상가를 보유하고 있을 때 내야 하는 세금 총정리

상가를 보유하고 있을 때 내야 하는 세금 총정리

– 단순 보유만으로도 발생하는 세금 구조를 정확히 알아두자

 

상가를 소유하고 있으면, 매입이나 매도 시점뿐 아니라 보유 기간에도 여러 가지 세금이 꾸준히 부과됩니다. 대부분의 투자자들이 취득세와 양도세만 계산하는 반면, 보유세와 부가가치세를 간과하는 경우가 많습니다.

 

하지만 세금은 ‘사후 대응’이 아니라 ‘사전 계획’이 핵심입니다. 이번 글에서는 상가 보유 중 내야 하는 주요 세금인 재산세, 종합부동산세, 부가가치세를 중심으로 구체적으로 살펴봅니다.

 

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1. 재산세 — 상가 건물과 토지에 부과되는 기본 보유세

재산세는 상가 건물과 그 건물이 위치한 토지 각각에 부과됩니다. 「지방세법」 제111조에 따라 매년 6월 1일 현재의 소유자에게 과세되며, 납부 기간은 건물은 7월 16일~7월 31일, 토지는 9월 16일~9월 30일입니다.

 

재산세는 과세표준 × 세율로 계산되며, 건물과 토지의 세율이 다르게 적용됩니다.

• 건물분 세율: 0.25% (공정시장가액비율 70%)
• 토지분 세율: 0.2~0.4% (과세표준 구간에 따라 달라짐)

예를 들어, 건물 시가표준액이 5억 원이고 토지 공시가격이 7억 원이라면,

건물분 재산세 = (5억 × 70%) × 0.25% = 약 87만 5천 원

토지분 재산세 = (7억 × 70%) × (0.2%~0.3%) = 약 127만 원 내외

 

이처럼 상가의 재산세는 토지 비중이 크기 때문에 토지 공시가격의 변동이 세 부담에 직접적인 영향을 미칩니다. 공시가격은 국토교통부 ‘부동산공시가격알리미’(www.realtyprice.kr)에서 매년 1월 확인할 수 있으며, 이 수치를 기준으로 세금이 산정됩니다.

 

 

 

2. 종합부동산세 — 일정 기준을 초과한 상가에 부과

상가 건물과 토지를 모두 보유하고 있다면 재산세 외에 종합부동산세(종부세) 부과 대상이 될 수도 있습니다. 「종합부동산세법」 제8조에 따르면, 상가나 빌딩 등 비주택용 부동산의 공시가격 합산액이 80억 원을 초과하면 과세됩니다.

 

다만 일반적인 개인 투자자가 보유한 소형 상가나 근린상가는 이 기준을 넘는 경우가 거의 없어 종부세는 대부분 제외 대상입니다. 즉, 대규모 상가건물이나 복합빌딩을 보유한 경우에만 적용된다고 볼 수 있습니다.

 

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 산정되며, 납부 기간은 12월 1일~12월 15일 사이입니다. 과세표준은 재산세와 동일하게 공정시장가액비율 70%를 적용하고, 세율은 0.5%에서 2.7%까지 구간별로 누진 적용됩니다.

 

 

3. 부가가치세 — 상가 임대사업자가 부담하는 간접세

상가를 임대하면 매달 받는 월세에 부가가치세(10%)가 붙습니다. 이는 소비세의 일종으로, 「부가가치세법」 제1조에 따라 사업자가 부동산임대용역을 제공하는 대가로 납부해야 하는 세금입니다. 즉, 월세가 150만 원이라면 세입자에게 165만 원(월세 + 부가세)을 청구하고, 이 중 15만 원은 국세청에 납부해야 합니다.

 

또한 보증금에도 부가가치세가 일부 발생합니다. 보증금을 은행에 예치해 이자가 발생한다고 가정할 때, 그에 상응하는 ‘간주임대료’에도 부가세를 내야 합니다. 부가가치세는 매년 2회(1기·2기) 신고하며,

• 1기: 1~6월분 → 7월 25일까지 납부
• 2기: 7~12월분 → 다음 해 1월 25일까지 납부

보증금 2,000만 원, 월세 150만 원이라면 예시 계산은 다음과 같습니다.

월세 부가세: 150만 × 6개월 × 10% = 90만 원

보증금 부가세(이자율 1.2% 가정): (2,000만 × 1.2% × 182일 ÷ 365일) × 10% ≈ 1만 2천 원

총 부가가치세 = 약 91만 2천 원

 

이처럼 부가세는 월세뿐 아니라 보증금에도 일부 부과되므로 매년 이자율 변동(국세청 고시 기준)에 따라 계산해 납부해야 합니다. 현재 기준금리는 매년 12월 국세청 고시로 공지됩니다.

 

 

4. 기준시가란 무엇인가?

재산세나 종합부동산세, 양도소득세를 계산할 때 기준이 되는 금액은 ‘기준시가’ 또는 ‘공시가격’입니다. 국세청이 매년 고시하는 상업용 건물의 기준시가는 건물의 구조, 위치, 용도, 연면적 등을 종합 반영하여 산정됩니다.

 

기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 및 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 매년 1회 이상 갱신되며, 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) → 조회/발급 → 기타조회 → ‘상업용 건물/오피스텔 기준시가 조회’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다.

 

 

5. 세금 납부 절차와 주의사항

• 재산세: 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 은행 납부
• 부가가치세: 홈택스 전자신고
• 종부세: 국세청 고지서 수령 후 자동 납부 또는 홈택스 납부

모든 세금은 납부기한이 지나면 가산세(최대 20%)가 부과되므로, 정기 납부일을 캘린더에 미리 표시해두는 것이 좋습니다.

 

또한, 상가 임대사업자는 부가가치세 외에도 종합소득세 신고 대상이 됩니다. 즉, 임대수익이 연 2,000만 원을 초과하면 5월 종합소득세 신고 시 사업소득으로 합산해야 합니다.

 

 

마무리

상가를 보유하고 있다는 것은 단순히 ‘건물을 가진다’는 의미가 아니라, 매년 다양한 세금과 행정절차를 함께 관리해야 한다는 뜻입니다. 재산세와 부가세는 기본, 종합소득세까지 고려하면 상가 보유세 부담은 결코 가볍지 않습니다.

 

하지만 이 세금 구조를 명확히 이해하면 납부 시기를 미리 대비하고, 절세 전략을 세워 실질 수익을 높일 수 있습니다. 특히 부가세와 재산세는 매년 고정적으로 발생하므로, 예상 납부 금액을 투자 수익률 계산에 반드시 포함시키는 것이 좋습니다. 상가를 제대로 운영하고 싶다면 ‘세금은 비용이 아니라 시스템 관리비’라는 인식을 가지는 것이 현명합니다. 꾸준한 관리와 정확한 납부 습관이 결국 안정적인 상가 수익의 핵심이 됩니다.