토지 거래 시 꼭 알아야 할 세금 3종 세트

토지 거래 시 꼭 알아야 할 세금 3종 세트

토지를 매입하거나 보유하거나 매도할 때는 반드시 세금이 따라붙습니다. 크게 ① 취득세, ② 재산세, ③ 양도소득세 세 가지가 핵심입니다. 이 세금은 토지의 용도(농지, 대지, 임야 등), 보유기간, 실제 사용 목적에 따라 세율이 달라집니다. 국세청과 지방세법 기준으로 하나씩 정리해보겠습니다.

 

 

1. 토지 취득세 — “살 때 한 번 내는 세금”

토지를 사면 최초 1회 납부해야 하는 세금이 취득세입니다. 「지방세법」 제7조에 따라 ‘토지의 실거래가액’을 기준으로 부과되며, 농지 여부와 실제 경작 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다.

 

 

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주요 세율 (2025년 기준)

1. 비농업인이 농지(논·밭·과수원 등)를 취득하는 경우 → 실거래가의 3.4%
2. 농업인이 2년 이상 실제 경작한 후 추가 취득하는 경우 → 실거래가의 1.6%
3. 2년 이상 농사를 지은 농업인이 상속으로 취득하는 경우 → 실거래가의 0.18%
4. 농지 외 토지(잡종지, 대지, 임야 등) → 실거래가의 4.6%
5. 상속으로 농지(논·밭 등)를 받은 경우 → 실거래가의 2.56%

예를 들어, 비농업인이 1억 원짜리 농지를 산다면 취득세는 약 340만 원입니다. 하지만 2년 이상 경작한 농민이 상속받는 경우에는 18만 원 수준으로 낮아집니다. 결국 농지의 실제 사용 목적이 세금 차이를 만드는 핵심 요인입니다.

 

 

2. 재산세 — “가지고 있는 동안 매년 내는 세금”

토지를 보유하고 있다면 매년 7월과 9월에 재산세가 부과됩니다. 재산세는 「지방세법」 제111조에 따라 개별공시지가 × 공정시장가액비율(70%) × 세율로 계산합니다.

 

과세표준별 기본 세율 (2025년 기준)

구분과세표준 기준세율

농지·임야·목장용지	과세표준의 0.07%
대지·잡종지 등 일반토지	과세표준의 0.2%
골프장·고급오락용토지	과세표준의 4%

 

또한 일정 규모를 초과하는 고가 토지는 종합합산과세 대상으로 분류되어 누진세율이 적용됩니다. 예를 들어 비사업용 잡종지를 10억 원 이상 보유한 경우, 과세표준 10억 초과분에 대해서는 0.4%까지 세율이 올라갑니다.

 

 

계산기

계산 예시

• 개별공시지가 5,000만 원짜리 논 → 5,000만 × 70% × 0.07% = 24,500원
• 공시지가 1억 2,000만 원짜리 잡종지 → (1억 2,000만 × 70%) × 0.3% = 약 25만 원

 

즉, 농지는 재산세가 거의 없다고 할 정도로 부담이 낮지만, 비농지(상업용·건축용지)는 과세가 훨씬 높습니다.

 

 

3. 양도소득세 — “팔 때 내는 세금”

토지를 팔 때 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다. 이는 「소득세법」 제94조 및 제104조에 근거하며, 기본적으로 양도차익 × 세율(6~45%) 으로 산정됩니다.

 

① 일반 토지의 기본 세율

• 과세표준 1,200만 원 이하: 6%
• 1,200만 원 초과~4,600만 원 이하: 15%
• 4,600만 초과~8,800만 이하: 24%
• 8,800만 초과~1.5억 이하: 35%
• 1.5억 초과~3억 이하: 38%
• 3억 초과~5억 이하: 40%
• 5억 초과: 45%

다만 농지를 8년 이상 직접 경작했거나, 농지은행에 위탁한 경우에는 세 부담이 크게 줄어듭니다. 「소득세법 시행령」 제67조에 따라 일정 요건을 충족하면 기본세율의 절반(약 6~27%)만 적용됩니다.

 

 

② 장기보유특별공제

장기간 보유한 토지는 양도세를 일부 감면받을 수 있습니다.

• 일반토지: 최대 30%까지 공제
• 직접 경작한 농지: 최대 80%까지 공제

예를 들어, 10년 이상 직접 농사를 지은 농지를 매도했다면 양도차익의 80%는 비과세로 처리되어, 실제로는 20%만 세금을 냅니다.

 

 

③ 농지은행 위탁 시 절세 효과

농지를 직접 팔지 않고 한국농어촌공사의 농지은행에 위탁 매도할 경우, 정부가 공익 목적을 인정하여 세율이 645%에서 627% 수준으로 감면됩니다. 또한 일정 금액(8년 이상 보유 시 연 1억 원, 5년간 최대 2억 원까지)의 양도소득세를 감면받을 수도 있습니다.

 

 

④ 비사업용 토지 주의

비사업용 토지(직접 사용하지 않고 단순 보유만 하는 땅)는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 즉, 10년을 갖고 있어도 세금이 전혀 줄지 않습니다. 이 때문에 최근에는 농지은행을 통한 위탁경영이나 ‘농지전용 계획 승인’을 통해 비사업용 분류를 피하는 사례가 늘고 있습니다.

 

 

4. 토지에 집을 지을 경우 — 세금 체계 변화

토지 위에 건축물을 올리는 순간, 세법상 해당 토지는 더 이상 ‘순수 토지’가 아닙니다. 건축물과 결합된 상태로 과세되며, 양도 시에도 부동산(건물+토지) 단위로 양도소득세가 적용됩니다. 예를 들어 임야 위에 단독주택을 지었다면, 이후 매도 시에는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 ‘1세대 1주택 비과세’ 요건을 충족할 수 있습니다.

 

단, 건축면적이 85㎡를 초과하거나 고급형 건물로 분류되는 경우, 비과세 혜택이 제한되며 양도소득세를 추가로 납부해야 합니다.

 

 

5. 세금 신고 및 납부 시기

• 취득세: 취득일로부터 60일 이내(상속은 6개월 이내)
• 재산세: 매년 7월(건축물·주택) / 9월(토지)
• 양도소득세: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내

모든 세금은 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 전자신고 가능합니다. 농지 관련 감면 신청도 해당 사이트를 통해 제출할 수 있습니다.

 

 

마무리

토지는 단순한 부동산이 아니라 세법상 ‘활용 여부’가 과세 기준이 되는 자산입니다. 같은 땅이라도 직접 농사를 짓느냐, 비사업용으로 보유하느냐에 따라 세금이 수백만 원에서 수천만 원까지 차이 날 수 있습니다.

 

따라서 토지 투자나 상속, 매도를 앞두고 있다면 반드시 취득세·재산세·양도소득세의 구조를 정확히 이해하고, 농지은행 위탁 또는 장기보유특별공제 요건을 미리 준비하는 것이 중요합니다. 특히 고령 농업인이라면 농지연금과 병행해 세금 절감과 노후 안정까지 함께 고려해보세요.