전세사기 유형과 예방 체크리스트

전세사기 유형과 예방 체크리스트

전세사기라는 말은 넓게 쓰이지만, 법에는 요건이 정해져 있어요. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조가 그 기준이에요. 누가 사기꾼인지 개인이 판단하는 구조가 아니라, 국토교통부 위원회가 요건을 보고 결정해요.

그래서 이 글은 '누가 사기다'를 가리지 않아요. 대신 계약 전에 무엇을 어디서 확인할 수 있는지만 정리했어요. 확인 경로는 법에 근거가 있고, 대부분 계약 전에 쓸 수 있어요.

1. 법이 정한 피해자 요건 네 가지

특별법 제3조 제1항은 네 가지를 모두 갖추도록 하고 있어요. 요건을 뒤집어 읽으면 내가 미리 채워둬야 할 항목이 보여요.

요건	내용	내가 준비할 것
1호	주택 인도 + 주민등록 + 확정일자	이사 당일 전입신고·확정일자
2호	보증금 5억원 이하 (시·도 여건에 따라 2억원 범위에서 상향 가능)	계약서상 보증금 확인
3호	경매·공매 개시, 임대인 파산 등으로 2인 이상 피해	선순위 임차인 규모 파악
4호	임대인에게 반환 의사가 없었다고 볼 상당한 이유	수사·기망 여부는 위원회가 판단

반대로 보증금 전액이 보증·보험으로 돌아오거나, 최우선변제로 전액을 받을 수 있거나, 대항력·우선변제권만으로 스스로 회수 가능하다고 보이면 대상에서 빠져요(제3조 제2항). 보호 장치를 갖춘 사람은 애초에 이 절차가 필요 없다는 뜻이에요.

2. 임대인이 계약할 때 보여줘야 하는 서류

주택임대차보호법 제3조의7은 임대인의 정보 제시 의무를 정하고 있어요. 임대인은 계약을 맺을 때 두 가지를 보여줘야 해요.

• 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보 — 정보제공에 동의하는 것으로 갈음할 수 있어요
• 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서 — 미납 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있어요

'보여줘야 한다'고만 되어 있고 안 보여줬을 때의 제재는 이 조문에 없어요. 그래서 실무에서는 요구하는 쪽이 챙겨야 해요. 특약으로 적어두면 나중에 근거가 남아요.

3. 임대인 세금 체납은 동의 없이도 볼 수 있다

국세징수법 제109조 제2항이 길을 하나 열어놨어요. 임대차계약을 체결한 임차인 중 보증금이 1천만원을 넘는 사람은, 임대차가 시작하는 날까지 임대인 동의 없이도 미납 국세 열람을 신청할 수 있어요(시행령 제97조 제2항).

신청은 임차할 건물 소재지 관할 세무서장에게 하지만, 다른 세무서에서도 접수돼요. 동의 없이 열람하면 세무서가 임대인에게 통지해요. 지방세는 지방세징수법 제6조에 같은 취지의 열람 제도가 있어요.

4. 선순위 임차인은 확정일자부여기관에 물어본다

등기부에는 다른 세입자의 보증금이 안 나와요. 특히 다가구주택이 그래요. 이때 쓰는 게 주택임대차보호법 제3조의6이에요.

계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있어요(제4항). 이미 계약한 이해관계인은 동의 없이 요청할 수 있고, 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못해요(제3항).

5. 등기부에서 볼 다섯 줄

볼 곳	확인 항목	왜
표제부	주소·동호수·대지권	계약서와 글자가 다르면 다른 집이에요
갑구	소유자와 계약 상대의 일치	신탁이면 수탁자 동의가 필요해요
갑구	가압류·압류·가처분·가등기	소유권 자체가 흔들릴 수 있어요
을구	채권최고액 합계	내 보증금보다 앞에 선 돈이에요
을구	기존 임차권등기	앞 세입자가 못 받고 나갔다는 신호예요

등기부 각 칸을 읽는 방법은 등기부등본 보는 법 편에서 따로 정리했어요. 근저당 채권최고액이 실제 대출액과 왜 다른지도 그 글에 있어요.

6. 계약 뒤 사흘이 가장 중요하다

주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨요(제3조 제1항). 여기에 계약증서의 확정일자까지 갖추면 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 받을 권리가 붙어요(제3조의2 제2항).

순서를 지켜요 — 잔금과 전입신고·확정일자를 같은 날에 끝내고, 그 다음 날 등기부를 다시 떼서 그 사이에 근저당이 붙지 않았는지 봐요. 대항력이 다음 날 생기는 구조라서 잔금일 당일에 설정된 근저당이 앞설 수 있어요.

7. 계약 전 체크리스트

• 등기부를 말소사항 포함으로 열람했는가 (인터넷 700원)
• 채권최고액 합계와 내 보증금을 더해서 시세와 비교했는가
• 임대인의 국세·지방세 체납을 확인했는가
• 다가구라면 선순위 보증금 총액을 확인했는가
• 계약 상대가 등기부상 소유자 본인인가, 대리인이면 위임장·인감증명이 있는가
• 보증금을 소유자 명의 계좌로 보내는가
• 보증보험 가입이 가능한 집인지 계약 전에 확인했는가

8. 정리 — 기억할 세 가지

핵심 요약

• 피해자 요건은 특별법 제3조에 있고, 판단은 국토교통부 위원회가 해요
• 체납 열람·선순위 조회는 법에 근거가 있는 권리예요. 요구해도 되는 거예요
• 잔금·전입신고·확정일자는 같은 날에, 확인은 그 다음 날 한 번 더예요

보증보험은 이 글에서 다루지 않았어요. 가입 요건과 한도가 기관 규정이라 자주 바뀌기 때문이에요. HUG·HF·SGI 세 곳의 상품이 서로 다르니 현행 조건은 각 기관에서 확인하세요.

근거 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조·제14조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의6·제3조의7, 국세징수법 제109조와 같은 법 시행령 제97조 기준이에요. 특별법은 2026년 11월 13일 시행 개정이 예정돼 있어요(제3조 요건은 그대로예요). 국가법령정보센터에서 확인하세요.

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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