부동산 규제지역이란(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)

부동산에 관심을 갖게 되면서 계속 드는 생각이 하나 있다. 나의 월급으로 돈을 모아서 집을 사는 방법은 이번 생에는 쉽지 않을 것 같은데 그렇다면 대출을 어떻게 활용해야할까, 내가 살고 싶은 지역에서 부동산 매매를 할 때 대출은 얼마나 할 수 있는지 등 이런 현실적인 것들이 궁금함으로 다가왔다. 그래서 나도 LTV, DTI, DSR 등을 비롯해서 부린이의 탈출을 위해 노력하고 있는 상황이다. 

 

이번에는 부동산 규제지역에 대해 정리를 해보자. 내가 부동산 규제지역에 대해 처음 '인지'라는 것을 하게 된 계기는 바로 얼마전 전세대출을 하러 은행에 갔을 때였다. 대출신청을 마무리하면서 부동산 대출 관련해서 문의를 드렸는데 이런 질문을 많이 받으셨었는지 능숙하게 관련 자료를 출력해주셨다. 그곳에는 부동산 규제지역을 시군구별로 나눠서 정리가 되어 있었는데 정작 규제지역이 무엇을 의미하는지를 몰라 이 참에 공부를 하기로 결심했다. 

 

 

 

 

부동산 규제지역이란

먼저 부동산 규제지역은 크게 3가지가 있다.  조정대상지역, 투기과열지구, 그리고 투기지역. 투기지역은 현재 실효성있는 규제정책이 따로 없고 그 위 투기과열지구 위주로 규제를 하고 있다보니 규제지역을 이해할 때 쉽게 조정대상지역과 투기과열지구 두가지로 이해해도 무방할 것으라 판단된다. 

 

조정대상지역은 '주택 분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역', 투기과열지구는 '주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역', 그리고 투기지역은 '부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역'으로 정의 되어 있다. 

 

 

 

제도비교

각각의 부동산 규제 제도에 대해 비교를 해보겠다. 

조정대상지역은 주택법 63조의2를 근거하여 국토부장관이 지정한다. 지정기준은 주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과하거나 청약 경쟁률이 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가 등의 이유로 기준이 된다. 

투기과열지구는 주택법 63조를 근거하여 국토부장관과 시·도지사가 지정할 수 있다. 지정기준은 주택상승률이 물가상승률 보다 현저히 높거나 청양 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급물량 감소 등이다. 

마지막으로 투기지역은 소득세법 104조의 2에 근거하여 기획재정부장관이 지정한다. 지정기준은 주택가격상승률 또는 주가상승률이 물가상승률의 130% 초과 등이다. 

 

 

 

주요지정효과

규제지역에 대한 '규제'는 금융, 세제 규제, 전매 제한이 있다.

 

대출

 

대출은 가계대출과 사업자대출 두가지로 나누어볼 수 있는데, 가계대출의 경우 ① 2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지, ② 1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지, ③고가주택(시가 9억 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지 등 3가지의 규제가 있다. 사업자대출의 경우, 주택매매업·임대업 외 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급을 금지하고 있다. 

 

 

세제 

 

세제 관련 규제는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 모든 규제지역이 동일하다. ①다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공급 배제, ②2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세 등 2가지의 규제이다. 

 

 

전매제한

조정대상지역의 경우 분양권 전매 제한의 규제가 적용되며, 투기과열지구는 주택·분양권 전매 제한의 규제가 적용된다. 

 

 

 

 

 

주택담보대출 취급시의 지역구분(2022.11.14일 기준)

 

1. 투기지역

서울: 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작 등 15개 구

세종('22.9.26일 해제)

 

2. 투기과열지구

서울: 전 지역(25개 구)

경기: 과천시, 성남시(분당구, 수정구), 광명시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구, 기읗구, 화성시 동탄2('22.11.14. 해제)

인천: 연수구, 남동구, 서구('22.9.26. 해제)

세종('22.9.26 해제)

 

3. 조정대상지역

서울: 전 지역(25개 구)

경기: 과천시, 성남시(분당구, 수정구), 광명시, 하남시

부산: 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구('22.9.26. 해제)

인천: 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구('22.11.14 해제)

대구: 수성구('22.9.26 해제)

대전: 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구('22.9.26. 해제)

세종('22.11.14. 해제)

광주: 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구('22.9.26 해제)

울산: 중구, 남구('22.9.26. 해제)

충북: 청주('22.9.26. 해제)

충남: 천안시(동남구, 서북구), 논산시, 공주시('22.9.26. 해제)

전북: 전주시 완산구, 덕진구('22.9.26. 해제)

경북: 포항시 남구('22.9.26. 해제)

경남: 창원시 성산구('22.9.26. 해제)

 

4. 수도권 DTI 규제 적용대상지역(아파트만 DTI적용)

서울: 전 지역(25개 구)

경기: 전 지역 / ※제외지역: 수도권정비계획법령상 자연보전권역 중 가평군, 양평군, 여주군. 접경지역 중 연천군 미산면, 중면, 장남면, 백학면, 왕징면. 도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화기, 서신면 제부리.

인천: 전지역 / ※제외지역: 도서지역인 강화군 교동면, 삼산면, 서도면, 옹진군 대청면, 백령면, 연평면, 북도면, 자월면, 덕적면, 영흥면. 

 

5. 비규제지역

1 ~ 4를 제외한 모든 지역

 

 

 

규제지역에 대한 정보는 위와 같다. 2022.11.10. 관계부처 합동으로 공개한 '부동산 시장 현안 대응 방안'에 대한 정부정책으로 인해 규제지역의 LTV, DTI 상향 조정 등 일부 규제가 완화되었다. 해당 정책은 생각보다 많은 양이기 때문에 별도로 정리해서 올리도록 하겠다.

제도비교를 통해 내가 느낀 점은 규제지역에 있는 부동산 매물은 가격이 오를 가능성이 높기 때문에 사람들의 수요가 폭발하는 지역으로 이해가 된다. 그래서 부동산 불패라는 말이 이런 곳에서 나온 것은 아닌가 하는 생각도 든다. 최근 부동산 폭락으로 인해 어떠한 정책변화가 계속될지는 모르겠지만 이러한 부동산 정책에 관심을 갖는 것만으로도 우리가 하루빨리 부린이를 탈출하는 계기가 되지 않을까 싶다. 

 

 

 

 

탈출하자. 부린이.

부자되자. 모두다!

 

 

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