부가가치세를 절약하는 합법적 방법, ‘포괄양수도 계약’ 완벽 해설

부가가치세를 절약하는 합법적 방법, ‘포괄양수도 계약’ 완벽 해설

– 상가 매매 시 부가세 부담 없이 거래하는 합법적 절세 전략

 

상가를 사고팔 때는 기본적으로 부가가치세 10%를 부담해야 합니다. 건물 금액이 10억 원이라면 부가세만 1억 원에 달하죠. 그런데 만약 부가세를 내지 않고도 합법적으로 거래할 수 있는 방법이 있다면 어떨까요? 바로 「부가가치세법 시행령 제6조」에 규정된 ‘포괄양수도 계약’입니다.

 

1. 포괄양수도 계약이란 무엇인가

포괄양수도란 단순히 건물만 파는 계약이 아닙니다. 상가 건물과 그에 속한 임대사업 전체를 통째로 넘기는 계약 형태를 말합니다. 즉, 부동산(건물 + 토지)은 물론, 그 안의 임대차 계약, 보증금, 권리, 시설, 관리체계 등 사업 운영에 필요한 모든 요소를 매수자에게 일괄적으로 이전하는 것입니다.

 

이 경우 「부가가치세법 시행령 제6조 제1항 제2호」에 따라 부가가치세 과세 대상이 되는 ‘재화의 공급’이 아닌 ‘사업의 포괄적 승계’로 보아 부가세를 면제받을 수 있습니다.

 

간단히 말해, 매도인은 임대사업 전체를 통째로 넘기고, 매수인은 그 사업을 그대로 이어받는 구조입니다. 그래서 건물만 사고파는 거래(일반 매매) 와는 완전히 다릅니다.

 

 

 

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2. 포괄양수도 계약의 법적 근거

• 부가가치세법 제6조(재화의 공급) : 재화의 공급에는 사업의 포괄적인 양도는 포함하지 않는다.
• 부가가치세법 시행령 제6조 제1항 제2호 : 사업자가 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다.

 

이 조항 덕분에 포괄양수도 거래로 인정되면 매도인은 부가세를 내지 않아도 되고, 매수인 역시 부가세를 별도로 부담할 필요가 없습니다. 

다만 이 혜택을 받기 위해서는 반드시 ‘사업 전체를 승계'해야 하며, 건물만 따로 사고파는 경우는 적용되지 않습니다.

 

3. 포괄양수도 계약의 요건

국세청 해석 기준에 따르면, 포괄양수도로 인정받으려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 매도인과 매수인 모두 임대사업자로 등록되어 있을 것
   • 부가세 신고가 가능한 일반과세자 또는 간이과세자여야 함
   • 단순 개인(비사업자) 간 거래는 포괄양수도 불가
2. 사업자등록증 상 사업의 동일성 유지
   • 사업의 종류(임대사업), 사업장 소재지, 임대차 구조가 동일해야 함
   • 건물을 매수한 사람이 매도인의 임차인을 그대로 승계할 것
3. 임대차 계약의 연속성 확보
   • 기존 임차인과의 계약이 유지되어야 하며,
   • 임대차 보증금과 월세 수입도 함께 인수해야 함
4. 계약서에 명확한 문구 기재
   • 특약사항에 반드시 “본 계약은 사업의 포괄양도양수 계약임”을 명시해야 함
   • 이는 세무서에서 포괄양수도 신고 시 필수 검토 항목입니다.

 

 

4. 포괄양수도 계약의 절차

1️⃣ 매수·매도인 모두 임대사업자등록 확인

• 관할 세무서에서 ‘임대사업자등록증’ 발급 필수
• 미등록 상태라면 매매 전에 반드시 등록해야 함

 

2️⃣ 포괄양수도 계약서 작성

• 일반 매매계약서와 별개로 ‘사업양도양수 계약서’를 작성
• 부동산 중개업소 또는 세무서 양식 사용 가능
• 계약서에 “사업의 포괄양도양수임”을 명시

 

3️⃣ 임대차 관계 및 보증금, 시설물 명세 인계

• 임차인 명단, 보증금, 월세, 시설물 등 세부 내역을 정확히 기재

 

4️⃣ 세무서 신고

• 계약 체결 후 20일 이내에 세무서에 제출
• 제출서류: 포괄양수도 계약서, 임대사업자등록증, 매매계약서 등

이 절차를 완료하면 매도인은 부가세를 납부하지 않아도 되고, 매수인도 추가 부가세 부담 없이 사업을 그대로 이어받을 수 있습니다.

