개발계획이 없어도 허가부터 확인해야 하는 이유

개발계획이 없어도 허가부터 확인해야 하는 이유

– 연접개발 제한 폐지 이후, 달라진 개발 허가 절차

 

토지 투자에서 가장 중요한 것은 ‘그 땅을 언제, 어떻게 쓸 수 있느냐’입니다. 특히 건축이나 시설 설치를 염두에 두고 있다면, 개발행위허가 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 이 허가가 나지 않으면 땅을 가지고 있어도 건물 하나 세울 수 없기 때문입니다.

 

 

1. 개발행위허가란 무엇인가?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따르면, 개발행위허가란 토지의 형질 변경, 건축물의 건축, 공작물 설치, 토석 채취, 토지 분할 등 토지의 이용 형태를 바꾸는 모든 행위를 하기 전에 지자체의 허가를 받는 절차를 말합니다. 즉, 땅 위에 건물을 세우거나 창고를 짓기 전에는 반드시 개발행위허가를 받아야 합니다. 이는 도시지역뿐만 아니라 비도시지역(관리지역·농림지역·자연환경보전지역)에도 모두 적용됩니다.

 

 

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2. ‘연접개발제한’이란 무엇이었나

과거에는 연접한 토지를 동시에 개발하지 못하도록 막는 ‘연접개발제한제도’가 있었습니다. 이는 여러 필지를 조금씩 나누어 사서 무분별하게 개발하는 난개발을 방지하기 위한 제도였죠. 예를 들어, 한 필지에 개발허가가 떨어지면 바로 옆 필지는 일정 기간 허가를 내주지 않았습니다. 이 때문에 주변 토지를 소유한 사람들은 개발을 하려 해도 대기해야 했습니다.

 

하지만 2011년 3월 7일 개정된 국토계획법 시행령 제56조의3에 따라 ‘연접개발 제한’ 조항이 폐지되면서, 일정 조건을 충족하면 인접 토지라도 개발이 가능해졌습니다.

 

 

3. 폐지 이후 달라진 점

연접개발제한이 폐지되었다고 해서 무조건 자유롭게 개발할 수 있는 것은 아닙니다. 여전히 지역별로 환경보전지구나 농업보호구역 등에서는 면적 기준을 초과할 경우 시·군·구청장의 별도 허가를 받아야 합니다.

 

예를 들어,

• 관리지역이나 농림지역에서는 3만㎡(약 9,000평) 미만
• 자연환경보전지역은 5,000㎡(약 1,500평) 미만

까지는 비교적 수월하게 개발행위를 할 수 있지만, 그 이상이면 별도 심사를 거쳐야 합니다.

 

 

4. 개발행위허가를 받기 위한 주요 조건

개발행위허가를 신청할 때는 단순히 땅의 소유권만으로는 부족합니다. 허가를 내주는 지자체는 다음 사항을 종합적으로 검토합니다.

1. 용도지역의 적합성 – 도시지역, 관리지역, 농림지역, 보전지역 등
2. 주변 환경영향 평가 – 수질, 대기, 생태계 훼손 여부
3. 기반시설 확보 여부 – 상·하수도, 폐수처리, 도로 접속 가능성
4. 도로 접도 요건 – 최소 폭 4m 이상의 도로에 접해야 함

특히 연면적 2,000㎡ 이상 건축물은 6m 이상의 도로에 접해야만 개발행위허가를 받을 수 있습니다. 이는 「건축법 시행령」 제86조와 「도로법」 규정에 따른 필수 기준입니다.

 

 

5. 접도 요건이 중요한 이유

토지는 ‘길이 있어야 쓸 수 있다’는 말이 있을 정도로 도로와의 접합 여부가 핵심입니다. 건축법상 “건축물의 대지는 4m 이상 도로에 접해야 한다”는 조항이 있으며, 만약 도로가 없다면 ‘도로 개설허가’를 별도로 받아야 합니다.

 

또한 건축물의 규모가 크거나 상업·공업시설인 경우에는 도로 폭 기준이 6m 이상으로 강화됩니다. 이 조건을 충족하지 못하면 건축허가가 반려될 수 있으므로, 투자 전 반드시 지적도와 토지이용계획확인서로 도로 접도 현황을 확인해야 합니다.

 

 

6. 연접개발제한이 폐지된 이유

과거에는 이 제도로 인해 오히려 행정적인 비효율과 투기성 문제도 발생했습니다. 공장이나 창고를 짓는 중소기업이 옆 필지를 확장하지 못해 사업을 포기하거나 타 지역으로 이전하는 사례가 많았기 때문입니다.

 

또한 일부 지자체에서는 연접 여부 판단 기준이 불명확해 법적 분쟁이 잦았고, 결과적으로 제도의 실효성이 떨어졌습니다. 이에 따라 2011년부터는 연접개발제한이 폐지되고 각 지자체의 도시계획조례로 세부 관리 기준을 위임하는 방식으로 바뀌었습니다. 즉, 법이 사라진 대신 행정의 재량이 커진 셈입니다.

 

 

7. 개발행위허가, 어디서 신청하나

모든 개발행위허가는 ‘통합인허가지원시스템’(https://ipss.go.kr) 또는 해당 시·군·구청 도시계획과를 통해 신청할 수 있습니다. 신청 시에는 다음 서류가 기본적으로 필요합니다.

• 개발행위허가신청서
• 토지등기부등본 및 지적도
• 배수 및 오수처리계획서
• 교통영향평가서 (면적이 일정 기준 초과 시)
• 설계도면 및 인근 도로 현황도

허가를 받은 뒤에는 준공검사를 거쳐 개발행위준공필증을 발급받게 되며, 이후 건축허가나 사업자등록 절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

8. 개발허가를 받으면 토지의 가치는 달라진다

개발행위허가를 받았다는 것은 곧 “법적으로 건축이 가능한 땅”이라는 의미입니다. 따라서 매각 시에도 일반 토지보다 높은 평가를 받습니다. 이는 단순히 건물을 지을 수 있어서가 아니라, 행정적 절차를 이미 통과했다는 ‘확실한 근거’가 있기 때문입니다.

 

반대로 허가가 불가능한 토지는 아무리 위치가 좋아도 활용할 수 없어 투자 가치가 급격히 떨어집니다. 토지를 살 때는 위치보다 법적 가능성을 먼저 보는 습관이 중요합니다.

 

 

마무리

개발계획은 단순히 땅을 ‘짓는’ 과정이 아니라, 그 땅의 잠재 가치를 ‘증명’하는 행정 절차입니다. 연접개발제한의 폐지로 제약이 줄었지만,

이제는 각 지역의 도시계획조례와 환경 규제를 이해하는 것이 더 중요해졌습니다. 토지 투자는 결국 ‘가능한 땅’을 선별하는 일입니다. 지목, 도로, 환경, 허가 — 이 네 가지를 미리 확인한다면 당신의 토지는 ‘묶인 땅’이 아니라 ‘움직이는 자산’이 될 수 있습니다.