전월세 전환율 계산법

전월세 전환율 계산법

전월세 전환율은 보증금을 월 단위 차임으로 바꿀 때 쓰는 비율이에요. 집주인이 부르는 대로 따라가면 안 되는 이유가 있어요. 주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 걸어두고 있거든요.

상한은 두 값 중 낮은 쪽이에요. 하나는 시행령이 정한 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값이에요.

1. 전환율이란 무엇인가

보증금 1억원을 빼주는 대신 차임을 얼마나 올릴까. 그 교환 비율이 전환율이에요. 연이율로 표시하고, 12로 나누면 한 달치 차임이 나와요.

쓰이는 장면은 대체로 두 가지예요. 계약을 갱신하면서 집주인이 목돈을 돌려주고 차임을 받겠다고 할 때, 그리고 전세를 반전세로 바꾸자고 제안할 때예요.

월 차임 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12

전환율이 연 5%라면 보증금 1억원은 한 달 차임 41만 6,667원과 맞바꿔지는 셈이에요. 전환율이 높을수록 세입자가 손해예요. 같은 돈을 돌려받는 대가로 더 많은 차임을 내야 하니까요.

2. 법이 정한 상한 — 두 값 중 낮은 쪽

제7조의2는 상한을 두 갈래로 정하고, 그중 낮은 비율을 넘지 못하게 해요. 구체적인 숫자는 시행령 제9조에 있어요.

근거	내용	값
법 제7조의2 제1호	은행 대출금리와 지역 여건을 고려한 비율	연 10%
법 제7조의2 제2호	한국은행 공시 기준금리 + 시행령이 정한 이율	기준금리 + 연 2%
적용	둘 중 낮은 쪽	상한

두 번째 값이 10%를 넘으려면 기준금리가 연 8%를 넘어야 해요. 그런 국면이 아니라면 실제 상한은 늘 기준금리 + 2%가 돼요.

기준금리는 수시로 바뀌어요. 이 글에 숫자를 박아두면 그날로 틀린 글이 되니 적지 않았어요. 현행 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인하고 아래 표에 대입하세요.

3. 기준금리를 넣어보면

계산은 덧셈 한 번이에요. 기준금리에 2%포인트를 더하고, 10%를 넘으면 10%로 자르면 끝이에요.

기준금리	기준금리 + 2%	실제 상한
연 2.0%	4.0%	연 4.0%
연 2.5%	4.5%	연 4.5%
연 3.0%	5.0%	연 5.0%
연 3.5%	5.5%	연 5.5%
연 8.5%	10.5%	연 10%

마지막 줄만 10%에서 잘렸어요. 시행령이 정한 연 1할이 천장 역할을 하기 때문이에요.

기준금리가 내려가면 상한도 같이 내려가요. 계약할 때와 갱신할 때의 상한이 서로 다를 수 있다는 뜻이라, 협의를 시작하는 시점의 공시값을 그때그때 확인하는 게 맞아요.

4. 실제 계약에 넣어보면

전세 3억원에 살던 집을 보증금 1억원으로 낮추고 나머지를 차임으로 돌린다고 해볼게요. 전환 대상 금액은 2억원이에요.

• 상한이 연 4.5%일 때 — 2억 × 0.045 ÷ 12 = 월 75만원
• 상한이 연 5.5%일 때 — 2억 × 0.055 ÷ 12 = 월 91만 6,667원
• 집주인이 연 7%를 부르면 — 월 116만 6,667원, 상한 초과예요

같은 조건에서 비율 1%포인트 차이가 한 달에 16만원 남짓, 한 해로는 200만원씩 벌어져요. 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 계산기를 두드려야 하는 이유예요.

5. 상한을 넘으면 어떻게 되나

조문은 상한을 넘는 차임을 받을 수 없다고 정해요. 따로 벌칙이나 과태료를 두지는 않았어요. 그래서 실제로는 다툼으로 이어져요.

• 먼저 집주인에게 제7조의2 조문을 근거로 조정을 요청해요
• 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요 (시행령 제21조)
• 조정으로도 정리되지 않으면 그다음 단계를 따져요

조정은 소송보다 훨씬 빠르고 비용이 적어요. 금액 차이가 크지 않다면 조정 단계에서 정리하는 편이 현실적이에요. 소송은 회수 기간이 길고 비용이 들어요.

6. 헷갈리기 쉬운 세 가지

질문	조문이 말하는 것
차임을 보증금으로 되돌릴 때도 상한이 있나요	조문은 보증금을 차임으로 바꾸는 방향만 적어요
새로 맺는 계약에도 적용되나요	조문 문언은 '전환하는 경우'예요. 신규 계약 시세에 그대로 적용되는지는 조문만으로 딱 떨어지지 않아요
갱신할 때 올릴 수 있는 폭은요	차임·보증금 증액은 별도로 20분의 1 제한을 받아요 (제7조)

전환율과 증액 상한은 서로 다른 규정이에요. 갱신하면서 보증금을 월세로 돌리는 동시에 총액을 올린다면 두 가지를 각각 따져봐야 해요.

순서를 정해두면 헷갈리지 않아요. 먼저 증액 한도 안에서 총액이 정해졌는지 보고, 그다음 그 총액을 보증금과 차임으로 나눌 때 전환율 상한을 지켰는지 확인하면 돼요.

7. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 전환율 상한은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽이에요.
• 월 차임 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12. 계산은 이 한 줄이 전부예요.
• 기준금리가 8% 아래라면 실제 상한은 늘 기준금리에 2%포인트를 더한 값이에요.
• 상한을 넘겨 요구받으면 분쟁조정위원회 조정을 먼저 밟는 편이 빠르고 저렴해요.

보증금을 낮추자는 제안이 들어오면 손해인지 이득인지 먼저 계산해보세요. 전환율이 내 자금의 이자율보다 높으면, 돌려받은 목돈으로 얻는 이자보다 늘어난 차임이 더 커요.

근거 — 주택임대차보호법 제7조·제7조의2, 같은 법 시행령 제8조·제9조·제21조. 법률은 시행일 2026년 1월 2일, 시행령은 2026년 7월 1일 기준이에요. 기준금리는 한국은행 공시값이니 계약 시점의 값을 직접 확인하고, 조문은 국가법령정보센터에서 대조하세요.

다음 글 예고

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• 전입신고와 대항력의 관계
• 우선변제권과 최우선변제권의 차이

 

 

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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