 확인할 수 있습니다. 따라서 아파트를 거래할 때는 건물 전체 현황뿐 아니라 내가 계약하려는 호수의 전유부까지 확인해야 합니다.

 

 

건축물대장이 중요한 이유

 

첫째, 불법 건축 여부 확인을 위해서입니다. 건축물대장에 기재된 면적과 실제 건물의 면적이 다르다면 불법 증축이나 용도 변경이 있었을 가능성이 큽니다. 예를 들어, 주택으로만 쓰기로 되어 있는 건물을 임의로 근린생활시설로 개조했다면 나중에 행정처분을 받을 수 있습니다.

 

둘째, 재건축·재개발 가능성 판단에도 영향을 줍니다. 건축물대장에 기재된 건물의 연면적, 대지지분, 용적률 등이 향후 개발 사업에서 중요한 기준이 되기 때문입니다.

 

셋째, 세입자의 권리 보호를 위해서도 필요합니다. 「주택임대차보호법」은 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추었을 때 보증금을 일정 부분 보호해 주는데, 이때 건축물대장상 호수와 계약서상의 호수가 일치해야만 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

사진: Unsplash 의 Annika Wischnewsky

 

건축물대장에서 확인해야 할 핵심 항목

 

대지위치 및 지번

건물이 위치한 주소와 토지 지번을 확인할 수 있습니다. 이는 토지대장이나 등기부등본과 반드시 대조해야 합니다.

 

 

건축물 현황

층수, 구조, 용도, 면적 등이 기록됩니다. 예를 들어 5층 건물이라고 광고했는데 건축물대장에는 4층까지만 기재되어 있다면 불법 증축이 있는 것입니다.

 

허가일자와 사용승인일

건물이 언제 착공되고 사용 승인을 받았는지 알 수 있습니다. 건축 연도를 확인하면 건물의 노후도와 안전성도 파악할 수 있습니다.

 

 

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전유부 현황

아파트, 연립, 다세대와 같이 여러 호로 나뉘는 건물에서는 내가 계약하려는 호수의 면적, 구조, 용도를 확인해야 합니다. 계약서의 내용과 다르면 위험 신호입니다.

 

변동사항

불법 용도 변경, 증축, 리모델링 이력 등이 기록되어 있습니다. 특히 주거용을 상업용으로 바꾸거나 무단 증축한 경우 나중에 문제가 될 수 있습니다.

 

 

소유자 현황

현재 소유자뿐 아니라 과거 소유자 이력까지 확인할 수 있습니다. 거래 시 이 부분은 등기사항전부증명서와 반드시 대조해야 합니다.

 

 

 

실제 분쟁 사례

2023년 서울에서 한 다가구주택 임차인은 건축물대장 확인을 소홀히 했다가 큰 피해를 입었습니다. 계약 당시 임대인이 “이 집은 합법적으로 리모델링된 주택”이라고 설명했지만, 건축물대장에는 여전히 불법 증축 사실이 기록되어 있었던 겁니다. 결국 구청에서 철거 명령이 내려졌고, 세입자는 이사 비용과 보증금 회수에 큰 어려움을 겪었습니다.

 

또한 2024년 국토교통부의 자료에 따르면, 최근 5년간 적발된 불법 건축물은 연평균 3만 건 이상이었습니다. 이 중 상당수가 건축물대장과 실제 현황이 불일치하는 경우였고, 피해는 고스란히 투자자와 세입자에게 돌아갔습니다.

 

 

건축물대장 발급 방법

건축물대장은 온라인과 오프라인 모두에서 발급 가능합니다.

• 온라인: 정부24(www.gov.kr) 또는 세움터(www.eais.go.kr)에서 발급 가능
• 오프라인: 시·군·구청 건축과, 동주민센터 민원실에서 발급 가능
• 자동 발급기: 일부 구청이나 주민센터에는 무인 발급기도 설치되어 있어 간편하게 출력할 수 있습니다.

 

체크리스트: 건축물대장 확인 시 꼭 챙겨야 할 점

• 건물의 층수·용도·면적이 실제와 일치하는지 확인하기
• 불법 증축이나 무단 용도 변경 기록이 있는지 확인하기
• 계약하려는 호수(전유부) 정보가 계약서와 정확히 일치하는지 확인하기
• 등기부등본, 토지대장 등 다른 서류와 대조 검증하기
• 필요하다면 **전문가(변호사, 공인중개사)**의 도움을 받아 이중 확인하기

 

마무리

건축물대장은 단순한 종이가 아니라, 부동산의 법적·물리적 상태를 가장 명확하게 보여주는 문서입니다. 부동산 거래를 준비한다면 반드시 확인해야 하며, 이를 소홀히 했다가는 큰 손실을 볼 수 있습니다. 앞으로 부동산을 계약할 계획이 있다면 건축물대장을 가장 먼저 발급받아 확인하는 습관을 들이시길 권합니다.