 

 

5. 포괄양수도의 장점

• ① 부가세 부담 없음 : 일반 상가 매매에서는 건물가액의 10%를 부가세로 납부해야 하지만, 포괄양수도 거래는 부가세 비과세 대상이므로 큰 절세 효과가 있습니다.
• ② 사업 연속성 유지 : 임차인, 계약 구조, 임대 수익 등이 그대로 유지되어 인수 후 곧바로 임대수익을 이어갈 수 있습니다.
• ③ 환급 절차 불필요 : 일반 매매의 경우 매도인이 부가세를 냈다가 환급받는 번거로움이 있지만, 포괄양수도는 부가세 자체가 발생하지 않기 때문에 절차가 단순합니다.

 

 

6. 주의해야 할 점

• 사업자가 아닌 개인 간 거래는 포괄양수도 불가 : 개인 소유 건물을 매도하면서 임대업을 하지 않았다면 부가세법상 사업자로 인정되지 않아 일반 과세로 처리됩니다.
• 사업 일부만 넘기는 경우에도 부적용 : 예를 들어, 상가 일부 층만 매매하거나 일부 임차인만 승계할 경우 사업의 ‘포괄성’이 인정되지 않아 부가세 면제가 불가능합니다.
• 계약서 문구 누락 주의 : 특약사항에 “본 계약은 사업의 포괄양도양수임” 문구가 없으면 국세청에서 일반 매매로 간주해 부가세를 과세할 수 있습니다.

 

 

7. 일반 매매와의 차이 정리

구분일반 상가 매매포괄양수도 매매

부가세 부담	건물가액의 10% 부과	부가세 없음
적용 법령	부가가치세법 제6조(재화의 공급)	시행령 제6조(사업의 포괄적 양도)
거래 구조	부동산만 이전	사업 전체 이전
필요 서류	매매계약서	매매계약서 + 포괄양도양수 계약서
신고 의무	매도인 부가세 신고	포괄양수도 신고서 제출

 

 

 

8. 임대사업자 등록의 중요성

포괄양수도를 적용하려면 매도인과 매수인 모두 정식 임대사업자로 세무서에 등록되어 있어야 합니다. 이는 단순 신고가 아니라 「소득세법 시행령 제167조」에 따른 사업자등록 절차를 거쳐야만 효력이 발생합니다.

 

세무서에 사업자등록을 하면 부가세 신고, 임대소득 신고, 세금계산서 발행 등이 가능해지며, 이를 통해 국세청은 거래를 ‘사업의 승계’로 인정합니다.

 

 

마무리

포괄양수도 계약은 상가 매매 시 부가세를 절약할 수 있는 가장 합법적이고 실질적인 절세 방법입니다. 다만, 단순히 “부가세 안 내도 된다”는 말만 믿고 사업자등록이나 계약서 문구를 누락하면 오히려 추징 위험이 커집니다.

 

따라서 거래 전 반드시

① 임대사업자등록을 완료하고,

② 포괄양수도 계약서를 별도로 작성하며,

③ 세무서 신고를 20일 내에 마무리해야 합니다.

 

이 세 가지를 지킨다면, 상가 매매 과정에서 불필요한 부가세 부담 없이 깔끔하고 합법적인 절세가 가능합니다. ‘사업을 통째로 넘기는 구조’를 이해한다면, 포괄양수도 계약은 단순 절세를 넘어 상가 투자 전략의 필수 요소가 될 것입니다.