재건축·재개발 알아보기｜차이점부터 단계별 절차까지 한눈에 보기

재건축·재개발 알아보기｜차이점부터 단계별 절차까지 한눈에 보기

 

부동산 시장에서 ‘재건축’과 ‘재개발’은 늘 뜨거운 주제입니다. 낡은 아파트를 새로 짓는 것도, 오래된 주택가를 새 아파트 단지로 바꾸는 것도 결국 도시를 다시 만드는 일이기 때문이죠.

 

하지만 두 단어는 비슷해 보여도 성격과 절차, 투자 포인트가 전혀 다릅니다. 이 글에서는 재건축 vs 재개발의 차이, 단계별 진행 과정, 그리고 최근 주목받는 공공재개발·공공재건축 제도까지 모두 정리했습니다.

 

 

 

1. 재건축과 재개발, 이렇게 다르다

구분재건축재개발

정의	노후 아파트 등 공동주택을 헐고 새로 짓는 사업	노후 단독·다가구주택 밀집 지역을 새 아파트 단지로 정비하는 사업
조합원 자격	해당 아파트의 토지와 건물을 모두 소유해야 함	토지나 건물 중 하나만 소유해도 가능
정비기반시설(도로, 하수도 등)	이미 갖춰져 있는 경우가 많음	새로 설치해야 하는 경우 많음
비용 부담	기반시설 부담 적음	기반시설 부담 큼
안전진단	반드시 실시해야 함 (통과 시 재건축 가능)	안전진단 불필요
사업 속도	상대적으로 빠름	인허가 절차 많아 느림
시세 변동성	사업 진행 속도 따라 탄력적	규제와 행정 절차로 장기전
주요 투자자 포인트	안전진단 통과 여부, 초과이익환수제 영향	구역 지정 여부, 조합 설립 동의율

 

정리하자면, 재건축은 “잘 사는 지역의 낡은 아파트를 새로 짓는 사업”, 재개발은 “기반시설이 부족한 노후 주거지를 새롭게 만드는 사업”이라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

2. 재건축·재개발 사업 단계별 진행 과정

두 사업 모두 공통적으로 도시정비법에 따라 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

 

 

① 기본계획 수립

지자체가 도시 내 노후·불량 지역을 파악하고, 10년 단위의 주거환경정비 기본계획을 세웁니다. 이 단계는 ‘준비 단계’로 투자금액이 적지만 진행이 느려 너무 초기에 들어가면 자금이 묶일 수 있습니다.

 

② 안전진단 (재건축만 해당)

재건축 사업의 필수 관문입니다. 건축물의 구조안정성, 설비 노후도, 주거환경 등을 평가해 ‘재건축이 필요하다’는 판정을 받아야 사업이 시작됩니다. 안전진단 통과 여부에 따라 단지 간 시세가 1억 원 이상 차이 나는 경우도 있습니다.

 

③ 정비구역 지정

지자체가 해당 지역을 ‘정비사업이 필요한 구역’으로 고시합니다. 이때부터 토지거래허가구역으로 지정되는 경우가 많아, 투자 전 거래제한 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

④ 추진위원회 구성

토지 등 소유자 절반 이상의 동의를 받아 추진위원회를 구성합니다. 이 단계는 “이 지역 진짜 개발된다”는 신호로 여겨집니다. 다만 아직 조합이 설립된 것은 아니므로, 사업 속도와 추진 의지를 함께 검토해야 합니다.

 

 

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⑤ 조합설립 인가

토지소유자의 일정 비율(보통 3/4 이상) 동의를 받아 시·군·구청으로부터 조합 설립 인가를 받는 단계입니다. 이때부터 정식 조합원 자격이 주어지며, 실제 투자자들은 이 시점을 기점으로 매수 여부를 판단합니다.

 

⑥ 시공사 선정

여러 건설사가 경쟁 입찰을 통해 사업권을 따내는 단계입니다. 시공사가 선정되면 브랜드 가치가 가격에 즉각 반영됩니다. (예: 대형건설사 참여 시 조합원 지분 가격 상승)

 

⑦ 사업시행 인가

사업 계획이 확정되는 단계입니다. 건축 세대수, 용적률, 평형 구성 등이 정해지며 투자자는 이 시점부터 수익성과 분담금 규모를 대략 예측할 수 있습니다.

