경기 변동기엔 상가주택보다 ‘다가구주택’?

경기 변동기엔 상가주택보다 ‘다가구주택’?

 

수익형 부동산의 방향을 정하는 법 최근 금리 인상과 경기 둔화로 인해 상가 공실률이 꾸준히 상승하면서, 안정적인 임대수익을 원하는 투자자들이 ‘다가구주택’에 눈을 돌리고 있다. 상가주택이 상권 활성화에 크게 영향을 받는 반면, 다가구주택은 실거주 중심의 수요가 꾸준해 경기 변동에 상대적으로 덜 흔들리기 때문이다. 그렇다면 두 자산의 구조적 차이와 세금, 수익성은 어떻게 다를까?

 

 

1. 상가주택과 다가구주택의 구조적 차이

상가주택은 저층부(1~2층)에 상가, 상층부(3층 이상)에 주택이 있는 복합건물이다. 반면 다가구주택은 하나의 건물 안에 여러 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 구조로, 각 세대가 별도의 출입문을 가진 것이 특징이다. 국토교통부 「건축법 시행령」에 따르면, 다가구주택은

• 층수가 3층 이하이고 19세대 이하 연면적 660㎡ 이하 의 건물을 말한다.

즉, 다가구주택은 소형 임대주택의 범주에 속하며, 여러 세입자가 거주하지만 등기상 한 채의 단독주택으로 관리된다. 이 구조적 특성 덕분에 다가구주택은 관리비 부담이 적고, 주택임대사업자로 등록할 경우 세제 혜택을 받을 수 있다.

 

 

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2. 세금 측면에서의 차이

다가구주택과 상가주택의 가장 큰 차이는 양도소득세 및 취득세 적용 방식이다.

 

구분다가구주택상가주택

취득세	1~3.5% (주택)	상가 부분 4.6%, 주택 부분 1~3.5%
양도소득세	1세대 1주택 비과세 가능	주택·상가 분리과세, 상가 부분 과세
부가가치세	비과세	상가 부분 과세 (포괄양도양수 시 예외)

 

예를 들어 다가구주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 보유하지 않았다면 「소득세법」 제89조에 따라 양도차익이 발생하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 반면 상가주택은 상가 면적이 포함되므로 비과세 요건을 충족하기 어렵다.

 

또한 국세청 해석 기준상, 상가주택의 주택 부분이 상가보다 넓고 실제 거주 사실이 입증되면 주택 전체로 간주될 수 있지만, 상가 비중이 높을 경우엔 상업용 건물로 분류되어 종합부동산세 과세 대상에 포함된다. 따라서 투자 목적이 ‘절세 + 안정적 수익’이라면 다가구주택이 유리하다.

 

 

3. 수익 구조의 안정성과 리스크

상가주택의 수익은 상권에 좌우된다. 경기가 침체되거나 유동 인구가 줄면 공실이 생기고, 임차료 인하 압박이 따른다. 실제로 한국감정원 상가 공실률 통계에 따르면 2024년 기준 전국 평균 공실률은 12%를 넘었다. 반면 다가구주택의 임대 수요는 ‘실거주 목적’이기 때문에 경기와 무관하게 꾸준히 유지된다.

 

다가구주택의 세입자는 주로 1~2인 가구, 대학생, 사회초년생 등이다. 이들은 월세 대신 보증부 월세(반전세)를 선호하는 경향이 강하며,

상가주택 임차인보다 임대계약 유지 기간이 길다. 즉, 공실 리스크가 낮고 월세 수익이 꾸준한 구조다.

 

 

4. 투자 시 고려할 조건

다가구주택은 단순히 수익률만으로 판단해서는 안 된다. 국토교통부 실거래가 자료와 시세 동향을 분석해 다음 항목을 반드시 확인해야 한다.

1. 입지 요건
   • 역세권, 대학가, 업무지구 등 실거주 수요가 풍부한 지역
   • 도로 폭 6m 이상, 차량 접근성 양호한 곳
   • 재개발·재건축 예정지 인근 여부 (토지 가치 상승 가능성)
2. 건물 상태
   • 준공 후 10년 이내 건물일수록 유지보수 비용이 적음
   • 노후 건물의 경우 리모델링 가능 여부 및 비용 검토
3. 세입자 관리
   • 세입자 구성(1인, 가족, 외국인 비율)
   • 월세 수납 이력, 계약 갱신 주기
   • 관리비 체계 및 공용부 유지 수준
4. 리모델링 수익률
   • 내부 인테리어 개선, IoT 기반 스마트홈 설비(난방·조명·방범 등)
   • 월세 인상 여력과 공실률 감소 효과 분석

 

특히 리모델링 후 월세 인상 가능성은 단기 수익을 높일 수 있는 주요 전략이다. 예를 들어 수도권 15년 이상 노후 다가구주택을 리모델링해 스마트락, CCTV, 냉·난방 제어 시스템 등을 도입하면 평균 월세가 10~15% 상승한다는 국토부 실태조사 결과도 있다.

 

 

5. 시장 상황별 선택 전략

시장 상황추천 자산이유

경기 호황기	상가주택	소비 활성화, 상권 확장으로 상가 임대료 상승 가능
경기 침체기	다가구주택	실거주 수요 중심, 공실률 낮음, 세금 부담 적음

 

경기가 좋을 때는 상가주택의 수익률이 다가구보다 높을 수 있으나, 소비가 위축될 때는 상가 공실이 급격히 늘어나는 반면, 다가구는 주거 수요가 꾸준해 안정적이다. 즉, 경기 민감도(Elasticity)가 낮다는 점에서 다가구주택은 불황기 투자 대안으로 각광받는다.

 

6. 법적 유의사항

다가구주택은 구조상 세대별 구분등기가 불가능하다. 따라서 개별 세대 매매가 어렵고, 전체 건물 단위로만 거래된다. 이는 「주택법」상 공동주택(다가구 X, 다세대 O)과의 가장 큰 차이다. 또한 다가구주택을 임대사업으로 운영하려면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라

임대사업자 등록 후 임대차계약 신고를 해야 하며, 등록하지 않을 경우 세액감면이나 재산세 감면 혜택을 받을 수 없다.

 

국세청은 미등록 임대소득을 추적하기 위해 ‘주택임대차 신고제’를 운영 중이므로, 임대사업자는 반드시 계약서를 신고해 합법적 임대수익을 유지해야 한다.

 

 

7. 리스크 관리와 향후 전망

다가구주택은 상가주택보다 경기방어력이 뛰어나지만, 단점도 있다. 관리비 부담이 적은 대신 유지보수나 임대관리 책임이 모두 건물주에게 집중되며, 임차인 간 분쟁이 발생할 경우 직접 대응해야 한다.

 

또한 단기 매매차익보다는 장기보유 중심의 수익 구조이기 때문에 5~10년 이상 중장기 관점에서 접근해야 한다. 국토연구원에 따르면 수도권 다가구주택의 평균 실질 임대수익률은 약 4.2%, 상가주택은 약 3.1% 수준으로, 다가구주택의 안정성이 상대적으로 높다.

 

 

마무리

다가구주택은 경기 불확실성이 커지는 시기일수록 가치가 부각되는 자산이다. 상가주택처럼 상권에 의존하지 않고, 주거 수요라는 탄탄한 기반 위에서 꾸준한 월세를 창출한다. 물론 리모델링, 임대관리, 세무 전략 등 세밀한 관리가 필요하지만, 이를 체계적으로 준비한다면 장기적으로 안정적인 현금 흐름을 만들어주는 ‘생활형 부동산’이 될 수 있다.