보증금 못 받을 때 절차 정리

보증금 못 받을 때 절차 정리

이사 날이 됐는데 보증금이 안 들어왔어요. 이때 가장 먼저 해야 할 일은 소송이 아니에요. 내가 가진 권리를 잃지 않는 것이 먼저예요. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 본다고 정해요.

순서가 있어요. 계약 종료 확인 → 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 또는 소송 → 강제집행이에요. 뒤로 갈수록 돈과 시간이 크게 늘어나니, 앞 단계에서 끝나는 편이 훨씬 나아요.

단계	무엇을 하나	드는 돈
1단계	내용증명 발송	우편 요금 수준
2단계	임차권등기명령 신청	인지 2,000원 + 등기 비용
3단계	지급명령 신청	소송보다 적은 인지대
4단계	보증금반환청구소송	인지대·송달료·변호사 비용
5단계	강제경매 신청	예납금과 집행 비용

뒤 단계로 갈수록 비용과 기간이 함께 늘어요. 표의 금액은 구조만 보여주는 것이라, 실제 인지대와 예납금은 사건 금액과 법원에 따라 달라져요.

1. 먼저 — 계약이 정말 끝났는지 확인해요

임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봐요. 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 마찬가지예요(제6조). 이걸 묵시적 갱신이라고 해요.

이미 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있어요. 다만 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생겨요(제6조의2). 그 시점 전에는 반환을 청구할 근거가 약해요.

2. 이사를 먼저 가면 안 되는 이유

대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 살아 있어요(제3조·제3조의2). 짐을 빼고 주소를 옮기면 순위가 사라져요.

그런데 직장이나 아이 학교 때문에 못 기다리는 경우가 있죠. 그럴 때 쓰는 장치가 임차권등기명령이에요. 등기가 끝나면 이사를 가도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지돼요(제3조의3 제5항).

3. 1단계 — 내용증명

법에 정해진 절차는 아니지만 실무에서 먼저 보내요. 계약 종료 사실, 반환 요구 금액, 기한을 적어 우체국에서 내용증명으로 보내요. 통지한 날짜가 기록으로 남는 게 핵심이에요.

이 단계에서 해결되는 경우도 적지 않아요. 다음 단계로 갈 때도 '언제 요구했는지'를 보여주는 자료로 계속 쓰여요.

4. 2단계 — 임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있어요(제3조의3 제1항). 신청서에 붙이는 인지는 2,000원이에요.

등기가 되면 이사를 가도 순위가 유지돼요. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요(같은 조 제8항). 절차와 서류는 임차권등기명령 편에서 따로 자세히 다뤘어요.

5. 3단계 — 지급명령이 소송보다 빠르다

보증금은 금전 지급을 구하는 청구라 지급명령 대상이에요(민사소송법 제462조). 법원이 서면만 보고 명령을 내리는 절차라 변론 기일이 없어요.

구분	지급명령	보증금반환청구소송
심리	서면 심사	변론 진행
상대방 대응	송달 후 2주 안에 이의신청 가능	답변서·변론
이의가 있으면	소송으로 이행	그대로 진행
확정되면	확정판결과 같은 효력	판결 확정
송달	공시송달로는 불가	공시송달 가능

임대인이 이의신청을 하면 그 범위에서 지급명령은 효력을 잃고 소송으로 넘어가요(제470조). 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생겨요(제474조).

6. 4단계 — 강제집행

판결이나 확정된 지급명령 같은 집행권원을 얻으면 임차주택에 강제경매를 신청할 수 있어요. 이때 집을 먼저 비워주지 않아도 경매를 시작할 수 있어요(제3조의2 제1항).

다만 배당금을 실제로 받으려면 양수인에게 주택을 인도해야 해요(같은 조 제3항). 순서가 정해져 있는 셈이에요.

7. 소송 말고 다른 길 — 조정과 특별법

주택임대차분쟁조정위원회가 보증금 반환 분쟁을 심의·조정해요(제14조). 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사, 감정원 지사 등에 설치돼 있어요.

여러 세대가 함께 피해를 본 상황이라면 전세사기피해자 특별법을 살펴볼 수 있어요. 위원회는 안건 상정일부터 30일 안에 심의·의결하고, 부득이하면 15일 범위에서 한 차례 연장해요(제14조).

소송은 연 단위로 가는 일이에요. 인지대·송달료·변호사 비용이 들고, 이겨도 임대인에게 재산이 없으면 회수가 안 될 수 있어요. 임차권등기로 순위부터 확보한 뒤 조정을 먼저 시도하는 편이 대체로 손해가 적어요.

8. 기한 — 놓치면 되돌릴 수 없는 것

보증금반환채권은 채권이라 10년의 소멸시효가 걸려요(민법 제162조 제1항). 임대차가 끝난 뒤 오래 방치하면 청구 자체가 막힐 수 있어요.

• 청구액이 3,000만원 이하면 소액사건으로 처리돼요(소액사건심판규칙 제1조의2)
• 묵시적 갱신 해지는 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생겨요
• 이사 전에 임차권등기 완료를 등기부로 직접 확인해요

9. 정리 — 기억할 세 가지

핵심 요약

• 먼저 권리 보전이에요. 이사는 임차권등기가 끝난 뒤예요
• 금액 다툼이 없다면 지급명령이 소송보다 빠르고 싸요
• 보증금 채권 시효는 10년이에요. 방치가 가장 나쁜 선택이에요

이런 상황을 미리 막는 쪽이 훨씬 싸요. 계약 단계에서 드는 반환보증은 전세보증금 반환 보증 HUG 주택도시보증공사에서 정리했어요. 다만 가입 요건과 한도는 자주 바뀌니 현행 조건은 각 기관에서 확인하세요.

근거 — 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제4조·제6조·제6조의2·제14조(2026년 1월 2일 시행), 민사소송법 제462조·제470조·제474조, 민법 제162조, 소액사건심판규칙 제1조의2, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조 기준이에요. 국가법령정보센터에서 확인하세요.

다음 글 예고

• 임차권등기명령 신청 방법
• 임차인 원상복구 범위 어디까지
• 부동산 중개보수 요율표와 계산

 

 

---

함께 읽으면 좋은 글

• 건폐율 용적률 차이와 계산법｜재건축 사업성까지 한 번에
• 주택 임대차 신고제 대상과 방법
• 묵시적 갱신이란 — 효력과 해지

제이노트 부동산 · 부동산 시장 지표와 시세 흐름을 정리합니다.
작성 · 제이노트  |  최종 수정 2026-08-22
사실관계에 오류가 있다면 댓글로 알려주세요. 확인 후 본문을 수정하고 수정일을 갱신합니다.