상가 보유·처분 세금 총정리

상가 보유·처분 세금 총정리

상가는 주택과 세금 체계가 아예 달라요. 취득세는 4% 고정이고, 월세에는 부가가치세 10%가 붙고, 팔 때는 건물값에도 부가세가 따라와요.

주택에 있는 혜택이 상가에는 대부분 없어요. 대신 포괄양수도처럼 상가에만 있는 절세 장치가 있어요. 구간별로 무엇이 나가는지 순서대로 볼게요.

1. 세금이 붙는 지점은 세 곳

살 때 한 번, 갖고 있는 동안 매년, 팔 때 한 번이에요. 보유 단계는 상가를 보유하고 있을 때 내야 하는 세금 총정리에서 정리했으니, 이 글은 취득과 처분까지 이어 붙여 볼게요.

단계	내는 세금	신고·납부처
취득	취득세 · 지방교육세 · 농어촌특별세	시·군·구
보유	재산세 · 종합부동산세	시·군·구 / 국세청
임대	부가가치세 · 종합소득세	국세청
처분	양도소득세 · 건물분 부가가치세	국세청

2. 취득 — 주택 세율이 안 걸린다

지방세법 제11조 제1항 제7호 나목이 정한 1천분의 40, 즉 4%예요. 제8호의 1~3% 세율은 건축물대장이나 등기부에 '주택'으로 적힌 주거용 건축물만 받아요.

상가는 그 정의에 들어가지 않아서 값이 6억이든 20억이든 세율이 같아요. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 얹혀 나와요.

상가는 거래 금액에 부가가치세가 붙는 경우가 많아요. 매도인이 사업자라면 건물분에 10%가 붙고, 매수인은 사업자등록 후 이를 매입세액으로 돌려받는 구조예요. 땅값에는 붙지 않아요(부가가치세법 제26조 제1항 제14호).

3. 보유 — 재산세는 건물과 토지를 따로 매긴다

과세기준일은 매년 6월 1일이에요(지방세법 제114조). 이날 소유자가 1년치를 내요. 주택은 건물과 땅을 묶어 한 번에 매기지만, 상가는 갈라서 각각 계산해요.

구분	세율	납기
건축물	과세표준의 0.25%	7월 16일 ~ 7월 31일
토지(별도합산)	0.2~0.4% 누진	9월 16일 ~ 9월 30일

과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱해 구해요(지방세법 시행령 제109조 제1항 제1호). 토지분은 2억원 이하 0.2%, 10억원 초과 구간이 0.4%예요.

4. 종부세는 대부분 안 걸린다

상가 부속토지는 별도합산 대상이라 공시가격 합계에서 80억원을 빼요(종합부동산세법 제13조 제2항). 그 아래면 과세표준이 0이라 낼 게 없어요.

주택의 공제액이 9억원(1세대 1주택은 12억원)인 것과 비교하면 문턱이 훨씬 높아요. 개인이 가진 근린상가 한두 채로는 거의 닿지 않는 금액이에요.

5. 임대 — 월세에 부가세 10%

주택 임대는 부가가치세가 면제돼요(부가가치세법 제26조 제1항 제12호). 이 면세는 상시 주거용 건물에만 적용돼서, 상가는 그대로 10% 과세예요.

• 과세기간은 1기 1월 1일~6월 30일, 2기 7월 1일~12월 31일이에요
• 확정신고·납부는 과세기간이 끝난 뒤 25일 이내예요(제49조)
• 받은 보증금에 대응하는 간주임대료에도 부가세가 붙어요

임대료로 번 돈은 다음 해 5월에 종합소득세로 또 신고해요(소득세법 제70조). 주택임대에 있는 분리과세 선택권은 상가에 없어요. 다른 소득과 무조건 합쳐요.

6. 처분 — 양도세는 보유기간이 가른다

상가에는 1세대 1주택 비과세 같은 장치가 없어요. 차익이 나면 그대로 과세돼요. 다만 얼마나 갖고 있었는지에 따라 세율이 크게 달라져요(소득세법 제104조 제1항).

보유기간	세율	장기보유특별공제
1년 미만	50%	없어요
1년 이상 2년 미만	40%	없어요
2년 이상 3년 미만	기본세율 6~45%	없어요
3년 이상 4년 미만	기본세율 6~45%	6%
15년 이상	기본세율 6~45%	30% — 여기서 멈춰요

장기보유특별공제는 3년째부터 해마다 2%포인트씩 올라 15년에 30%에서 멈춰요(제95조 제2항 표1). 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내예요(제105조).

7. 포괄양수도로 부가세를 건너뛴다

팔 때 건물분에 붙는 부가세가 부담이라면 이 방법이 있어요. 부가가치세법 제10조 제9항 제2호는 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않아요. 세금계산서를 끊지 않아도 되는 거예요.

• 임차인·보증금·계약 조건을 포함해 사업 전체를 넘겨야 해요
• 매수인이 같은 임대업을 이어가야 해요
• 계약서에 포괄양수도임을 명시하고 신고 때 명세서를 내요

요건을 못 갖췄는데 포괄양수도로 처리하면 나중에 부가세와 가산세를 함께 물어요. 반대로 요건을 갖췄는데 세금계산서를 끊으면 매수인의 매입세액 공제가 막힐 수 있어요. 계약 전에 세무 대리인에게 확인하는 편이 안전해요.

8. 정리 — 기억할 네 가지

핵심 요약

• 취득세는 값과 무관하게 4%예요. 주택 세율은 안 걸려요.
• 재산세는 건물 0.25%와 토지 0.2~0.4%를 따로 매기고 납기도 달라요.
• 월세와 매매 건물값에 부가세 10%가 붙어요. 땅값에는 안 붙어요.
• 3년 이상 갖고 있어야 장기보유특별공제가 시작되고, 15년에 30%로 최대예요.

상가는 수익률을 계산할 때 세금을 빼고 보면 숫자가 달라져요. 임대료의 10%는 애초에 내 돈이 아니고, 재산세는 6월 1일 소유자에게 통째로 와요. 잔금일을 6월 1일 뒤로 잡는 것만으로도 한 해 재산세가 갈려요.

근거 — 지방세법 제11조·제111조·제114조·제115조 및 같은 법 시행령 제109조, 종합부동산세법 제13조, 부가가치세법 제5조·제10조·제26조·제30조·제49조, 소득세법 제70조·제95조·제104조·제105조. 시행일 2026년 7월 1일 기준이에요. 국가법령정보센터에서 현행을 확인하세요.

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작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
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