저당권 근저당권 뜻 차이 쉽게 이해하기

부동산 등기부등본을 보게 되면서 저당권이라는 것이 있다는 걸 알게되었다. 근데 사실 근저당권이라는게 있는 것은 알고 있는데 저당권이라고 적혀있어서 나는 단순하게도 근저당권 = 저당권이라고 생각했다. 하지만 이 둘은 엄연히 다른 의미를 가지고 있다. 오늘은 이 비슷하지만 다른 두 단어, 저당권과 근저당권에 대해 알아보자.

 

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근저당권과 저당권의 개념

 

근저당권의 개념: '근저당권'이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말한다.(민법 제357조)

저당권의 개념: '저당권'이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리를 말한다.(민법 제356조)

 

쉽게 말하면 근저당권은 저당권의 한 종류로 여기서 말하는 일정한 한도액이라 함은 소위 말하는 채권최고액을 말한다. 저당권이라는 것이 위에서 말하는 것처럼 담보물건에 대해서 우선변제 받을 권리이기 때문에 둘다 '담보'를 설정하는 개념임을 알고 있으면 되겠다. 

 

 

근저당권 및 저당권의 대상

근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권, 또는 전세권이다.(민법 제371조) 소유권은 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리를 말하고, 소유자는 소유물을 법률의 범위 내에서 자유로이 사용·수익·처분할 수 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다. 

 

 

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근저당권 및 저당권의 성질

저당권은 등기를 해야 그 효력이 생긴다.(민법 제186조) 또한 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 의해 결정된다.(민법 제333조 및 제370조) 부동산을 담보로 여러군데에 제공하여 채무를 발생시켰을 경우 그 변제의 우선순위는 등기설정을 먼저 설정한 저당권자가 먼저 가져간다. 이러한 이유 때문에 전세계약을 하기 전에 부동산 등기부등본을 유심히 봐야한다. 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있다.(민법 제363조제1항) 돈을 못받고 담보를 설정했으니 채권자 입장에서는 못받은 돈을 해당 담보를 경매에 넘김으로써 회수할 수 있게 되는 것이다. 

 

근저당권 및 저당권의 차이점

  근저당권의 담보채권은 장래의 증감 및 변동하는 불특정한 채권이나, 저당권은 현재의 확정액이다. 근저당권은 결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지가 되나, 저당권은 현재 채권이 소멸하면 함께 소멸한다. 근저당권은 채무를 변제하더라고 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않으나, 저당권은 변제하면 채권이 소멸된다. 등기되는 금액의 경우 근저당권은 피담보채권의 최고액이 등기가 되고, 저당권은 피담보채권액이 등기가 된다.

  은행에서는 보통 근저당권의 채권최고액으로 120 ~ 130% 설정을 하는데 채무자가 이자를 변제하지 않을 경우까지 대비하여 더 큰 금액으로 설정을 하는 것이다. 

 

 

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저당권과 근저당권은 집주인과 세입자가 받아들이는 느낌은 완전 다를 것이다. 하지만 나는 세입자로써 나의 돈을 지키기 위해 근저당권과 저당권이 뭔지 알고 있어야한다. 등기부등본에 친절하게 적혀있는데 이게 뭔지도 모르고 알지도 못한다면 나의 돈을 지키기른 쉽지 않기 때문이다. 여러가지 유형들이 있겠지만 이런 단어 정도는 알고 지내도록 하자 !!

 

 

 

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