부동산 경매에서 꼭 알아야 할 핵심 용어 10가지

부동산 경매에서 꼭 알아야 할 핵심 용어 10가지

부동산 경매는 일반 매매보다 절차가 복잡하고 법적 개념이 많습니다. 입찰 한 번을 잘못 이해했다가는 낙찰 후 권리 인수나 손실로 이어질 수도 있죠. 따라서 경매를 시작하기 전, 핵심 용어를 정확히 이해하는 것이 첫걸음입니다. 이번 글에서는 법원경매와 공매를 통틀어 경매 초보자가 반드시 알아야 할 10가지 핵심 용어를 국세청, 법원경매정보, 국토교통부 자료를 바탕으로 정리했습니다.

 

 

1. 채권자 (Creditor)

채권자는 돈을 빌려준 사람 또는 기관을 말합니다. 은행, 저축은행, 캐피털사 같은 금융기관뿐 아니라, 개인적으로 금전을 빌려준 사람도 채권자에 해당합니다. 경매에서는 채권자가 자신의 돈을 회수하기 위해 법원에 경매신청을 하는 주체가 됩니다. 즉, ‘돈을 받을 권리가 있는 사람’이 바로 채권자입니다.

 

 

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2. 채무자 (Debtor)

채무자는 돈을 빌리고 갚지 못한 사람입니다. 자신의 부동산을 담보로 제공한 경우, 그 부동산이 법원 경매로 넘어가게 됩니다. 채무자는 경매가 끝나면 매각대금에서 빚이 정리되고, 남은 금액이 있을 경우 돌려받을 수 있습니다. 즉, 채무자는 ‘빚을 갚아야 하는 사람’이자 경매대상 부동산의 원래 소유자입니다.

 

 

3. 임차인 (Tenant)

임차인은 건물의 일부나 전체를 빌려 사용하고 그 대가로 보증금 또는 월세를 지급하는 사람입니다. 경매에서는 임차인의 권리가 매우 중요합니다. 특히 확정일자와 전입신고를 마친 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 대항력을 갖게 되어, 소유자가 바뀌더라도 일정 조건 하에 계속 거주할 수 있습니다.

 

 

4. 대항력 (Right of Residence)

대항력은 임차인이 세입자로서 새로운 소유자에게도 자신의 거주 권리를 주장할 수 있는 법적 효력입니다. 즉, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받기 전까지는 임차인이 나가지 않아도 되는 권리입니다.

 

이를 인정받기 위해서는

① 실제 거주(또는 영업),

② 전입신고,

③ 확정일자

이 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.

 

 

5. 우선변제권 (Preferential Repayment Right)

우선변제권이란, 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이는 「주택임대차보호법」 제8조에 근거하며,

전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 경매나 공매가 진행될 때 은행보다 앞서 배당받을 수 있습니다. 즉, 경매에서 세입자의 생계와 보증금 보호를 위한 제도적 장치입니다.

 

 

6. 대위변제 (Subrogation)

대위변제란 제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚는 행위를 말합니다. 예를 들어, 임차인이 보증금을 보호하기 위해 근저당권자에게 대신 변제하고 그 권리를 이어받는 경우가 있습니다. 이럴 경우 임차인은 ‘대위권자’로서 채권자와 동일한 우선순위를 가질 수 있습니다.

 

 

7. 입찰자 (Bidder)

입찰자는 경매 물건을 낙찰받기 위해 입찰표를 제출하는 사람입니다. 개인, 법인, 외국인 모두 입찰이 가능하며, 입찰 당일에는 보증금을 현금 또는 수표로 납부해야 합니다. 입찰표에는 입찰가, 입찰자 신원, 주소, 보증금액 등이 기재되며, 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다.

 

 

8. 최저매각가격 (Minimum Bid Price)

최저매각가격은 법원이 감정평가 결과를 바탕으로 정한 “이 이하로는 팔지 않겠다”는 기준 가격입니다. 경매가 유찰될 때마다 일반적으로 20%씩 인하됩니다. 예를 들어 감정가가 1억 원인 물건이 1회 유찰되면 두 번째 경매의 최저매각가격은 8,000만 원이 됩니다. 이렇게 유찰이 반복될수록 입찰 참여자는 많아지고, 시장에서는 이 가격을 ‘저점 신호’로 보기도 합니다.

 

 

9. 새매각 (Re-auction)

새매각은 입찰자들이 아무도 참여하지 않아 낙찰자가 없는 경우, 법원이 새로 매각 기일을 지정해 다시 진행하는 절차입니다. 이는 유찰과 비슷하지만, 절차적으로 ‘새로운 매각공고’가 필요하다는 점이 다릅니다.

 

 

10. 재매각 (Re-sale)

재매각은 이미 낙찰된 물건의 낙찰자가 정해진 기한 내에 잔금을 납부하지 않았을 때 발생합니다. 이 경우 낙찰은 무효 처리되고, 법원은 같은 물건을 다시 경매에 부칩니다. 낙찰자가 계약을 이행하지 않았기 때문에 보증금은 법원에 몰수되며, 이는 다시 채권자 배당금에 포함됩니다.

 

추가로 알아두면 좋은 용어

• 최우선변제권: 보증금이 일정 금액 이하인 세입자가예를 들어 서울의 경우 1억 1천만 원 이하 보증금 세입자는 최대 5천만 원까지 먼저 배당받습니다. 다른 모든 채권자보다 우선해 일부 금액을 배당받을 수 있는 권리입니다.
• 신청채권자: 경매를 법원에 신청한 주체로, 보통은 돈을 받지 못한 은행이나 근저당권자입니다.

 

 

마무리

경매는 ‘법률 용어의 바다’라고 불릴 만큼 복잡합니다. 하지만 기본 개념만 정확히 이해해도 절반은 성공입니다. 채권자와 채무자의 관계, 임차인의 대항력과 우선변제권, 낙찰가와 최저매각가격의 차이 — 이 구조를 이해하면 경매는 더 이상 두려운 제도가 아닙니다.

 

법원경매는 실패한 사람의 재산을 빼앗는 절차가 아니라, 사회 전체의 자산을 다시 순환시키는 제도적 장치입니다. 정확한 이해와 준비만 있다면, 경매는 위험이 아닌 기회가 될 수 있습니다.