전월세 주택 수리 비용, 임차인과 임대인 중 누가 부담해야 할까?

전월세 주택 수리 비용, 임차인과 임대인 중 누가 부담해야 할까?

 

전세나 월세로 집을 구해 살다 보면 크고 작은 고장이 생기기 마련이에요. 전등이 나가거나 보일러가 고장 나는 사소한 일부터, 수도관이 터지거나 누수로 벽지가 손상되는 큰 문제까지 다양한 상황이 생기죠. 이럴 때마다 가장 많이 다투는 부분이 바로 “수리 비용을 누가 내야 하는가” 하는 문제예요.

 

사실 이 부분은 감정적으로만 접근하면 해결이 잘 안 되고, 법적 기준과 계약 조건을 함께 살펴봐야 정확한 답을 찾을 수 있어요. 오늘은 임대차계약에서 수리비용 분담 원칙과 실제 분쟁을 예방하는 방법까지 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 기본 원칙 – 구조적 문제는 임대인, 사용 중 파손은 임차인

 

우리나라 주택임대차보호법과 판례를 종합하면, 일반적으로 주택의 본질적인 유지·보수에 필요한 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 예를 들어 난방, 상하수도, 전기 배선, 보일러 등 집의 기본적 기능에 필요한 시설이 노후로 고장 난 경우에는 집주인이 수리 비용을 지불하는 것이 맞습니다.

 

반대로, 임차인의 고의나 과실로 인한 손상은 임차인이 책임을 져야 합니다. 예를 들어 세입자가 부주의하게 창문을 깨뜨렸거나, 전자제품을 잘못 사용해 합선이 발생한 경우라면 세입자가 비용을 부담해야 하죠. 또한 생활용품이나 소모품(전구, 수도꼭지 교체, 실리콘 보수 등)은 세입자가 직접 교체하거나 수리하는 게 일반적이에요.

 

 

 

2. 집의 노후도와 세입자의 과실 여부 확인

문제가 생겼을 때는 집이 얼마나 오래된 건물인지, 해당 하자가 건물의 노후로 발생한 것인지를 먼저 따져야 해요.

• 10년 이상 된 오래된 건물에서 수도관 누수가 발생했다면, 이는 건물 자체의 문제로 집주인의 부담일 가능성이 높습니다.
• 반대로, 입주한 지 1~2년밖에 안 된 새 아파트에서 벽지가 찢어졌다거나 바닥 장판이 손상되었다면, 세입자의 부주의나 사용상의 문제로 볼 여지가 커요.

따라서 단순히 “집이 고장 났다”는 말만으로는 누가 비용을 부담해야 할지 알 수 없고, 노후도 + 사용자의 과실 여부를 함께 확인해야 합니다.

 

 

3. 분쟁을 막는 방법 – 계약서 특약 활용

수리비 분쟁을 줄이려면 계약서 작성 단계에서 미리 대비하는 것이 좋아요. 계약 전 체크리스트를 통해 집 상태를 꼼꼼히 확인하고, 하자가 있는 부분은 사진으로 기록해 두고 계약서 특약에 명시해야 합니다.

 

예를 들어,

• 보일러 상태가 오래돼서 추후 고장이 날 수 있다면 “보일러 수리 비용은 임대인 부담”이라고 기록
• 벽지가 이미 훼손돼 있다면 “벽지 교체 비용은 임차인이 부담하지 않는다”라고 기재

이렇게 해두면 나중에 분쟁이 발생했을 때 증거가 되어 불필요한 다툼을 피할 수 있습니다.

 

 

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4. 수리 절차에서 반드시 지켜야 할 점

수리비 분쟁이 생겼을 때 세입자가 알아둬야 할 절차도 있어요.

 

1. 사진·영상 기록: 하자가 발생하면 바로 휴대폰으로 사진이나 동영상을 찍어 두세요.
2. 임대인에게 알림: 수리가 필요한 부분을 문서(문자·이메일)로 알려두면 좋습니다. 구두로만 말하면 나중에 입증하기 어렵습니다.
3. 영수증 확보: 본인이 먼저 수리를 했다면 반드시 영수증을 받아 두고, 이를 근거로 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

5. 실제로 자주 발생하는 사례

• 보일러 고장: 겨울철 대표적인 분쟁입니다. 대부분 노후 문제라 임대인 부담이지만, 세입자가 과도하게 사용해서 발생한 문제라면 임차인이 일부 책임을 질 수도 있어요.
• 화장실 변기 막힘: 이 경우는 대체로 임차인의 부주의 문제로 보고 임차인이 비용을 부담하는 게 원칙입니다.
• 곰팡이 발생: 결로나 단열 문제로 생긴 곰팡이는 임대인의 책임일 가능성이 높지만, 환기를 제대로 하지 않아 발생한 곰팡이는 임차인의 책임이 될 수 있습니다.

 

6. 법적 기준과 판례

 

대법원 판례에 따르면, “임대차 목적물의 본질적 부분을 유지·보수하는 것은 임대인의 의무”라고 명확히 하고 있습니다(대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7407 판결 등). 즉, 집이 정상적으로 거주할 수 있는 상태를 유지할 책임은 집주인에게 있다는 뜻이에요.

 

다만, 임차인이 고의·과실로 문제를 일으킨 경우에는 당연히 임차인이 수리 비용을 부담해야 하고, 양측의 책임이 혼재된 경우라면 비율을 나누어 분담하기도 합니다.

 

 

 

사진: Unsplash 의 Afif Ramdhasuma

7. 분쟁을 피하기 위한 팁

• 입주 전 꼼꼼한 점검: 계약 전 하자 체크리스트를 작성해 두세요.
• 계약서 특약 작성: 애매한 부분은 특약으로 정리해야 합니다.
• 문서화: 모든 연락은 문자·이메일로 남기세요.
• 보험 활용: 경우에 따라 주택 임대차보증보험을 활용하면 보증금뿐만 아니라 수리비 문제에서도 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

마무리

 

전·월세 주택에서 하자가 생겼을 때 수리비 부담 주체는 상황마다 달라요. 기본적으로 집 구조와 주요 설비의 노후 문제는 임대인, 세입자의 고의·과실로 발생한 문제는 임차인이 책임지는 게 원칙입니다. 하지만 현실에서는 애매한 경우가 많아 분쟁이 자주 발생하죠.

 

따라서 계약 단계에서부터 특약으로 명확히 하고, 문제가 생겼을 때는 사진과 영수증 등 증거를 확보해 두는 것이 가장 확실한 방법이에요. 미리 대비한다면 불필요한 다툼 없이 더 안전하고 편안하게 전·월세 생활을 할 수 있을 것입니다.