 

⑧ 관리처분계획 인가

조합원 분양자격, 분양금액, 분담금, 일반분양 일정이 확정됩니다. 이 단계 이후에는 ‘현금청산’ 위험이 있으므로 늦은 시점에 투자하는 것은 피해야 합니다.

 

⑨ 이주·철거

조합원과 세입자들이 이주하고, 기존 건물을 철거합니다.

 

⑩ 착공 및 일반분양

공사가 시작되고, 남은 세대는 일반분양으로 공급됩니다. 이 시기부터는 ‘투자’라기보다 완공 후 가치 상승을 노리는 단계입니다.

 

⑪ 준공 및 입주 → 이전고시 → 청산

새 아파트가 완성되면 입주가 시작되고, 조합은 분담금 정산 및 청산 절차를 거쳐 해산합니다.

 

 

 

3. 재건축·재개발 규제, 어떻게 달라졌나

2016년 이후 정부는 ‘11·3 대책’을 통해 재건축·재개발의 금융 및 인허가 규제를 강화했습니다.

• 분양보증 의무화: HUG(주택도시보증공사)의 분양보증 없이는 분양 불가
• 대출보증 제한: 관리처분인가 이후에만 대출 가능
• 초과이익환수제 부활(2018): 조합원 1인당 3,000만 원 초과 이익 시 일부 세금 환수

이로 인해 사업 기간이 길어지고, ‘조합원 분담금 증가’나 ‘사업 지연’이 잦아졌습니다. 하지만 반대로 사업 투명성은 크게 강화되었다는 평가입니다.

 

 

 

4. 공공재개발·공공재건축의 등장

2020년 이후 정부는 주택 공급 확대를 위해 ‘공공이 참여하는 정비사업’을 적극 추진하고 있습니다.

 

● 공공재건축

• LH·SH 등 공공기관이 사업에 참여
• 용적률 300~500%까지 완화 가능
• 대신 증가한 용적률의 50~70%는 기부채납(공공기여)
• 속도는 빠르지만, 조합의 자율성은 줄어듦

 

● 공공재개발

• 노후 지역의 사업성을 높이기 위해 용적률을 최대 120% 완화
• 법적상한용적률·분양가상한제 예외 적용
• 분양·이주 절차가 간소화되어 빠르게 진행 가능

단, 공공 참여로 인해 수익률이 낮아질 수 있으며 민간 개발보다 조합 의사 반영이 어렵다는 단점이 있습니다.

 

 

 

5. 투자자가 반드시 알아야 할 포인트

① 투자 시점이 수익률을 결정한다

재건축·재개발은 ‘언제 들어가느냐’가 수익의 70%를 좌우합니다. 조합 설립 이전에는 싸지만 위험이 크고, 관리처분인가 이후에는 안전하지만 프리미엄이 이미 반영되어 있습니다.

 

② 안전진단 통과 = 재건축 핵심 변수

특히 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동 등)는 안전진단 완화 여부가 향후 시장의 가장 큰 변수가 될 전망입니다.

 

③ 분담금·비례율 구조 이해

감정가, 비례율, 권리가액 구조를 이해해야 투자 후 예상되는 추가금(분담금)을 예측할 수 있습니다.

 

④ 공공 참여 여부 확인

공공재개발인지, 민간 재개발인지에 따라 사업 속도·용적률·분양가가 완전히 달라집니다.

 

 

 

6. 마무리 – 재건축·재개발은 ‘긴 호흡의 투자’

 

재건축과 재개발은 모두 “시간과의 싸움”입니다. 짧게는 7년, 길게는 15년까지 걸리기도 하죠. 하지만 그만큼 성공 시에는 입지 가치 상승 + 신축 프리미엄 + 시세차익이 한꺼번에 따라옵니다. 따라서 단기 시세차익을 노리기보다는 도시의 변화 속도에 투자한다는 마음으로 접근하는 것이 좋습니다.