전월세 상한제 5% 계산법

전월세 상한제 5% 계산법

전월세 상한제는 집주인이 세를 올릴 때 5%를 못 넘게 막아 둔 규칙이에요. 주택임대차보호법 제7조 제2항이 근거고, 조문에는 5%가 아니라 20분의 1이라고 적혀 있어요.

5%는 약정한 차임이나 보증금에 곱해요. 시세도, 주변 실거래가도 아니에요. 게다가 직전 인상 뒤 1년이 지나야 다시 청구할 수 있어요.

1. 5%는 무엇에 곱하는 숫자인가

제7조 제1항은 조세·공과금이 늘거나 경제사정이 바뀌어 지금 액수가 맞지 않게 됐을 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정해요. 제2항이 그 증액 청구에 상한을 씌워요.

기준은 현재 계약서에 적힌 금액이에요. 옆집이 얼마를 받든, 시세가 얼마나 뛰었든 계산에 들어가지 않아요.

현재 조건	인상 한도	인상 뒤 금액
보증금 2억원	1,000만원	2억 1,000만원
보증금 5억원	2,500만원	5억 2,500만원
월세 50만원	2만 5,000원	52만 5,000원
월세 120만원	6만원	126만원

보증금 4억원에 월세 60만원인 집이라면 각각 2,000만원과 3만원까지 올릴 수 있어요. 둘을 합친 부담이 얼마인지가 아니라 항목별로 5%를 넘지 않는지를 보면 돼요.

2. 1년 안에는 두 번 못 올린다

제7조 제1항 후단은 계약을 맺었거나 금액을 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못하게 해요. 시행령 제8조 제2항도 20분의 1과 1년을 똑같이 반복해요.

2026년 3월 1일에 계약했다면 2027년 3월 1일이 지나야 인상 얘기를 꺼낼 수 있어요. 2년 계약이라면 중간에 한 번 올릴 여지가 생기는 셈이죠.

인상은 청구지 통보가 아니에요. 세입자가 받아들이지 않으면 협의나 조정으로 가야 해요. 통보 문자 한 통으로 자동으로 오르지 않아요.

반대로 내려 달라는 청구에는 상한이 없어요. 제2항은 증액청구만 붙잡거든요. 시세가 크게 빠졌다면 세입자도 감액을 청구할 수 있어요.

3. 보증금과 월세가 섞여 있으면

둘 다 있는 계약이라면 각각에 5%를 얹는 방식이 가장 단순해요. 한쪽만 크게 올리고 다른 쪽을 그대로 두는 방식도 총액이 한도 안이면 문제가 없어요.

보증금을 월세로 바꿔 계산할 때는 제7조의2가 정한 전환율을 써요. 시행령 제9조가 연 1할, 그리고 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값을 정해 뒀고, 둘 중 낮은 비율을 곱해요.

보증금 1억원을 월세로 돌린다고 해볼게요. 상한이 연 10%로 잡히면 1억 × 10% ÷ 12 = 월 83만 3,333원이 최대예요. 기준금리에 2%를 더한 값이 이보다 낮으면 그쪽이 상한이 되니 실제로는 더 내려가요. 현재 기준금리는 한국은행에서 확인하세요.

거꾸로 월세를 보증금으로 돌리는 경우는 제7조의2가 다루지 않아요. 조문이 잡고 있는 건 보증금 → 월세 방향뿐이에요.

4. 5%가 안 걸리는 경우

여기가 실제로 가장 많이 헷갈리는 지점이에요. 조문 구조를 그대로 따라가면 이렇게 갈려요.

상황	5% 적용
갱신요구권을 써서 갱신	적용 — 제6조의3③ 단서가 제7조의 범위로 묶어요
묵시적 갱신	인상 자체가 없어요. 전 임대차와 동일한 조건 (제6조①)
계약 존속 중 증액 청구	적용 — 제7조 본문, 1년 제한도 함께
당사자가 새로 맺는 계약	조문상 다툼이 있는 영역

마지막 줄은 단정하지 않는 게 정확해요. 제7조는 이미 맺어진 계약의 금액을 고쳐 달라는 청구권 조항이라, 완전히 새 계약을 맺는 경우까지 덮는지는 해석이 갈려요. 분쟁이 생기면 사실관계에 따라 결론이 달라져요.

그럼 5%를 넘겨 올리기로 서로 합의했다면 어떻게 될까요. 제10조가 이 법을 강행규정으로 못 박아요. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조문이에요. 초과분 약정은 그 범위에서 힘을 잃고, 이미 건넨 돈은 돌려 달라고 다툴 여지가 생겨요.

5. 지자체가 더 낮출 수 있어요

제7조 제2항 단서를 놓치는 사람이 많아요. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 본문의 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있어요.

• 방향은 한쪽뿐이에요 — 5%보다 낮게만 가능하고 더 높이지는 못해요
• 정하는 주체는 시·군·구가 아니라 시·도예요
• 내 지역에 그런 조례가 있는지는 자치법규정보시스템에서 확인하세요

6. 올린 뒤에 해야 할 일

금액이 바뀌면 확정일자를 다시 받아 두는 편이 안전해요. 늘어난 보증금은 새로 받은 날을 기준으로 순위가 잡히거든요. 임대차 신고 대상이라면 변경 신고도 30일 안에 해야 해요.

계약이 끝나고 보증금을 못 받는 상황까지 대비하려면 임차권등기명령과 최우선변제를 알아 둘 필요가 있어요. 계약 종료 뒤의 대처는 전월세 계약 종료와 보증금 반환 대처 방법에서 정리했어요.

7. 정리 — 기억할 세 가지

핵심 요약

• 기준 — 시세가 아니라 계약서에 적힌 금액의 5%
• 주기 — 계약이나 직전 인상 뒤 1년이 지나야 청구 가능
• 예외 — 묵시적 갱신은 인상 없음, 조례로 더 낮출 수도 있어요

상한제는 세입자를 위한 방패지만 만능은 아니에요. 어떤 경로로 계약이 이어지는지에 따라 적용 여부가 갈리니, 갱신 방식부터 확인하고 계산에 들어가세요.

근거 — 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2·제10조 (2026년 1월 2일 시행), 같은 법 시행령 제8조·제9조 (2026년 7월 1일 시행) 기준이에요. 국가법령정보센터에서 원문을 확인하세요.

다음 글 예고

• 묵시적 갱신이란 — 효력과 해지
• 주택 임대차 신고제 대상과 방법
• 보증금 못 받을 때 절차 정리

 

 

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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