다세대주택 다가구주택 차이점 3가지 이것만 알고 가자!

다세대주택 다가구주택 차이점 3가지

 

매물을 보러다니면 다들 비슷하게 생긴 빌라인 것 같은데 어떤 것은 다세대주택이고 어떤 것은 다가구주택이라고 한다. 다가구주택은 어떠한 이유 때문에 더 조심해야되고 또 둘의 차이점은 뭔지 알 길이 없었다. 그래서 이번에 나도 공부를 해볼 겸 비슷하지만 다른 주택들에 대해서 차이점을 알고 넘어가보도록 하자.

 

다세대주택

먼저 다세대주택은 사전적 의미로 '여러 가구가 들어 사는 공동 주택의 하나. 현행법에는 4층 이하로 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하인 건물을 이른다'(출처: 네이버사전)고 되어 있다. 조금 더 디테일하게 들어가면, 각 세대는 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 세대별로 독립된 현관, 부엌, 화장실 등을 갖추고 있어야 한다. 다세대주택은 주택건설촉진법에 의거하여 공동주택에 속한다. 그에 따라 다세대주택 전체, 예를 들어 빌라 1개 동이 한 사람, 혹은 한 가구의 명의로 되어 있으면 1가구 다주택자로 분류되어 양도소득세 등의 과세 대상이 된다.

 

다가구주택

다가구주택은 사전적 의미로 '19세대 이하가 거주할 수 있는 단독 주택의 하나. 현행법에는 3층 이하로 연면적이 660㎡ 이하인 건물을 이른다'(출처: 네이버 사전)고 되어 있다. 다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층의 전부 또는 일부분을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 이 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외할 수 있다. 다가구주택은 건축법에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다. 거주할 수 있는 19세대 역시 독립된 방과 화장실, 부엌을 소유하여 독립된 주거생활을 영위 할 수 있다.

이렇게 이야기하면 사실 다른 부분은 층수제한이 다세대주택은 4층, 다가구주택은 3층이라는 것 이외에 뚜렷한 차이가 없어보인다. 하지만 자세히 들여다보면 굉장히 큰 차이점을 볼 수 있다. 다세대주택은 1개의 건물이 여러개의 등기부등본으로 이루어져 있고, 다가구주택은 한 개의 등기부등본으로 이루어져있다. 이렇기 때문에 우리가 부동산거래를 하기 전에 등기부등본을 확인해야하는 이유가 여기에 있다.

한국민족문화대백과에 보면 다가구주택에 대해 또 이렇게 설명하고 있다.
'여러 가구가 살 수 있또록 건축된 주택으로서 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져, 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택'

이런 차이점 때문에 다세대주택 같은 경우, 호수별 각각 개별 등기가 가능하기 때문에 건물 자체의 보증금이 아닌 입주하고자 하는 호수의 등기부등본을 확인하여 대출 유무와 금액을 확인하는 것이 좋다. 또한 등기부등본과 건축물 관리대장을 함께 보며 각 서류의 정보들이 일치하는지 여부를 확인하는 절차도 꼭 필요할 것이다. 하지만 다가구주택은 등기부등본 상에서부터 각 가구들의 권리관계를 확인하는 것부터가 과제이다.

다가구주택은 전세금반환보증보험의 가입을 하기 위해서는 모든 호수의 전세보증금과 선순위 채권의 주택의 가격을 넘어서면 안된다. 예를들어 다가구주택의 10개 호수에서 각 5천만원의 전세보증금으로 전세보증금이 총 5억원이고, 선순위채권이 2억원 잡혀있는데 건물가격이 6억원이라고 하자. 그러면 전세보증금(5억원)과 선순위채권(2억원)이 합쳐서 7억원으로 건물가격(6억 원)을 넘어섰기 때문에 가입이 안된다. 그렇기 때문에 등기부등본상 권리관계를 제대로 파악해서 임대차 계약시 더 많은 주의가 필요하다.

건물의 소유주 입장에서는 건물 1개 동 기준, 다세대주택 소유주는 다주택자로 분류되지만, 다가구주택은 1주택자로 구분된다는 차이점도 있다.

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다세대주택과 다가구주택의 차이 요약

 

구분	다세대주택	다가구주택
층수제한	4층	3층
법적분류	공동주택	단독주택
등기	호수별 개별등기	건물 단독등기

결론

 

 

등기부등본과 건축물대장을 철저히 확인하자!

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