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오늘 알아볼 부동산 관련 정보는 '전매제한'이다. 무언가를 제한한다는 뜻인 것은 알겠는데, 그게 뭔지 또 얼마동안 제한당해야하는지 잘모르는 경우가 많은데 오늘은 이 녀석들에 대해 깊숙히 파헤쳐보도록 하자.
전매란?
전매란 무엇일까?
전매의 사전적 의미에 대해 알아보자. 먼저 어학사전에서 '전매'는 '샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김'이라는 뜻을 가지고 있다. 조금 구체적으로 알아보기 위해 두산백과 사전에의 '전매'의 의미를 가져왔다. 전매, 영어로 Resale이라고 하며 '구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 행위'를 말한다.
분양권 전매제한이란?
두산백과 사전에는 콕 찝어서 부동산 관련된 단어라는 것을 말하고 있다. 특히 이런 전매 행위는 신규 주택을 분양받은 사람이 해당 분양권을 다른 사람에게 넘겨주어서 입주자를 변경하는 분양권 전매를 주로 일컫는다. 즉, 주택에 입주하기 전에 실제 부동산이 아닌 입주권을 권리형태로 명의변경하면서 되파는 행위이다.
일반적으로 전매는 부동산 인기지역이거나 부동산 경기가 호황일 때 많이 일어나는 편이다. 전매가 지속되면 가수요가 발생하여 투기가 일어날 수 있다. 이러한 투기를 막기위해 우리나라 정부에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 분양권의 전매를 제한하는 등의 규제를 지속적으로 시행하고 있다.(두산백과)
전매제한대상
「주택법」 제64조제1항 및 「주택법 시행령」 제73조
전매제한이 되는 대상의 주택은 사업주체가 건설·공급하는 주택으로서 아래의 항목 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에 그 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 여기서의 전매는 매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모등 행위를 포함하나 상속은 제외한다.
전매제한 대상 항목
1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
3. 분양가상한제 적용주택
4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택
5. 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 공공재개발사업
(분양가상한제 적용 지역에 한정)에서 건설·공급하는 주택
6. 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로 공공택지 외의 택지에서
건설·공급되는 주택
전매제한기간
투기과열지구
투기과열지구에서 건설 및 공급되는 주택의 경우에는 해당주택의 소유권이전등기일까지의 기간동안 전매가 제한되고, 그기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년 동안만 제한된다. 여기서의 주택은 분양가상한제 적용주택은 제외한다. 쉽게 말해서 최대 5년의 기간동안 전매를 제한하고 있다고 이해하면 되겠다.
분양가상한제 적용주택
분양가상한제 적용주택의 분양권에 선정된 날로부터 아래 표에 기재된 기간에 도달할 때까지 전매가 제한된다. 단순하게 생각하고 표의 숫자만 보면 100%라 더 오랜 전매제한 기간이 부여되어야 할 것 같지만, 자세히 보면 인근지역의 매매가 대비 100% ~ 80%의 기준으로 인근지역에서 매매가가 5억인데 분양가가 3억9천이라고 하면 80% 미만으로 10년의 전매제한 기간이 적용된다.
수도권
수도권 외의 지역
투기과열지구에서 건설 공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등 국토부교통부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택은 5년동안 전매가 제한되며, 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급하는 주택의 경우에는 8년동안 전매가 제한된다.
그 밖의 경우에는 아래의 표와 같다.
공공택지 외의 택지
공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 분양권 당첨자는 아래 표에 따라 전매제한기간의 적용을 받는다. 다만 투기과열지구에서 건설 및 공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등에게 특별공급하는 주택의 경우 전매제한기간은 5년이다.
전매제한기간의 예외
모든지 예외는 있기 마련이다. 전매제한기간에도 특수한 경우에는 전매제한기간의 적용을 받지 않는 경우가 있다. 예를 들어 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에 한국토지주택공사의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능하다.
1. 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시,
특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우(다만, 수도권 안에서 이전하는 경우 제외)
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
4. 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하려는 경우
5. 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급반은 경우로서 시장,
군수, 구청장이 확인하는 경우
6. 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지, 공공재개발사업에서 건설, 공급되는 주택의 소유자가 국가,
지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우
8. 실직, 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
다만, 분양가상한제 적용주택을 전매 하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.
그냥 전매제한이라고만 들었지 이 몇자 안되는 단어에도 엄청나게 많은 법령과 단서조항들이 걸려있다는게 너무 놀랍다. 이런 이유로 부린이의 탈출이 쉽지 않다 이야기하는 것인듯 하다. 배울게 너무 많다. 오늘도 하나 배웠다.
자세한 내용은 생활법령정보 홈페이지에서도 확인이 가능하니 참고하기 바란다.
아파트 분양받기 > 모집공고 확인하기(자산, 소득 및 전매제한 등) > 전매제한 및 거주의무기간
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easylaw.go.kr
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