전월세 계약 종료와 보증금 반환, 꼭 알아야 할 대처 방법( 임대인이 돈을 안준다)

전월세 계약 종료와 보증금 반환, 꼭 알아야 할 대처 방법

 

전세나 월세 계약이 끝나면 가장 중요한 문제는 바로 보증금 반환이다. 세입자는 계약 당시 거액의 보증금을 집주인에게 맡기는데, 계약이 끝나 이사를 나갈 때 이 보증금을 돌려받지 못한다면 큰 피해를 입게 된다. 실제로 보증금을 돌려받지 못해 분쟁이나 소송까지 이어지는 사례가 적지 않다. 따라서 임차인은 계약 초기부터 마지막 순간까지 꼼꼼히 절차를 밟아야 안전하게 권리를 지킬 수 있다. 이번 글에서는 전월세 계약 종료 시 꼭 알아야 할 상식과 대처 방법을 정리한다.

 

 

 

사진: Unsplash 의 Tingey Injury Law Firm

1. 임대차 3법의 이해

먼저 임차인이 활용할 수 있는 제도로는 흔히 말하는 임대차 3법이 있다.

 

• 계약갱신청구권: 한 번 더 2년을 연장할 수 있는 권리. 세입자가 원하면 집주인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절하기 어렵다.
• 전월세상한제: 계약을 연장할 때 보증금이나 월세를 5% 이상 올릴 수 없도록 제한한다.
• 전월세신고제: 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원 이상인 임대차 계약은 반드시 30일 이내에 동주민센터에 신고해야 한다.

 

이 세 가지 제도는 세입자의 주거 안정을 돕기 위해 마련된 만큼, 계약 종료 전후에 어떻게 활용할 수 있는지 미리 숙지해두는 것이 중요하다.

 

 

 

사진: Unsplash 의 Towfiqu barbhuiya

2. 보증금을 안전하게 돌려받는 방법

계약이 끝나면 세입자는 보증금을 반환받아야 하지만, 현실에서는 돌려받지 못하는 경우가 생긴다. 대표적인 원인은 집주인의 자금난이다. 이럴 때 세입자가 선택할 수 있는 방법은 크게 세 가지다.

 

 

(1) 임차권 양도

세입자가 새로 들어올 임차인을 직접 구해, 그 임차인에게 임차권을 넘기고 새 임차인으로부터 보증금을 받아 나가는 방식이다. 집주인의 경제 상황이 불안정하거나 보증금을 제때 돌려받기 힘든 상황에서 많이 활용된다. 이때는 반드시 집주인의 동의와 함께 임차권 양도 계약서와 양도 승낙서를 작성해야 한다. 그렇지 않으면 새 임차인이 권리를 보호받을 수 없다.

 

 

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(2) 임차권 등기명령

집주인이 보증금을 돌려주겠다는 말만 믿고 무턱대고 이사를 가면, 보증금을 포기한 셈이 되어 돌려받기 어렵다. 이를 막기 위해 활용할 수 있는 것이 임차권 등기명령이다. 법원에 신청하면 등기부등본에 임차인의 권리가 기록되어, 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 신청 시에는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 서류 등이 필요하며 처리 기간은 보통 2주 이상 소요된다.

 

 

(3) 보증금반환소송

앞선 방법으로도 해결되지 않을 경우 선택하는 최후의 수단이 바로 보증금반환소송이다. 하지만 시간과 비용이 많이 들기 때문에 되도록이면 임차권 양도나 등기명령으로 문제를 해결하는 것이 좋다. 소송을 제기할 때는 내용증명, 계약서, 임대차 기간 만료 사실 등을 입증할 자료가 필요하다.

 

 

 

사진: Unsplash 의 Vitaly Gariev

3. 이사 전 꼭 확인해야 할 절차

세입자가 이사를 나가기 전에 반드시 챙겨야 할 절차가 있다. 우선 계약 종료 2~3개월 전에 집주인에게 이사 계획을 통보해 새로운 세입자를 구할 시간을 주는 것이 바람직하다. 또한 이사 당일에는 확정일자와 전입신고의 효력이 사라지므로, 반드시 보증금 반환 여부를 확인하고 움직여야 한다. 만약 새 세입자가 들어오는 날과 기존 세입자가 나가는 날이 어긋날 경우, 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험이 커진다. 이럴 때는 임차권 등기명령을 활용해 권리를 지키는 것이 안전하다.

 

 

 

4. 내용증명의 활용

만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않겠다고 하거나 계속 미루는 경우, 세입자는 가장 먼저 내용증명을 보내야 한다. 내용증명에는 계약 만료일, 보증금 반환 요구, 미지급 시 법적 조치를 취하겠다는 의사를 명확히 기재한다. 이는 훗날 소송을 진행할 때 중요한 증거 자료가 된다.

 

 

 

5. 무허가 건물에도 적용되는 주택임대차보호법

많은 사람들이 허가를 받지 않은 무허가 건물에서는 보증금을 돌려받기 어렵다고 생각한다. 그러나 실제로는 무허가 건물도 주택임대차보호법이 적용된다. 준공검사를 받지 못했거나 용도변경 건물이라도 세입자는 일정한 보호를 받을 수 있다는 점을 꼭 기억해야 한다.

 

 

6. 임차인이 기억해야 할 핵심 포인트

정리하면 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 다음을 반드시 지켜야 한다.

 

1. 계약 초기에는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아둘 것.
2. 계약 종료 2~3개월 전에는 집주인에게 이사 의사를 알릴 것.
3. 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 내용증명, 임차권 등기명령 등을 활용할 것.
4. 최악의 경우에는 보증금반환소송까지 준비할 것.

 

 

마무리

전월세 계약에서 보증금은 세입자의 전 재산이나 다름없는 중요한 자산이다. 그렇기 때문에 계약 초기부터 종료 시점까지 꼼꼼히 준비하고 대응해야 한다. 특히 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 법적 제도와 절차를 미리 알아두는 것이 현명하다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 같은 제도를 적극 활용하고, 필요하다면 임차권 양도나 등기명령으로 권리를 지켜야 한다. 이 과정을 충실히 밟는다면 혹시 모를 위험으로부터 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있을 것이다.