계약갱신청구권 총정리 — 행사와 거절
전셋집에서 2년을 채우면 한 번 더 눌러앉을 권리가 생겨요. 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 계약갱신요구권이에요. 세입자가 요구하면 집주인은 법에 적힌 사유가 아닌 한 거절하지 못해요.
요구는 1회만 가능하고, 늘어나는 기간은 2년이에요. 거절할 수 있는 사유는 제6조의3 제1항이 9가지로 못 박아 뒀어요.
1. 말하는 시기 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
아무 때나 통보해도 되는 건 아니에요. 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간을 그대로 가져와요. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요.
만기가 2026년 12월 31일이라면 2026년 7월 1일부터 10월 31일 사이에 말해야 해요. 이 구간을 놓치면 권리 자체가 사라져요.
기간을 안 적었거나 2년보다 짧게 적은 계약은 제4조에 따라 2년으로 봐요. 그러니 1년 계약서를 썼더라도 세입자는 2년을 주장할 수 있고, 그 뒤에 갱신요구권이 한 번 더 붙어요.
2. 한 번, 그리고 2년 — 갱신의 뼈대
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 횟수 | 1회에 한정 (제6조의3②) |
| 늘어나는 기간 | 2년으로 봄 |
| 계약 조건 | 전 임대차와 동일하게 다시 계약된 것으로 봄 (③) |
| 차임·보증금 | 제7조 범위에서만 증감 (③ 단서) |
| 갱신 뒤 해지 | 통지 후 3개월 뒤 효력 (④) |
여기서 오해가 잦은 대목이 하나 있어요. 1회 제한은 갱신요구권에만 붙어요. 집주인과 새로 합의해 다시 계약하는 건 횟수와 상관없이 얼마든지 할 수 있어요.
3. 집주인이 거절할 수 있는 9가지
제6조의3 제1항 단서가 각 호로 열거해 둔 사유예요. 여기 없는 이유로는 거절하지 못해요.
| 호 | 거절 사유 |
|---|---|
| 1호 | 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2호 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3호 | 합의로 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4호 | 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 5호 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6호 | 멸실로 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우 |
| 7호 | 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (가·나·다목) |
| 8호 | 집주인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 |
| 9호 | 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 |
1호의 2기는 연달아 밀린 달을 뜻하지 않아요. 월세 100만원인 집에서 3월과 9월에 한 번씩 걸러 밀린 금액이 200만원에 이르렀다면 그것으로 사유가 채워져요. 이미 갚았더라도 '연체한 사실'은 남아요.
7호는 조건이 까다로워요. 가목은 계약 체결 당시에 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸을 것을 요구해요. 계약이 끝나갈 무렵 재건축 얘기를 꺼내는 건 여기에 해당하지 않아요.
4. 실거주라고 거절해 놓고 안 살면
분쟁이 가장 많은 곳이 8호예요. 제5항은 이렇게 정해요. 8호를 이유로 거절했는데, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놨다면 집주인이 손해를 물어줘야 해요.
배상액은 제6항이 정해요. 미리 합의한 예정액이 없다면 아래 세 금액 중 가장 큰 값이에요.
| 호 | 산정 기준 |
|---|---|
| 1호 | 거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 2호 | 새 세입자에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 |
| 3호 | 그 거절로 세입자가 실제로 입은 손해액 |
예를 들어 월세 100만원에 살다 거절당했고 집주인이 새 세입자에게 130만원을 받는다면, 1호는 300만원, 2호는 30만원 × 24개월 = 720만원이에요. 큰 쪽인 720만원이 기준이 돼요.
5. 갱신하면 얼마나 오르나
조건은 그대로 이어지되 돈만 제7조 범위에서 움직여요. 증액 청구는 약정액의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못해요. 게다가 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년이 지나야 다시 올릴 수 있어요.
- 보증금 3억원이면 최대 1,500만원 인상 → 3억 1,500만원
- 월세 80만원이면 최대 4만원 인상 → 84만원
- 시·도는 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있어요 (제7조② 단서)
6. 갱신해 놓고 중간에 나가도 되나
돼요. 제4항이 제6조의2를 준용하거든요. 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 남은 기간의 월세를 다 물어내야 하는 구조가 아니에요.
보증금이 걱정된다면 이사 전에 임차권등기명령을 걸어 두는 방법이 있어요. 소액 세입자라면 최우선변제로 일정액을 먼저 받을 길도 열려 있어요. 요건과 금액은 지역마다 달라서 따로 다뤄요.
7. 정리 — 기억할 세 가지
핵심 요약
- 시기 — 만기 6개월 전부터 2개월 전까지. 놓치면 끝이에요
- 한도 — 1회, 2년, 인상은 5% 이내
- 8호 — 실거주 거절 뒤 남에게 세를 놓으면 배상 책임이 따라와요
갱신요구권은 세입자가 직접 꺼내 드는 카드예요. 아무도 말을 안 해서 자동으로 연장되는 묵시적 갱신과는 뿌리부터 다른 제도라, 둘을 섞어 생각하면 계산이 어긋나요.
근거 — 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2 (2026년 1월 2일 시행), 같은 법 시행령 제8조·제9조 (2026년 7월 1일 시행) 기준이에요. 국가법령정보센터에서 원문을 확인하세요.
다음 글 예고
- 전월세 상한제 5% 계산법
- 묵시적 갱신이란 — 효력과 해지
- 주택 임대차 신고제 대상과 방법
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작성 · 제이노트 | 최종 수정 2026-08-22
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