오피스텔 투자 전 반드시 알아야 할 핵심 포인트

손해를 막는 상가 월세계약서 작성법

– 임대인과 임차인이 모두 안전한 계약의 기본 원칙

 

상가 임대차 계약은 한 번 체결되면 수천만 원의 권리금과 수년간의 운영이 얽히는 중요한 거래다. 하지만 계약서 한 줄이 빠졌다는 이유로 분쟁이 생기고, 심하면 임대인과 임차인 모두 금전적 손실을 보는 일이 비일비재하다. 이 글에서는 국토교통부 표준임대차계약서, 상가건물임대차보호법, 그리고 국세청 세법 안내를 토대로 실제 분쟁을 예방할 수 있는 ‘손해를 막는 상가 월세계약서 작성법’을 정리했다.

 

 

1. 계약 전 반드시 확인해야 할 세 가지

(1) 건물 등기부등본

임대차 계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람해야 한다. 건물의 소유주가 실제 임대인인지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있지 않은지를 확인해야 한다. 대법원 인터넷등기소에서 간단히 열람할 수 있으며, 등기상 ‘을구(을項)’에 담보권이 있다면 계약 체결 전 반드시 위험성을 검토해야 한다.

 

(2) 건물 용도

상가는 「건축법 시행령」상 근린생활시설 등으로 등록되어 있어야 한다. 주택이나 오피스텔을 무단으로 상업용으로 사용하는 경우 「건축법」 제79조에 따른 이행강제금 부과 및 영업정지 처분을 받을 수 있다. 따라서 계약서상 ‘용도’ 항목에 실제 사용 목적(예: 음식점, 카페, 사무실 등)을 명확히 적어 두는 것이 중요하다.

 

(3) 임대인의 권한

임대인이 실제 건물주가 아닐 경우, 위임장이나 인감증명서를 통해 임대 권한이 위임되었는지를 반드시 확인해야 한다. 법적으로 위임이 없는 사람이 계약을 체결하면 계약 효력이 인정되지 않는다.

 

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2. 월세 계약서에 반드시 포함해야 할 핵심 조항

(1) 보증금과 월세

보증금과 월세는 숫자뿐 아니라 지급일·입금계좌·지연 시 조치까지 구체적으로 적는다. 또한 계약금, 중도금, 잔금의 지급 시점과 금액도 명확히 구분해야 분쟁을 막을 수 있다.

 

(2) 임대기간과 갱신 규정

「상가건물임대차보호법」 제10조에 따르면 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다. 따라서 임대인은 이를 인지하고, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신을 요청해야 한다. 갱신 거절 사유(건물 철거, 임차인 귀책 사유 등)가 아닌 이상

임대인은 일방적 계약 종료를 통보할 수 없다.

 

(3) 관리비 및 공용비용

전기·수도·인터넷·청소·승강기 유지비 등 관리 항목을 ‘공용 관리비’와 ‘개별 사용료’로 구분해 계약서에 명시해야 한다. 국토교통부 표준임대차계약서 제6조에서도 이 항목을 명확히 기재하도록 하고 있다.

 

(4) 원상복구 조항

계약 종료 시 임차인이 원상복구해야 하는 범위를 구체적으로 정해야 한다. 벽지·바닥·전등 교체 수준인지, 내부 인테리어 철거까지 포함되는지 모호하게 작성하면 분쟁의 원인이 된다. 법원 판례에 따르면 “계약서에 명시되지 않은 원상복구 의무는 임차인에게 부과할 수 없다.”

 

(5) 중도해지 및 위약금

임대차 계약 중 어느 한쪽이 계약을 해지할 경우 해지 통보 기한(보통 3개월 전)과 위약금 기준을 명시해야 한다. 특히, 임대인은 임차인의 영업 부진을 이유로 임의 해지를 통보할 수 없으며, 이는 「상가임대차보호법」 제10조 제4항 위반에 해당한다.

 

 

사진: Unsplash 의 Khay Edwards

 

3. 임대차보호법상 권리금 보호

상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라, 임차인은 영업을 통해 형성한 권리금을 회수할 권리가 있다. 임대인이 부당하게 신규 임차인의 입점을 방해하면 권리금 손해액을 배상해야 한다. 따라서 계약서에 ‘임대차 종료 후 신규 임차인 주선 절차’와 ‘권리금 협의 기간’을 함께 기재하면 분쟁을 예방할 수 있다.

 

 

4. 세금과 관련된 체크포인트

• 임대인의 과세 의무 : 상가 임대는 부가가치세 과세 대상이다. 따라서 월세에 부가세 10%를 별도로 표시해야 하며, 세금계산서 발급 및 분기별 부가세 신고가 필요하다. 미신고 시 가산세가 부과된다.
• 임차인의 공제 가능 여부 : 사업자등록을 마친 임차인은 지급한 부가세를 매입세액 공제로 환급받을 수 있다. 단, 임대인이 세금계산서를 발급한 경우에만 가능하다.
• 임대소득세 신고 : 임대인이 개인사업자일 경우, 연간 임대수입금액이 2,000만 원을 초과하면 종합소득세 신고 대상이 된다. 세무서에 사업자등록을 하지 않았다면 추징이 발생할 수 있다.

 

5. 보증금 보호와 확정일자

상가 임차인도 주택과 마찬가지로 보증금을 지키기 위해 확정일자를 받을 수 있다. 법원 등기소나 동주민센터에서 임대차계약서 원본을 제출하면 보증금 우선변제권을 인정받는다. 또한 전입신고 대신 사업자등록증의 주소지를 해당 상가로 등록해야 보호 대상이 된다.

 

 

6. 계약 체결 시 실무 팁

1. 계약서는 반드시 임대인과 임차인 모두 날인해야 하며, 법인은 법인인감증명서를 첨부해야 한다.
2. 임대차보증금 반환보증보험(주택도시보증공사 HUG) 가입을 검토하자. 임대인의 파산, 사망 등으로 보증금 반환이 어려운 경우 보증기관이 대신 지급해준다.
3. 건물의 임대료 적정성은 국토교통부의 상가정보시스템(https://sg.sbiz.or.kr)에서 주변 시세를 비교해 확인할 수 있다.

 

 

 

7. 분쟁이 발생했을 때의 절차

임대료 인상, 계약 해지, 원상복구 범위 등으로 다툼이 생겼다면 즉시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 위원회는 전국 18개 지역 법원 내에 설치되어 있으며, 소송보다 빠르고 비용이 적게 든다. 합의가 이루어지면 재판상 화해와 동일한 효력이 있다.

 

 

마무리

상가 임대차 계약은 단순히 ‘월세를 주고받는 관계’가 아니라, 수년간의 사업과 생계가 연결되는 법률 행위다. 조금만 주의하면 법적 분쟁과 금전적 손해를 미리 막을 수 있다. 계약서의 조항 하나하나를 꼼꼼히 검토하고, 표준계약서 양식을 활용해 공정하고 투명한 임대차 관계를 유지하자. 이것이야말로 ‘손해를 막는 월세 계약의 첫걸음’이다.