전·월세 계약이 끝날 때 꼭 알아야 할 상식과 준비 과정

 

사진: Unsplash 의 Jakub Żerdzicki

전·월세 계약이 끝날 때 꼭 알아야 할 상식과 준비 과정

 

전·월세 계약은 단순히 집을 빌려 사는 것 이상의 의미를 가진다. 계약 기간 동안 안정적인 주거 공간을 확보하는 동시에, 보증금이라는 큰 금액이 오고 가기 때문에 법적·행정적 절차를 잘 이해해야 불필요한 분쟁을 피할 수 있다. 특히 계약이 끝나는 시점에서는 보증금 반환 문제, 이사 일정, 새로운 임차인과의 연결 등이 복잡하게 얽히기 마련이다. 오늘은 전·월세 계약 종료 시 반드시 알아두어야 할 기본 상식과 준비 과정을 정리해본다.

 

 

 

1. 계약 만료 전 집주인에게 통보하는 시기

먼저 계약 종료가 다가올 때 가장 중요한 것은 언제 집주인에게 통보하느냐이다. 보통 임차인이 계약을 연장하지 않고 이사를 나가려는 경우, 최소 2~3개월 전에는 집주인에게 알려야 한다. 그래야 집주인도 새로운 임차인을 구할 시간을 확보할 수 있다. 만약 이런 통보를 제때 하지 않으면, 계약 종료 후에도 보증금 반환 과정이 지연되거나 불필요한 갈등이 발생할 수 있다.

 

반대로 계약 기간이 끝나기 전에 갑자기 이사를 가야 한다면 사정이 다소 복잡해진다. 이 경우 새로운 세입자를 구하는 데 들어가는 중개 수수료나 공실로 인한 손해를 기존 임차인이 부담해야 할 가능성이 높다. 따라서 계약 만료일보다 일찍 이사하려면 반드시 집주인과 협의해 책임 소재를 명확히 하는 것이 좋다.

 

 

 

 

2. 보증금 반환은 언제 어떻게 받을까?

많은 임차인이 가장 신경 쓰는 부분은 보증금을 언제 돌려받을 수 있느냐이다. 일반적으로는 새로운 임차인이 들어와 집주인에게 보증금을 지급하는 날, 기존 세입자도 동시에 보증금을 돌려받는다. 하지만 새로운 세입자가 들어오기 전에 기존 세입자가 먼저 나가야 한다면 문제가 된다. 보증금을 아직 반환받지 못했는데도 이사를 나가야 하는 상황이 생길 수 있기 때문이다.

 

이런 경우 가장 안전한 방법은 새로운 세입자가 입주하는 날 보증금을 지급받는 조건으로 집을 비우는 것이다. 만약 부득이하게 먼저 나가야 한다면, 집주인에게 확실한 반환 계획을 서면으로 받아 두는 것이 좋다. 경우에 따라서는 주민등록을 그대로 두고 일부 짐을 남겨 점유를 유지하는 방식으로 권리를 보호하는 방법도 있다. 판례에서도 점유를 유지하지 않은 상태에서 이사를 나가면 우선변제권을 상실할 수 있다는 점을 분명히 하고 있다.

 

 

 

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3. 전입신고와 확정일자의 중요성

임차인의 권리를 지키는 핵심 절차는 전입신고와 확정일자다. 전입신고는 주민등록을 옮기는 절차이고, 확정일자는 해당 집에 거주한다는 사실을 법적으로 인정받는 증거다. 이 두 가지를 갖추면 임차인은 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 일정 부분 보호받을 수 있다.

 

새로운 집으로 이사할 때도 마찬가지다. 이사 당일 빠르게 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 다른 임차인보다 우선순위를 확보할 수 있다. 특히 동일한 건물에 여러 세입자가 있는 경우, 누가 먼저 전입신고와 확정일자를 받았는지에 따라 보증금 반환 순위가 갈리기 때문에 절차를 지체해서는 안 된다.

 

 

 

4. 기존 계약서 관리 요령

계약이 종료되더라도 기존 계약서는 반드시 보관해야 한다. 보증금 반환 과정에서 혹시라도 분쟁이 생긴다면 가장 중요한 증거 자료가 되기 때문이다. 예전에는 임대인과 임차인이 각각 계약서를 나누어 갖는 것이 일반적이었지만, 요즘에는 스마트폰으로 계약서를 촬영해 두는 경우가 많다. 이렇게 하면 분실 위험도 줄고, 필요할 때 언제든 증거 자료로 활용할 수 있다.

 

 

 

5. 무허가 건물이라도 권리 보호는 가능하다

일부 임차인은 무허가 건물에서 살고 있기 때문에 보증금을 절대 돌려받지 못할 것이라 생각하지만, 이는 사실과 다르다. 무허가 건물이라도 주택임대차보호법이 적용될 수 있으며, 일정 요건을 충족하면 보증금 보호를 받을 수 있다. 다만 건물의 용도나 등기 여부에 따라 법적 보호 수준이 달라질 수 있으므로, 계약 전 반드시 전문가에게 확인을 받는 것이 안전하다.

 

 

사진: Unsplash 의 Annie Gray

6. 집수리 비용 분담 문제

계약이 끝날 무렵 흔히 발생하는 갈등 중 하나는 수리 비용 부담 주체다. 난방기기, 수도, 전기 등 주택의 주요 설비가 노후화로 고장 난 경우에는 보통 집주인이 수리 비용을 부담한다. 반대로 임차인의 과실로 인한 파손이나 소모품 교체는 임차인의 몫이다.

 

문제가 되는 것은 애매한 상황이다. 예를 들어, 건물이 지어진 지 오래돼 시설이 낡았다면 집주인이 비용을 내야 하지만, 해당 시설을 임차인이 부주의하게 사용했다면 임차인 부담이 된다. 따라서 수리 전 반드시 사진이나 영수증 등 증거를 남겨 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 대비하는 것이 좋다.

 

 

 

7. 계약 갱신과 보증금 증액 시 유의할 점

최근 몇 년 사이에는 임대차 3법 시행으로 계약 갱신과 보증금 증액 문제가 민감한 사안이 되었다. 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하면 기본적으로 2년 더 거주할 수 있지만, 이때 보증금이 인상되는 경우가 많다. 문제는 중간에 보증금을 추가로 낸 금액이 법적으로 확실히 보호되지 않는 경우가 생길 수 있다는 점이다.

 

따라서 보증금을 증액할 때는 반드시 변경계약서를 작성하고 확정일자를 새로 받는 것이 안전하다. 이렇게 해야 기존 보증금과 증액된 보증금 모두 법적으로 보호받을 수 있다.

 

 

8. 마무리하며

 

전·월세 계약이 끝나는 시점은 누구에게나 긴장되는 순간이다. 보증금 반환부터 이사 일정, 새로운 세입자와의 연결까지 신경 써야 할 부분이 많기 때문이다. 그러나 위에서 살펴본 기본 상식과 절차만 지켜도 불필요한 분쟁을 피하고 보다 원활하게 계약을 마무리할 수 있다.

 

특히 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 지키는 최소한의 안전장치이므로, 이사 당일 반드시 챙겨야 한다. 또 보증금 반환은 새로운 세입자의 입주와 맞물려 있기 때문에, 집주인과의 소통을 통해 명확한 일정을 확보하는 것이 중요하다.

 

안전하고 깔끔한 계약 종료는 결국 임차인의 꼼꼼함과 준비에서 시작된다. 계약 만료가 다가온다면 오늘 정리한 내용을 토대로 체크리스트를 만들어 하나씩 실행해보자.