중도에 올려준 보증금, 어떻게 안전하게 지킬까?

중도에 올려준 보증금, 어떻게 안전하게 지킬까?

 

전세나 월세 계약을 할 때 가장 민감한 부분 중 하나는 바로 보증금입니다. 특히 요즘처럼 전세사기, 깡통전세 문제가 빈번하게 발생하는 상황에서는 보증금 보호가 계약자에게 가장 중요한 관심사일 수밖에 없습니다. 일반적으로 임대차 계약이 체결될 때 한 번에 보증금이 정해지지만, 상황에 따라 계약 기간 중간에 보증금이 증액되는 경우가 있습니다. 예를 들어 전세가격이 오르거나, 집주인의 요구에 따라 추가 보증금을 내고 계약을 연장하는 경우가 대표적입니다.

 

그렇다면 이미 살고 있는 집에서 보증금을 올려주었을 때, 그 추가된 보증금까지 법적으로 안전하게 보호받으려면 어떻게 해야 할까요?

 

사진: Unsplash 의 Greg Rosenke

1. 보증금을 올려줄 때 흔히 하는 실수

 

보증금을 추가로 납부하면서 기존 계약서를 수정하거나, 단순히 메모를 하는 방식으로 합의를 보는 경우가 많습니다. 하지만 이런 방식은 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 입증력이 떨어질 수 있습니다. 기존 계약서에 숫자를 지우고 새 금액을 적어 넣는 방식은 절대 피해야 합니다. 왜냐하면 기존 계약서 원본의 신뢰성이 훼손되기 때문에 추가 납부한 보증금에 대해 법적 보호를 받기 어려워질 수 있기 때문입니다.

 

 

2. 가장 안전한 방법: 변경계약서 작성

보증금이 증액되는 경우에는 반드시 변경계약서를 작성해야 합니다. 변경계약서는 기존 계약의 효력을 유지하면서, 보증금 증액분만 추가로 반영하는 별도의 합의 문서입니다. 여기에는 다음과 같은 사항을 명확하게 기록해야 합니다.

 

• 기존 계약의 체결일과 주요 조건
• 기존 보증금 금액
• 이번에 추가로 납부한 보증금 금액
• 총 보증금 합계
• 증액된 보증금 납부일 및 지급 방식

 

이렇게 작성된 변경계약서는 기존 계약과 함께 보관해야 하며, 확정일자를 다시 받아 두는 것이 안전합니다. 확정일자는 임차인이 경매나 공매 상황에서 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 확보하는 장치이므로, 보증금이 바뀌면 새 확정일자를 받아두는 것이 권리 보호에 유리합니다.

 

 

 

3. 확정일자를 새로 받아야 하는 이유

 

많은 사람들이 “확정일자를 새로 받으면 예전 확정일자가 무효가 되는 것 아니냐”라고 오해합니다. 하지만 그렇지 않습니다. 보증금 증액분에 대해서는 새로 받은 확정일자가 적용되고, 기존 보증금에 대해서는 예전에 받았던 확정일자가 그대로 유효하게 보호됩니다. 즉, 두 개의 확정일자가 각각 효력을 발휘하는 구조이므로 안심하고 진행하면 됩니다.

 

 

 

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4. 전세권 설정등기 활용하기

보증금 증액분이 크거나 집주인과의 신뢰 관계가 불안하다면, 전세권 설정등기를 고려할 수 있습니다. 전세권 설정등기는 확정일자보다 비용과 절차가 번거롭지만, 등기부등본에 임차인의 권리가 명확하게 기재되기 때문에 훨씬 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

전세권 설정등기의 장점은 다음과 같습니다.

 

• 집주인의 동의 없이도 경매를 신청할 수 있음
• 건물 가격뿐 아니라 토지 가격까지 포함해 보증금을 우선적으로 보호
• 제3자가 등기부를 열람했을 때 임차인의 권리가 명확히 드러남

 

다만 수수료와 세금, 법무사 비용 등이 발생하기 때문에, 보증금 증액분이 상당히 큰 경우나 장기간 거주 예정이라면 고려해볼 만합니다.

 

 

 

5. 특약 조항으로 안전장치 마련

변경계약서를 작성할 때는 특약란을 활용해 권리 보호를 강화할 수 있습니다. 예를 들어:

 

• “추가 보증금 500만 원에 대해서도 기존 임대차계약과 동일한 효력을 인정한다.”
• “보증금 증액분에 대해서 임대인은 반환의무를 명확히 한다.”
• 이와 같은 조항을 넣어두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

6. 보증금 반환청구권의 소멸시효 확인

민법상 보증금 반환청구권의 소멸시효는 10년입니다. 따라서 계약 종료 후에도 10년 이내에는 임차인이 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 하지만 소송을 제기하지 않고 시간을 흘려보내면 권리를 잃을 수 있으므로, 문제가 생기면 바로 법적 조치를 취하는 것이 안전합니다.

 

 

 

7. 실제 분쟁 사례

실제 부동산 관련 판례에서도 보증금 증액 시 제대로 된 변경계약서를 작성하지 않아 문제가 되는 경우가 많습니다. 기존 계약서에 숫자를 덧칠하거나 수정한 사례에서 임차인이 증액분 보증금을 돌려받지 못한 판례가 있었고, 또 어떤 경우에는 확정일자를 받지 않아 후순위로 밀려 보증금을 일부밖에 회수하지 못한 사례도 있습니다.

 

따라서 법적 분쟁을 피하려면 변경계약서 작성 + 확정일자 갱신은 반드시 지켜야 할 원칙입니다.

 

 

8. 마무리

보증금을 지키는 일은 단순히 계약서를 쓰는 절차가 아니라, 나와 가족의 재산을 지키는 중요한 과정입니다. 특히 중간에 보증금을 올려주는 경우에는 “기존 계약서 수정”이라는 쉬운 길을 택하지 말고, 반드시 변경계약서를 작성해 두어야 합니다. 여기에 확정일자를 갱신하거나, 필요시 전세권 설정등기까지 해둔다면 어떤 상황에서도 내 보증금을 안정적으로 지킬 수 있습니다.