재건축·재개발 용어 알아보기｜투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 개념 10가지

사진: Unsplash 의 Joshua Hoehne

재건축·재개발 용어 알아보기｜투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 개념 10가지

 

재건축·재개발 투자를 하려면 법적 절차와 사업 구조뿐 아니라, 공고문과 조합 서류에서 자주 등장하는 ‘전문 용어’를 정확히 이해해야 합니다.

 

‘비례율이 높으면 무조건 좋은가요?’

‘권리가액이랑 분양가 차이는 뭐예요?’

‘현금청산은 언제 되는 거죠?’

 

이런 질문이 한 번이라도 들었다면, 지금부터 설명할 10가지 핵심 개념을 꼭 숙지해 두세요.

 

 

1. 감정가

재건축이나 재개발이 시작될 때, 조합원 각자의 자산 가치를 평가하는 기준 금액입니다. 감정평가법인이 정비구역 내의 토지와 건물을 평가해 ‘이 조합원이 가진 부동산이 얼마짜리인지’를 공식적으로 산정합니다. 이 금액이 바로 감정가이며, 이후 분담금·권리가액·비례율 등을 계산하는 출발점이 됩니다.

 

 

 

2. 비례율

비례율은 개발 후 조합원에게 돌아오는 재산가치의 비율을 의미합니다. 즉, 조합원이 보유한 기존 자산(감정가) 대비 새로 지어진 아파트 가치가 얼마나 높아졌는지를 보여주는 ‘수익률 지표’입니다.

 

공식은 다음과 같습니다:

 

비례율(%) = (개발 완료 후 주택·대지 총가액 - 총사업비) ÷ 개발 전 주택·대지 총평가액 × 100

 

비례율이 높을수록 조합원이 가져가는 가치가 크다는 뜻이지만, 무조건 높다고 좋은 것은 아닙니다. 비례율이 과도하게 높으면 분양가가 비현실적으로 산정되거나 추가분담금이 늘어날 위험도 있습니다.

 

 

 

 

3. 권리가액

조합원이 가진 기존 부동산(토지·건물)의 감정가에 비례율을 곱한 금액이 권리가액입니다.

 

권리가액 = 감정가 × 비례율

 

이 권리가액은 ‘조합원이 새 아파트를 분양받을 때 기본적으로 인정받는 금액’입니다.

 

예를 들어 조합원의 감정가가 5억 원이고, 비례율이 120%라면 권리가액은 6억 원이 됩니다. 만약 조합원 분양가가 9억 원이라면, 차액인 3억 원이 추가분담금으로 발생합니다.

 

 

 

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4. 추가분담금

추가분담금은 말 그대로 조합원이 더 내야 하는 돈입니다. 조합원 분양가가 권리가액보다 높을 경우, 그 차액만큼 현금으로 추가 납부해야 합니다. 반대로 권리가액이 분양가보다 크면 청산금(환급금)을 받을 수도 있습니다. 추가분담금은 주로 다음 항목들로 인해 늘어납니다.

• 건축자재비·인건비 상승
• 금융비용(이자 등)
• 사업 지연으로 인한 추가 경비

따라서 재개발·재건축 투자자는 “내가 감당 가능한 분담금 규모가 얼마인지”를 미리 시뮬레이션해야 합니다.

 

 

5. 재건축 무상지분율

무상지분율은 추가분담금 없이 받을 수 있는 아파트 면적 비율을 뜻합니다. 예를 들어, 대지지분이 66㎡이고 무상지분율이 200%라면 132㎡(약 40평형)의 아파트를 추가분담금 없이 받을 수 있다는 의미입니다. 즉, 지분이 클수록, 무상지분율이 높을수록 유리합니다.

 

다만 무상지분율은 단순 계산이 아니라 전체 사업비, 평균 분양가, 총 수입 등 복합적인 요소를 반영해 조합에서 산정합니다.

 

 

 

6. 현금청산

조합원이 조합원 분양신청을 포기하거나 자격을 상실한 경우, 조합으로부터 감정가 기준으로 현금을 돌려받는 절차를 말합니다.

• 분양신청을 하지 않거나
• 기한 내 이주하지 않거나
• 조합원 자격이 불인정된 경우

이때 조합은 해당 토지를 회수하고, 감정가 기준으로 보상합니다. 이후에는 조합원 분양권을 받을 수 없으며, 새 아파트를 분양받을 기회가 사라집니다.

 

 

 

7. 재건축 초과이익 환수제

재건축으로 인해 조합원 1인당 이익이 3,000만 원을 넘을 경우, 그 초과금의 최대 50%를 국가가 부담금 형태로 환수하는 제도입니다. 즉, 재건축 사업으로 ‘너무 큰 시세차익’을 얻는 것을 방지하기 위한 장치입니다.

 

다만 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 받은 단지는 환수제 적용을 받지 않습니다. 이 제도는 강남권 재건축 단지들의 사업 속도에 큰 영향을 주고 있으며, 투자 시 반드시 고려해야 할 변수입니다.

 

 

8. 이주비

재건축·재개발 과정에서 기존 세입자나 조합원이 임시로 거주지를 옮길 수 있도록 조합이 지원하는 비용을 이주비라고 합니다. 보통 공사 시작 전 대출 형태로 지급되며, 이주비 규모와 대출 조건은 조합마다 다릅니다. 대출 규제가 심할 경우, 이주비 지원이 지연되어 사업 전체 일정이 늦어지는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

 

9. 정비예정구역 & 지구단위계획

정비예정구역은 지방자치단체가 노후 주거지를 정비 대상으로 지정한 구역을 뜻합니다. 여기서 세부 개발 방안을 수립한 것이 지구단위계획입니다. 정비예정구역 → 정비구역 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 이 순서로 진행되며, 정비예정구역 단계에서는 아직 사업이 확정된 상태가 아니므로 투자는 신중해야 합니다.

 

 

 

10. 청산금

재건축·재개발 사업이 완료된 뒤 조합원이 받은 새 아파트 가치와 권리가액을 비교해 그 차액을 정산하는 금액입니다.

• 분양가 < 권리가액 → 조합원이 돈을 돌려받음 (청산금 수령)
• 분양가 > 권리가액 → 조합원이 추가 납부 (추가분담금)

이 과정을 통해 사업의 수익과 손익이 최종 정리됩니다.

 

 

마무리: 용어를 알아야 돈이 보인다

재건축·재개발은 ‘길게 보고 기다리는 투자’입니다. 그만큼 수익도 크지만, 용어 하나하나를 잘못 이해하면 분담금 폭탄이나 현금청산 같은 큰 손실을 볼 수도 있습니다.

 

따라서 투자 전에 반드시 해야 할 일은 단 하나 —

“용어를 정확히 이해하는 것.”

 

감정가, 비례율, 권리가액, 무상지분율은 재건축 사업의 ‘언어’입니다. 이 언어를 알아야 조합 공고문이 눈에 들어오고, 진짜 유망 단지가 보이기 시작합니다.