확정일자와 전세권설정등기: 보증금 지킴이의 두 무기

확정일자와 전세권설정등기: 보증금 지킴이의 두 무기

 

전·월세 계약 시, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까 하는 걱정이 항상 따라다녀요. 보증금을 지키는 방법은 여러 가지 있지만, 그중에서도 확정일자와 전세권설정등기는 세입자에게 가장 기본적이면서도 핵심적인 보호 수단이에요.

이 둘은 비슷해 보이지만, 절차, 비용, 보호 범위 등에서 차이가 분명해서 “내 경우에는 어떤 방식이 더 유리할까?” 고민이 있을 수밖에 없죠.

이번 글에서는 확정일자와 전세권설정등기의 특징, 장단점, 언제 어떤 걸 써야 하는지, 그리고 최신 기준을 반영한 팁까지 총정리해볼게요.

 

 

 

사진: Unsplash 의 Blessing Ri

확정일자란 무엇인가요?

확정일자는 계약서에 날짜와 도장을 찍는 방식으로, 그 날짜가 법적으로 인정받는 기준이 되는 제도예요.

쉽게 말하면 “이 계약은 언제 체결되었다”는 사실을 공식적으로 기록하는 거죠.

전입신고를 함께 하면 그 날짜를 기준으로 우선변제권을 갖게 돼요.

 

 

장점

• 절차가 간단하고 비용이 매우 저렴해요 (보통 몇 백 원 혹은 수천 원 수준)
• 집주인의 동의가 필요하지 않아요
• 주택(건물 + 토지)의 전체 가격에서 보증금을 나눠 돌려받는 데 유리한 구조를 가질 수 있어요

 

단점

• 확정일자만 있다고 해서 곧바로 보증금을 다 돌려받을 수 있는 건 아니에요
• 경매나 담보권이 많은 경우, 순위상 밀릴 수도 있어요
• 계약 후 기간이 오래 지나거나 중간에 이사나 출입 변화가 있으면 보호력이 약해질 수 있어요

 

 

사진: Unsplash 의 Elijah Chen

전세권설정등기란?

전세권설정등기는 민법 규정에 따라, 세입자가 등기소에 임차권을 등기해서 “내가 이 집을 전세로 쓰는 사람이다”라는 사실을 등기부에 공식 기록하는 방식이에요.

 

전세권등기를 하면, 단순히 계약을 기반으로 하는 권리보다 물권적 효력을 가지게 돼요. 쉽게 말해, 법원이나 낙찰자도 등기부를 보게 되면 “이 집에는 전세권자가 있다”는 사실을 알게 되는 거죠.

 

 

장점

• 경매 시 별도의 판결 없이도 전세권자가 직접 경매 절차에 참여하거나 배당을 청구할 수 있어요
• 점유하지 않더라도 효력이 유지되는 경우가 많아서, 이사나 점유 변경이 있어도 권리가 사라지지 않는 경우가 있어요
• 강력한 보호가 필요한 고액 보증금, 오피스텔, 다가구 주택 등에 특히 유리해요

단점

• 집주인의 동의가 필수예요
• 비용이 꽤 나가요. 등록세, 등기신청 수수료, 법무사 대행 비용 등이 붙어요
• 절차가 복잡하고 시간이 걸릴 수 있어요
• 등기부상에 표시되는 경우, 타인들이 볼 수 있어서 집주인이 꺼릴 수도 있어요

 

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비교: 확정일자 vs 전세권설정등기

항목확정일자전세권설정등기

동의 필요 여부	필요 없음	반드시 필요
비용	매우 저렴 (수백 원 수준)	등기비용 + 법무사 비용 등 (수십만 원도 가능)
효력 발생 시점	확정일자를 받은 날 기준	등기를 한 날 기준
보호 범위	건물 + 토지 가격 기준	일반적으로 건물 가격만 반영되는 경우 있음
소송 필요 여부	배당하려면 보증금 반환청구 소송 후 이어지는 절차 필요	별도 소송 없이 경매 참여 가능
점유 유지 여부 영향	점유 상태가 유지돼야 유리함	점유 없더라도 권리 유지 가능성이 더 높음
유리한 경우	보증금이 상대적으로 작고 절차를 간단히 하고 싶은 경우	고액 보증금, 위험 요소 있는 집 또는 오피스텔 등

 

 

최신 기준과 실무 팁 (2025년 기준)

• 최근 부동산 시장 변화와 전세사기 증가 추세 때문에, 많은 법률 전문가들이 고액 보증금 + 위험성이 있는 건물은 전세권설정등기를 권장하고 있어요.
• 인터넷 등기 시스템이 발전하면서 일부 전세권등기 신청이 온라인화된 사례도 등장하고 있어요. (그러나 아직 모든 지역이 가능한 건 아니에요.)
• 확정일자를 받더라도 등기부에 전세권자가 표시되지 않으면 낙찰자나 제3자가 이를 모를 수 있으므로, 특히 위험 지역이나 건물 구조가 복잡한 곳은 전세권등기 쪽이 안정적이에요.
• 오피스텔은 전입신고나 확정일자를 꺼리는 집주인이 많아요. 이런 경우에는 전세권등기를 우선 고려하는 게 좋아요.

 

사진: Unsplash 의 Javier Allegue Barros

언제 어떤 방식을 선택해야 하나요?

• 보증금이 크지 않다면(예: 수도권 기준 몇 천만 원대 이하), 절차 간단하고 비용 적은 확정일자로도 충분할 가능성이 높아요.
• 하지만 보증금이 크고, 등기부나 건물 상태에 리스크가 있는 경우에는 전세권설정등기 쪽을 적극 고려해야 해요.
• 오피스텔, 다가구주택처럼 구조가 복잡하거나 전입신고을 꺼리는 집주인 많을 때는 전세권등기가 주는 안정성이 큰 장점이 돼요.
• 계약 초기에 집주인 동의를 미리 받아두고, 전세권등기 가능 여부를 협의해두면 좋고, 비용 부담을 감수할 여지가 있다면 등기를 미리 해두는 게 안전해요.

 

마무리

확정일자와 전세권설정등기는 모두 세입자의 보증금을 지키는 중요한 무기예요. 하지만 둘을 동일하게 볼 수는 없고, 각자의 장단점과 상황에 맞는 선택이 필요해요.

작게 시작하고 싶다면 확정일자로 기본 보호를 확보하고, 리스크가 보이면 전세권등기로 넘어가는 방식도 괜찮아요. 가장 중요한 건 그냥 넘어가는 게 아니라 꼭 하나라도 확실히 챙기는 것이에요.