상가를 사고팔 때 내야 하는 부가가치세 완벽 정리

상가를 사고팔 때 내야 하는 부가가치세 완벽 정리

– 매매 계약 시 반드시 확인해야 할 ‘부가세 별도’ 조항

상가를 매입하거나 매도할 때 대부분의 투자자들이 취득세와 양도세만 신경 쓰지만, 실제로는 부가가치세(VAT) 또한 중요한 변수입니다. 특히 부동산 중에서도 사업용 건물로 분류되는 상가나 오피스텔은 거래 시 반드시 부가가치세가 붙는 구조이기 때문에 이 부분을 명확히 이해하지 못하면 매매 과정에서 불필요한 분쟁이나 손해가 생길 수 있습니다.

 

 

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1. 상가 매매 시 부가가치세는 왜 내야 할까?

부가가치세는 「부가가치세법」 제1조에 따라 ‘사업자가 재화나 용역을 공급할 때 부과되는 세금’입니다. 즉, 상가는 단순한 자산이 아니라 임대라는 용역을 제공하는 사업용 부동산으로 보기 때문에, 주택과 달리 사고팔 때도 부가세 과세 대상이 됩니다.

• 과세 대상: 상가, 오피스텔, 업무시설, 상업용 건물 등
• 비과세 대상: 아파트, 주택, 주거용 오피스텔 등

예를 들어, 건물 가액이 10억 원인 상가를 매매할 경우, 토지 부분은 부가세가 붙지 않지만 건물 가격의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세로 납부해야 합니다. 즉, 건물 가액이 3억 원이면 부가가치세는 3,000만 원입니다.

 

 

2. 누가 부가가치세를 부담해야 할까?

법적으로 부가가치세 납세의무자는 매도인(건물을 파는 사람) 입니다. 다만 실무에서는 계약 시점에 ‘부가가치세 별도’ 조항을 명시함으로써 실질적인 세금 부담을 매수인에게 전가하는 형태로 거래합니다.

 

예를 들어,

매매대금 12억 원 (부가세 별도)

 

이렇게 계약서에 명시하면, 매수인은 매매가 외에 부가세 10%를 추가로 부담하고, 매도인은 그 금액을 국세청에 납부하게 됩니다. 반대로 계약서에 ‘부가세 포함’으로 작성하면, 매매금액 안에 이미 부가세가 포함된 것으로 간주되어 실제 매도인이 세금 일부를 대신 부담하는 결과가 됩니다.

 

이 때문에 계약서 특약란에는 반드시

“부가가치세는 별도이며, 매수인이 부담한다”

라는 문구를 명확히 기재해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

3. 매매가 중 토지·건물 가격은 어떻게 구분할까?

상가를 매매할 때 토지와 건물은 과세 기준이 다르기 때문에 부가가치세는 건물가액 기준으로만 계산합니다. 즉, 매매금액 전체가 아닌 건물 부분에만 부가세 10%가 부과됩니다. 건물가액을 산정하는 기준은 다음 두 가지입니다.

1. 계약서에 명시된 금액이 있는 경우, 그 금액을 기준으로 함
2. 명시가 없을 경우, 공시가격 비율을 적용해 안분 계산

예시

상가 실거래가 12억 원

토지 공시지가 3억 원, 건물 기준시가 5억 원이라면

토지 비율 = 3억 ÷ (3억 + 5억) = 37.5%

건물 비율 = 62.5%

건물가액 = 12억 × 62.5% = 7억 5천만 원

부가가치세 = 7억 5천만 원 × 10% = 7,500만 원

 

이 공식은 국토교통부의 「공시가격알리미」(realtyprice.kr)와 국세청의 「기준시가 조회」 서비스를 함께 활용해 계산할 수 있습니다.

 

 

4. 매매 시 부가가치세 환급 또는 면세 가능한 경우

부동산 거래에서 모든 매매가 과세되는 것은 아닙니다. 일부 조건을 충족하면 부가가치세 환급 또는 면세가 가능합니다.

 

① 사업자 간 ‘포괄양도양수’ 거래 시 면세

• 임대사업 전체(계약, 보증금, 시설 등)를 통째로 넘기는 경우
• 「부가가치세법 시행령」 제6조에 따라 포괄양도로 간주되어 부가세 과세 제외
• 단, 매수인이 반드시 부가가치세 사업자로 등록되어 있어야 함

 

② 면세사업자에게 매도할 경우 부가세 제외

• 매수인이 부가가치세법상 면세사업자(예: 교육, 의료 등)인 경우
• 거래 자체에 부가세를 부과하지 않음

 

③ 일반과세자 간 거래에서 환급 가능

• 매수인이 일반과세자일 경우, 매입 시 납부한 부가세는
• 추후 임대사업 개시 시 매입세액공제로 환급 가능

 

즉, 사업자 등록 여부에 따라 세금 부담 주체가 달라지기 때문에, 거래 전 반드시 상대방의 사업자등록 상태를 확인해야 합니다.

 

 

5. 부가가치세 관련 분쟁을 피하려면

부동산 거래에서 부가세를 둘러싼 분쟁은 대부분 ‘포함/별도’ 표현 문제입니다. 국세청 유권해석(서면-부가-2018-법령해석)에서도 “계약서에 명확히 구분되지 않은 경우 매매가액에 부가세가 포함된 것으로 본다”고 규정합니다.

 

따라서 계약서 작성 시 이 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.

• 매매가액에 부가세 포함 여부 명시
• 부가세 계산 근거(건물가액 비율 명시)
• 포괄양도양수 여부 체크

 

 

6. 부가가치세 신고와 납부

상가 매도인은 부가세 신고를 반드시 해야 합니다. 부가가치세 신고는 매매가 발생한 분기의 다음 달 25일 이내에 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 전자신고가 가능합니다. 신고 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

 

• 매매계약서 및 부가세 명시 내역
• 세금계산서 발급분
• 매입세액 및 공제 내역(있는 경우)

기한 내 신고하지 않으면 무신고가산세(20%) 및 납부불성실가산세(일별 이자율 0.022%)가 부과되므로 거래 후 30일 이내에 신고 절차를 마치는 것이 안전합니다.

 

 

마무리

상가 매매 시 부가가치세는 단순히 ‘세금’이 아니라 계약 구조 전체를 바꿀 수 있는 중요한 요소입니다. 부가세를 포함할지, 별도로 받을지, 면세 거래로 할지에 따라 매매가 실질 수익이 수천만 원까지 달라질 수 있습니다.

 

따라서 상가를 사고팔기 전에는 ① 매도·매수인 모두 사업자등록 상태를 확인하고, ② 건물가액과 토지가액을 명확히 구분하며, ③ 계약서에 ‘부가가치세 별도’ 문구를 반드시 넣는 것. 이 세 가지만 지켜도 세금 문제로 인한 분쟁을 거의 예방할 수 있습니다.

 

부동산 투자에서 ‘세금은 나중에 생각할 문제’가 아니라 ‘계약 전부터 계산해야 하는 조건’입니다. 명확한 구조를 알고 거래한다면, 부가가치세는 부담이 아니라 합법적인 세무 설계의 일부가 될 수 있습니다.